樓市調(diào)控與自由貿(mào)易港概念的疊加影響下，被撩動的資本進一步向海南涌入。

就在不久前，圍繞“房住不炒”的定位，并且為了讓海南改革發(fā)展成果更多更公平惠及本地居民，提升其幸福感，海南樓市調(diào)控進一步升級，迎來全域限購，并且確保建設(shè)用地總量現(xiàn)有基礎(chǔ)上不再增加。

供應(yīng)、需求兩端同時被遏制，一夜間，整個海南樓市站在了十字路口……

嚴調(diào)控前夕

4月14日至4月22日，有兩類人正進入海南，一類是前期已手握多套海南房產(chǎn)的島外客戶，希望借著利好出貨套利，而另一類則是希望能趕上末班車，盡快入手一套海南房產(chǎn)。在火車站、機場，不經(jīng)意間都能聽聞來往的人在討論著關(guān)于房子的話題。

“中介說120萬過來馬上可以收房，但是我要掛150萬以上，中間還多30萬的差價呢?！?月22日上午，從深圳到達?？诘暮桨嗦涞睾?，一位黑龍江女子與其友人在電話中閑聊，談笑間不乏對海南樓市的信心。

另一位從內(nèi)蒙而來的陳芳（化名）在4月23日晚上結(jié)束了在海南看房的一站——陵水，在高鐵上，她指著手機上存儲的海南地圖告訴記者，這幾天她走訪了文昌、定安、澄邁、陵水等地，在每個地方都看了一兩個項目。

陳芳的朋友們分別在文昌和陵水買了房，早期有游說過她一起到海南置業(yè)，但陳芳始終拿不定主意。直至這次自由貿(mào)易港政策下發(fā)，陳芳終于下定決心到海南買一套房。然而，擺在她面前的現(xiàn)實是，海南市場房源難尋。

在陳芳看來，“一方面開發(fā)商的房源可能真的售罄，另一方面則可能是開發(fā)商想捂著一套一套慢慢賣?！?/p>

她給記者舉了個例子，在定水一個樓盤現(xiàn)場，置業(yè)顧問直言房源僅1套在售，必須全款且50%的款額需要現(xiàn)金支付（按該房源估計，現(xiàn)金支付至少50萬）。在陳芳看房的過程中，置業(yè)顧問直接說：“不用看了，那邊有客戶已經(jīng)去銀行取現(xiàn)金了。”而陳華離開項目時恰好看到一購房者拎著個大包小跑進入營銷，“估計是取現(xiàn)金回來了”，對于所見怪象其不予置評。

3月30日預(yù)先調(diào)控下發(fā)后，非限購區(qū)域開始承壓?！昂？谙拶弲^(qū)沒新房了，非限購區(qū)漲得厲害，年前房價才1萬多，現(xiàn)在都破兩萬了?！焙Ｄ夏呈姓ぷ魅藛T感慨。

據(jù)記者走訪印證，其所述的?？诜窍拶弲^(qū)域西海岸，普遍均在2.5萬元/平以上，部分項目已經(jīng)超過3萬/平，春節(jié)前后區(qū)域房價接近翻番，并且所售房源有限。3月22日新獲預(yù)售證的綠地文化城項目僅剩少量大戶型在售、粵泰天鵝灣4月13日獲得109套房源獲得預(yù)售資格，僅10天左右實現(xiàn)清盤、金地自在城、金地華府亦暫無可售房源、融創(chuàng)觀瀾湖壹號項目亦已售罄……

除了向非限購區(qū)域轉(zhuǎn)移外，也有部分購房者試圖通過落戶海南曲線獲得房票后再置業(yè)，據(jù)海南 業(yè)內(nèi)人士李淼（化名）介紹，其近期從 海南入戶方面渠道了解到，入戶海南的 費用一度高至7萬元，年齡越大越貴。

330樓市調(diào)控疊加自由貿(mào)易港概念，加速消化著海南樓市庫存。尤其在自由貿(mào)易港政策下發(fā)后，曾引發(fā)一次“搶”購潮。海南某代理公司趙先生告訴記者：“金地自在城之所以賣得那么快，是因為有北京客戶一下子買了十幾套。而天鵝灣項目也是在自貿(mào)區(qū)政策下發(fā)后一周左右清盤的?！?/p>

4月18日晚上，?？谟^瀾湖觀園項目連夜開盤，當(dāng)晚即被?？谧〗ň值綀鼋型Ｕ?，并對開發(fā)企業(yè)與中介結(jié)構(gòu)共計罰款150萬元。

