經(jīng)歷了金融危機(jī)，才算是完整地經(jīng)歷了一個(gè)工業(yè)社會(huì)的周期和經(jīng)歷了完整的經(jīng)濟(jì)周期，這是成長(zhǎng)必須付出的代價(jià)。

　　2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)顯然出乎大多數(shù)人的預(yù)料，回升的成交量讓大多數(shù)人看不懂，而在成交量回升之后，多數(shù)人會(huì)主觀地認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了反彈的跡象。

　　但事實(shí)是否真的如此？抑或說(shuō)市場(chǎng)本身還有其他的情況？就此《觀點(diǎn)》采訪了廣州新城市投資控股集團(tuán)董事長(zhǎng)曹志偉先生。

　　以下是《觀點(diǎn)》對(duì)曹志偉先生的采訪：

　　　　《觀點(diǎn)》：春節(jié)之后，市場(chǎng)反應(yīng)好像是成交量開始上升了，類似于逢源這樣的項(xiàng)目銷售不錯(cuò)。我們想了解的情況是，為什么開春以后市場(chǎng)的反應(yīng)和年前大家預(yù)料的不一樣？現(xiàn)在進(jìn)入市場(chǎng)的主要是哪些人？

　　曹志偉：從市場(chǎng)上看，樓市跟股市一樣，都有牛市和熊市之分，在不同的市場(chǎng)環(huán)境下，開發(fā)商和購(gòu)房者都會(huì)有不同的心態(tài)。對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，是“牛市賣概念，熊市賣產(chǎn)品”，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，則是“牛市購(gòu)資產(chǎn)，熊市購(gòu)居住”。

　　從產(chǎn)品上看，銷售情況比較好的樓盤大部分是長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，比較專業(yè)的公司所開發(fā)的項(xiàng)目。這些樓盤所在的都是老城區(qū)、市這些生活配套成熟、交通方便的區(qū)域，而且樓盤的綜合素質(zhì)比較好，樓盤基本處于封頂后的工程進(jìn)度。

　　從購(gòu)房群體上看，現(xiàn)階段購(gòu)房的都是受金融危機(jī)影響較少的群體。以逢源為例，已購(gòu)房的客戶中，公務(wù)員和事業(yè)單位員工占比51％，國(guó)企員工占比17％，其余的是企業(yè)主26％。這三類人普遍有較高的文化水平，有一定的閱歷，收入穩(wěn)定，有積蓄，投資理智，且絕大部分是為了改善居住環(huán)境而二次甚至是三次置業(yè)。他們從兩三年前就想購(gòu)房，但07年房?jī)r(jià)上漲的速度太快而未能入市。隨后08年房?jī)r(jià)下跌了，他們理智地觀望，經(jīng)過(guò)08年一年的價(jià)量齊跌，至09年初，他們發(fā)現(xiàn)躍幅收窄且市房?jī)r(jià)仍堅(jiān)挺，供貨量少于或等于需求量。這批理性的觀望者明白這個(gè)價(jià)格已經(jīng)是合理的，在他們能承受的范圍內(nèi)，且也在兩年前預(yù)算范圍內(nèi)，因而果斷出手。

　　《觀點(diǎn)》：在很多時(shí)候我們的理解是，年后并不是好的銷售季節(jié)，為什么會(huì)在年后出現(xiàn)成交量回升的情況？

　　曹志偉：春節(jié)后，樓盤銷量好的都是有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目。因?yàn)閷?duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，經(jīng)驗(yàn)很重要?？赡芎芏嚅_發(fā)商覺(jué)得，春節(jié)這些傳統(tǒng)的節(jié)日不是銷售的黃金周，所以大部分會(huì)選擇休假。但實(shí)際上不是這樣，主要是看開發(fā)商對(duì)樓盤所在區(qū)域及目標(biāo)客戶群的了解有多少。如果是經(jīng)歷過(guò)一個(gè)完整升跌周期考驗(yàn)的開發(fā)商，會(huì)知道什么時(shí)候應(yīng)該開盤，什么時(shí)候應(yīng)該推貨，什么樣的定位才能提高銷售率等等。