除?？谕?，海南多個市縣的住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局也紛紛開展房地產(chǎn)市場專項整治，嚴厲打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域哄抬房價、違規(guī)銷售、虛假宣傳等違法違規(guī)行為，一批房產(chǎn)中介機構(gòu)及開發(fā)企業(yè)遭受處罰。

在一位不愿具名的海南房協(xié)人士看來，4月中旬海南政府方面從嚴市場管控，懲處了房地產(chǎn)參與各方存在的違規(guī)行為。目的就是告誡市場各方，若不能控制好，就再出臺新政。

捂盤成公開秘密

在李淼看來，2016年、2017年海南仍能找到萬元出頭的項目，現(xiàn)在均在2萬以上。尤其是2017年季度，“幾乎消化了2016年全年的供應(yīng)“，李淼感慨市場完全沒有預(yù)兆，?？谖骱０顿u了近10年的庫存，也在2017年春節(jié)消化地七七八八。

根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計的70城房價數(shù)據(jù)顯示，2017年3月份，?？谛陆ㄗ≌h(huán)比價格漲幅領(lǐng)漲70城，環(huán)比上漲2.6%，三亞環(huán)比漲幅排第三位，環(huán)比上漲2.3%。槍打出頭鳥，在2017年4月，海南迎來了一輪調(diào)控，劃定了限購區(qū)域與非限購區(qū)域。在房協(xié)人士看來，這次調(diào)控海南是“被動”的。

事實上，近兩年海南一直在縮減一級市場的土地供應(yīng)量，根據(jù)2018年1月，海南省國土資源工作會議所披露的數(shù)據(jù)顯示，2017年海南全年供應(yīng)商品住宅用地面積2165.55畝，同比下降62.91%。

與此同時，海南政府亦通過加強預(yù)售管控來調(diào)控市場?！罢矫鎸τ陬A(yù)售房源數(shù)量的把控也很嚴格，不少項目想賣卻遲遲拿不到預(yù)售資格?！崩铐当硎荆凑辗康禺a(chǎn)銷售辦法的相關(guān)規(guī)定，一般樓房建至一定樓層即可申請預(yù)售資格，但在海南現(xiàn)狀需要項目封頂才能開始申請預(yù)售資格。

值得指出的是，市場之所以呈現(xiàn)供不應(yīng)求的關(guān)鍵在于開發(fā)商捂盤惜售。

記者多日走訪了解，在海南，開發(fā)商捂盤惜售近乎是公開的“秘密”。上述代理公司趙先生直言：“開發(fā)商都不著急賣，幾套幾套的放出來?！?/p>

這與業(yè)內(nèi)人士李淼所述不謀而合：“很多項目，老板都把房源捂在手上，一點點賣。比如西海岸之前有兩個樓盤，每天就只賣3套且價格都不低?！边@亦與上文陳芳在定安看房所遇情景存在一定的相似性。

又比如，在大華錦繡海岸項目現(xiàn)場，開發(fā)商公示的預(yù)售許可證獲得的時間是在2018年1月，然而其商業(yè)性質(zhì)項目至4月24日仍未推售。

只是，誰也料想不到，4月22日晚間8點，海南進一步加碼樓市調(diào)控，一劍封喉，鎖死了仍在躁動的需求端。

嚴調(diào)控之后

“整個市場都是懵的。昨晚（4月22日晚）估計很多開發(fā)商都在夢里哭醒?！狈繀f(xié)人士直言，4月22日晚間加碼的樓市調(diào)控政策，無論放在什么時間節(jié)點都是相當(dāng)嚴格。

根據(jù)《中共海南省委辦公廳、海南省人民政府辦公廳關(guān)于進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》顯示，海南樓市全域限購，即便落戶海南也需要連續(xù)2年的社保才能擁有購房資格，試圖通過落戶曲線獲得房票的渠道也被堵死。

據(jù)多位受訪人士講述，政策出臺當(dāng)晚，不少購房者連夜打款下定，均希望在被政策限制前的一刻擠上車。不同以往的是，此次政策明確了將從政策發(fā)布起即時生效，即時在4月22日晚間8時后支付的房款都不作數(shù)。

“很多購房者，甚至在外地的，連夜打款，但政策要求即時生效，所以8點以后的都不算。”大華錦繡海岸項目現(xiàn)場置業(yè)顧問表示。在問及不符合要求的款額是否已經(jīng)退還時，他指出：“目前開發(fā)商仍在與政府溝通，還在想辦法爭取?！?/p>