　　以逢源為例，地處荔灣區(qū)，在這些老城區(qū)里住的都是老廣州人，春節(jié)期間的活動(dòng)就是串門，所以在這些區(qū)域里，春節(jié)開市銷售，一定會(huì)有所收獲。我們選擇年初二啟市，較終從春節(jié)起計(jì)22天內(nèi)，銷售的套數(shù)比一月份增長(zhǎng)了64％，日均成交額增加了161％。當(dāng)然，若是樓盤在郊區(qū)，則不能一概而論，除非是較成熟的大盤。所以說(shuō)，開發(fā)商要針對(duì)樓盤所在的區(qū)域市場(chǎng)作出科學(xué)分析，并安排相應(yīng)的銷售策略和開發(fā)周期。

　　　《觀點(diǎn)》：一種理解是，現(xiàn)在年后成交量的回升主要是市場(chǎng)信心的回升，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的預(yù)期好了，所以開始購(gòu)房了，于是房?jī)r(jià)有回升的可能。

　　曹志偉：并不完全如此理解，畢竟每個(gè)人的信心都不是同時(shí)失去或重獲的。從現(xiàn)在的情況來(lái)看，頭批入市的人對(duì)樓市是有信心的，這一批人可以說(shuō)都是精明的人士，他們的入市策略也許有別于一般人群。

　　當(dāng)然，不能因?yàn)檫@批公務(wù)員、事業(yè)單位和壟斷企業(yè)的人入市了就認(rèn)為市場(chǎng)行情開始上漲了。只能說(shuō)，房?jī)r(jià)在07年開始上漲，在08年回落，這是一個(gè)峰值很高的拋物線，高峰值的拋物線之后則意味著市場(chǎng)會(huì)震蕩調(diào)整。所謂震蕩，指的是現(xiàn)在大家都在不斷試探市場(chǎng)可承受的價(jià)格。當(dāng)價(jià)格漲到一定幅度時(shí)，市場(chǎng)承受不了，就跌下，跌到一定幅度，市場(chǎng)承接了，價(jià)格又上漲了，進(jìn)入周而復(fù)始的試探與調(diào)整的箱型整理階段。這之間其實(shí)就是開發(fā)商與購(gòu)房者在市場(chǎng)不斷尋求對(duì)策的過(guò)程。這種市場(chǎng)狀態(tài)，個(gè)人理解起碼會(huì)持續(xù)2~3年，較起碼在09年不可能出現(xiàn)一個(gè)明顯的“V”型或“U”型回漲過(guò)程，只會(huì)不斷的震蕩整理，但樓盤因素質(zhì)不一而分化，有的降價(jià)賣得出去，有些降價(jià)也沒(méi)人要，也有些受到追捧而升價(jià)。

　　　　《觀點(diǎn)》：震蕩之后的情況會(huì)是怎么樣的，向上？還是向下？

　　曹志偉：走出這個(gè)震蕩期，向上還是向下，要看供求關(guān)系。“供”就是開發(fā)商的供應(yīng)量。這就視乎國(guó)家的土地供應(yīng)量和企業(yè)土地存量，還有銀行的資金是否有放出?，F(xiàn)階段，開發(fā)商如果拿到了貸款，會(huì)立即動(dòng)工，因?yàn)槭种杏械厥怯袎毫Φ?。做房地產(chǎn)要賺錢較關(guān)鍵的是資金周轉(zhuǎn)要快，而不僅僅是提高房?jī)r(jià)。

　　“求”則是市場(chǎng)上的需求。經(jīng)濟(jì)如果復(fù)蘇了，市場(chǎng)上的消費(fèi)需求自然也多了。經(jīng)濟(jì)如果蕭條了，需求自然是有限的。

　　在這樣的供求關(guān)系下，如果土地供應(yīng)充足了，而經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好，意味著需求不足，市場(chǎng)要向下再找一個(gè)支撐點(diǎn)，這樣肯定是向下的。如果經(jīng)濟(jì)環(huán)境好了，而土地供應(yīng)量不足而造成市場(chǎng)可售房屋數(shù)量少，那么上升則是一定的。

　　我們看市場(chǎng)的走勢(shì)不僅要看市場(chǎng)的存量，還要看存量是否有增長(zhǎng)。存量如果沒(méi)有增長(zhǎng)，意味著市場(chǎng)的供求關(guān)系可能會(huì)出現(xiàn)緊張。

　　對(duì)于存量的統(tǒng)計(jì)，個(gè)人認(rèn)為，合理的計(jì)算方式應(yīng)該是拿同一時(shí)期成交量與新批準(zhǔn)上市的貨量作對(duì)比，即以新增供應(yīng)地的房屋供應(yīng)量與去年的成交量對(duì)比，預(yù)測(cè)后市還可用新增土地的房屋可開發(fā)供應(yīng)量與去年成交量對(duì)比。

　　個(gè)人認(rèn)為，在這樣的數(shù)據(jù)面前，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的震蕩之后房?jī)r(jià)是要回升的。因?yàn)榈鹊浇?jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)好的時(shí)候，可能就會(huì)遇到土地有效供應(yīng)量不足的問(wèn)題，也就是說(shuō)未來(lái)市場(chǎng)的房屋可供應(yīng)量會(huì)和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇之后的需求產(chǎn)生不平衡。當(dāng)下的問(wèn)題是，現(xiàn)階段可能供大于求，而當(dāng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)的時(shí)候可能出現(xiàn)供不應(yīng)求。

　　　　《觀點(diǎn)》：為什么地價(jià)掉下來(lái)了，土地供應(yīng)量反而減少了？

　　曹志偉：無(wú)可否認(rèn)，地價(jià)是在下降，但土地供應(yīng)量減少的原因是沒(méi)有適合的土地供應(yīng)。前兩年市城區(qū)推出的23塊地之中，至今只有30％地塊動(dòng)工了，而這之中能推出市場(chǎng)的只有1~2塊。從總體上講，即使23塊地均已開發(fā)，合計(jì)只有幾十萬(wàn)平方的供應(yīng)量，也只夠半年的銷售量。在這種情況下，市區(qū)域，尤其是新越秀、老荔灣推售的樓盤就更受追捧，尤其下半年將出現(xiàn)缺貨而漲價(jià)的現(xiàn)象。

　　有時(shí)候市場(chǎng)有沒(méi)有成交量，并不是因?yàn)闆](méi)有人購(gòu)房，而是因?yàn)闆](méi)有合適的房屋可以供應(yīng)。如果沒(méi)有供應(yīng)自然談不上成交量。

　　　　《觀點(diǎn)》：但是我們發(fā)現(xiàn)珠江新城的房子在2008年的價(jià)格在往下調(diào)，為什么？

　　曹志偉：珠江新城樓盤的價(jià)格往下調(diào)其實(shí)很容易理解，因?yàn)樵搮^(qū)樓盤3萬(wàn)元左右的定價(jià)完全脫離了應(yīng)有的價(jià)值。

　　政府在珠江新城拍賣的幾塊高價(jià)地，把該區(qū)地價(jià)拉升了一倍，令市場(chǎng)上對(duì)該區(qū)樓盤的看好，預(yù)期很大。但現(xiàn)在政府把員村和珠江新城合并了，購(gòu)房者也理智的考慮珠江新城與員村房?jī)r(jià)的差距了。當(dāng)然，也有某些開發(fā)商高價(jià)拍下地塊，是為了要上市，要把資產(chǎn)估值做大。

　　《觀點(diǎn)》：那我們現(xiàn)在來(lái)看，一些投資性的客戶進(jìn)入市場(chǎng)的多不多？抑或說(shuō)大筆的資金這個(gè)時(shí)候希望進(jìn)入市場(chǎng)抄底？這可不可能是成交量回暖的因素？