李淼亦表示，據(jù)其所獲消息，4月23日下午3時左右，?？谑蟹抗芫窒到y(tǒng)仍處于關(guān)閉狀態(tài)，各方仍在盤點篩選不符合政策規(guī)則的購房合同。

在全域限購的背景下，開發(fā)商亦積極調(diào)整銷售計劃，主動將未在此次限購范圍內(nèi)的土地性質(zhì)為商業(yè)類型的項目加緊推售。大華錦繡海岸此前一直捂著的商業(yè)性質(zhì)產(chǎn)品也稱將在近期推售，“今晚要培訓(xùn)產(chǎn)品，預(yù)計近要賣了，很多客戶在政策后被拒之門外，也要加緊推出適合他們的產(chǎn)品?！?/p>

此外，為應(yīng)對限價，大華錦繡海岸項目表示，政策要求項目需要精裝銷售，因此要求購房者簽訂雙合同，即在備案價的基礎(chǔ)上，住宅產(chǎn)品按照2000元/平的價格新增裝修費用。根據(jù)置業(yè)顧問算價顯示，一套118.85平方米的房源，約加收23.8萬元精裝費用。

同位于西海岸的廣粵錦泰項目，土地性質(zhì)為商業(yè)金融用地，所建產(chǎn)品亦不在此次限購范圍內(nèi)，在工作日亦有七八批客戶現(xiàn)場看房。

而在陵水的富力灣項目銷售顧問則在晚上9點仍在帶客看房，在其介紹講述的過程中，疲態(tài)明顯，他直言政策升級當(dāng)晚，加班至凌晨12點，期間電話不停，“現(xiàn)在聽到電話響都有想扔出去的沖動?！倍谟浾唠S其看房十幾 內(nèi)，其亦接了3次電話。

粵泰天鵝灣項目置業(yè)顧問張先生則直言，全域限購升級前后兩三天，項目40套商鋪銷售一空，至此整個項目已經(jīng)清盤。

加緊推盤的背后，是因為市場存在政策再收緊的預(yù)期。上述多個項目現(xiàn)場置業(yè)顧問都表示，業(yè)內(nèi)擔(dān)心五一前后會有新一輪政策，怕連的商業(yè)、商鋪產(chǎn)品均被限制，亦加緊推貨。

“短期受影響的事在建或者摘收項目較多的開發(fā)商，土地儲備較大的房企因為受開發(fā)周期、調(diào)控政策再調(diào)整的可能性等因素影響，短期相對會小些?！痹诤Ｄ蠐碛幸欢ㄍ恋貎涞纳钲诜科笤诮邮苡浾卟稍L時表示。

在問及目前當(dāng)?shù)胤科蟮膽?yīng)對措施時，其坦言：“在建尤其在售項目需要與購房者協(xié)調(diào)，這項工作比較復(fù)雜繁瑣，并將因此調(diào)整銷售策略和周期。規(guī)劃階段的項目可能會對產(chǎn)品形態(tài)設(shè)計方面作出相應(yīng)的調(diào)整?！?/p>

反觀二手房市場，上文機場準備賣房套利的黑龍江女子不知道賣房與否，但李淼的好友原本正在交易的海口一套二手房業(yè)主則在調(diào)控加碼后叫停了該次交易。“業(yè)主時島外戶籍，因此寧愿賠償違約金也要叫停交易，畢竟賣了就買不回來了。”李淼表示。

市場衍生對策

上有政策，但下也有對策。政策加碼當(dāng)晚，朋友圈則開始流傳可通過假結(jié)婚、假離婚的方式購房。但在海南后續(xù)出臺的政策補充細則中亦強調(diào)對以購房為目的的頻繁離婚、結(jié)婚的，各市縣要對其購房資格進行嚴格審查。涉及假結(jié)婚、假離婚騙購住房的，將婚姻登記嚴重失信當(dāng)事人名單報送全國婚姻登記信用信息平臺，事實聯(lián)合懲戒。

此外，不少項目亦開始需求應(yīng)對方案，例如在三亞大東海區(qū)域錦軒江南（動態(tài) 戶型 相冊 地圖）項目，則表示購房者可以先簽訂認購協(xié)議，然后找公司代繳社保，繳滿五年后，達到購房資格即可辦理購房合同。但置業(yè)顧問亦表示，五年后若政策變動繼續(xù)仍存在無法簽訂購房合同的風(fēng)險。