　　曹志偉：有投資客，但不多，大部分購(gòu)房是自住的，而且是改善型自住。

　　至于說(shuō)是否有大筆資金入市希望抄底，個(gè)人認(rèn)為可能性不大。因?yàn)榉慨a(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，如果有基金希望托市的話，那么他必須考慮不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)性較差這個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，資金不能隨意抽走，很可能會(huì)被套。資金實(shí)際上瞄準(zhǔn)的是房地產(chǎn)公司的股權(quán)。舉例來(lái)說(shuō)，2004年基金公司開始說(shuō)地產(chǎn)泡沫，但那個(gè)時(shí)候正是他們大舉在市場(chǎng)上間接收購(gòu)股權(quán)的時(shí)候。至2007年泡沫真的出現(xiàn)了，基金公司反而是唱好，希望房企上市。到了2008年，他們唱空，因?yàn)榉科蟮馁Y產(chǎn)若貶值了，開發(fā)商只有把房產(chǎn)抵押給基金公司。在這個(gè)時(shí)候，基金公司會(huì)繼續(xù)做空，因?yàn)榉孔釉劫H值，他們通過(guò)債務(wù)套住的房產(chǎn)就越多，房子越貶值，將來(lái)經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)上漲后的收益就越大。

　　現(xiàn)在個(gè)人認(rèn)為，應(yīng)該在局部有一些外資在入市。

　　《觀點(diǎn)》：房地產(chǎn)貶值到底是好是壞？您怎么看？

　　曹志偉：房地產(chǎn)貶值是國(guó)家的悲劇。地是押給銀行的，房子也是押給銀行的，銷售回籠的資金還不夠還給銀行的話，房企老總可以辭職，房企可以倒閉，較終受損的，是中國(guó)銀行業(yè)，老百姓的資產(chǎn)也一夜之間成了負(fù)資產(chǎn)，影響社會(huì)的穩(wěn)定，這是一種變相的掠奪。

　　中國(guó)商業(yè)銀行的資產(chǎn)是固定資產(chǎn)，包括房產(chǎn)和工廠抵押。若貶值之后風(fēng)險(xiǎn)自然就提高。其實(shí)，房子貶值和人民幣貶值沒(méi)有什么區(qū)別。

　　但是否房?jī)r(jià)上漲就好呢？房?jī)r(jià)上漲對(duì)開發(fā)商沒(méi)有絲毫的好處，因?yàn)榈貎r(jià)也會(huì)漲得離譜，建房的成本就高了，房?jī)r(jià)自然高了，購(gòu)的人就少了，銷量就下降了，賺的利潤(rùn)并沒(méi)有增加。

　　2005年到2007年廣州的房?jī)r(jià)漲了60％至70％，但地價(jià)漲了多少呢？市區(qū)地價(jià)漲了2~3倍，郊區(qū)的地價(jià)漲3~5倍。

　　《觀點(diǎn)》：應(yīng)不應(yīng)該救市？

　　曹志偉：應(yīng)該救市，但是不是救某一家企業(yè)，而是要有準(zhǔn)則。我很贊同汪書記(廣東省委書記 )所說(shuō)，“不救落后的生產(chǎn)力”，房地產(chǎn)行業(yè)也不應(yīng)救落后的開發(fā)商，該救的是實(shí)業(yè)，是實(shí)實(shí)在在建設(shè)房屋的房產(chǎn)業(yè)，而不是本土炒購(gòu)地皮的地產(chǎn)業(yè)。

　　之前說(shuō)過(guò)，中國(guó)各大銀行的大資產(chǎn)是固定資產(chǎn)，包括房產(chǎn)，這些資產(chǎn)貶值之后風(fēng)險(xiǎn)就提高。所以一定要救市。但個(gè)人并不贊成要收購(gòu)房子做廉租房，因?yàn)闊o(wú)法確定應(yīng)該收購(gòu)哪個(gè)樓盤才是公平。同時(shí)，本人一直反對(duì)建限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房，因?yàn)榉峙渲贫壬腥蓖该?、公平的一面，何況共產(chǎn)主義要實(shí)現(xiàn)的是“人人有房住，而不是人人有房屋資產(chǎn)”。“人人有房住”是人的基本需求，“人人有房屋資產(chǎn)”是人生的追求。政府要做的是保障人的基本需求。若要建，個(gè)人認(rèn)為頭先應(yīng)建大學(xué)生的廉租房，一開始是

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