中介小助告訴表示：“這種模式早在2017年開始劃定限購區(qū)域時，在保亭等地亦有開始試用。”他大膽猜測這將成為未來海南樓市交易的通用模式。

而上述購房者陳芳在看房的過程中，亦有置業(yè)顧問讓其靜等開發(fā)商制定應(yīng)對策略，也提及了先簽訂認購協(xié)議，找公司代繳社保，待滿社保年限后再簽署房屋買賣協(xié)議。但她表示：“風(fēng)險太大，政策變動誰也無法預(yù)料，擔(dān)心房、財兩空?！?/p>

在房協(xié)人士看來，經(jīng)過此輪的樓市調(diào)控，未來海南樓市需求剩余更多時長租需求和自用需求。據(jù)記者走訪了解，對于長租的探索，早在2017年海南對于“特產(chǎn)式”產(chǎn)權(quán)式酒店進行限制銷售時就有房企開始探索。

2017年，海南樓市調(diào)控，在海口，產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)品房企需自持經(jīng)營90%，在三亞，該類產(chǎn)品則需自持經(jīng)營70%。位于三亞的融創(chuàng)海棠灣項目就對其自持的70%產(chǎn)權(quán)式度假別墅進行長租。

“購房者支付總房款的70%，即可獲租該房源50年，若后期政策變更，允許此類產(chǎn)品交易，購房者只需補齊30%的房款過戶?！比趧?chuàng)海棠灣項目現(xiàn)場置業(yè)顧問介紹，她亦表示，租戶在租期范圍內(nèi)可自行轉(zhuǎn)租，后續(xù)亦可托管物業(yè)，并且隨時可以退租。

盡管如此，早在2017年租賃用地大規(guī)模入市時，北京就曾出臺政策嚴令禁止以租代售，明確租賃合同簽訂期限不得超過10年，嚴厲處理擅自將自持商品住房“以租代售的房企。

“現(xiàn)在就擔(dān)心終’以租代售’亦會被嚴禁?！崩铐当硎?。

破除房地產(chǎn)依賴的決心

與2017年4月被動調(diào)控不一樣的是，這一輪密集調(diào)控在房協(xié)人士看來，是早有準備、非常主動的行為?！白杂少Q(mào)易港這樣的政策不是、一個月就能討論出來的，相信已經(jīng)布局了至少1年，因此海南這次密集的調(diào)控早在規(guī)劃之中，只是一直在等一個節(jié)點公布而已?！?/p>

事實上，一直以來海南對于房地產(chǎn)的依賴程度頗高，無論稅收、投資都占到50%以上，在當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)甚至有玩笑稱是“企業(yè)做莊”的市場。2017年底環(huán)保督察組深入海南，在通報督查意見時就曾痛批海南財政過分依賴房地產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)指導(dǎo)哪兒，政府就規(guī)劃到哪兒。“鼓了錢袋，毀了生態(tài)?！?/p>

此后，痛定思痛的海南選擇壯士斷腕，破除房地產(chǎn)依賴癥。海南省省委書記劉賜貴、海南省省長沈曉明多次公開表態(tài)，“絕不讓海南成為房地產(chǎn)加工廠”。

在2018年兩會期間，海南省長沈曉明對媒體直言：“要減少經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴，對海南來講，會很痛，會出血，會很難。不下大的決心，不容易做到。海南要以壯士斷腕的決心，減少經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴?！?/p>

而2018年以來，海南房地產(chǎn)市場的調(diào)控舉措亦讓全國人民看到了其擺脫房地產(chǎn)依賴的決心所在。根據(jù)2018年海南省統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，一季度海南地區(qū)生產(chǎn)總值1185.25億元，按可比價格計算，比上年同期增長5.1%。其中，海南服務(wù)業(yè)增加值一季度增長了7.5%，比重的房地產(chǎn)增加值下降了6.8%，轉(zhuǎn)型成效初顯。

“現(xiàn)在看來，海南政府本身是具有抗性的，但政府能夠不遮掩的公布這個數(shù)據(jù)，說明政府已經(jīng)開始要告別對房地產(chǎn)的依賴。和以往海南的經(jīng)濟數(shù)據(jù)對比，2018年一季度經(jīng)濟增幅創(chuàng)20年新低，并且低于一季度全國增速，部分縣市出現(xiàn)經(jīng)濟出現(xiàn)零增長甚至負增長。說明政府破除房地產(chǎn)依賴的改革新路徑已經(jīng)很清晰了?！狈繀f(xié)人士表示。

三十而立的海南，站在了樓市的十字路口，這次自上而下的改革將給其帶來新的機遇與全新的挑戰(zhàn)。在業(yè)內(nèi)人士看來，海南將迎來兩至三年的陣痛期，而樓市未來的走向亦取絕于其新一輪改革成效。

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