顧云昌（中國住宅房地產(chǎn)研究會副會長、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房政策專家委員會副主任）：購房拉動經(jīng)濟(jì)增長 房價需走向平穩(wěn)

　　隨著大家購地積極、購房積極，房價、地價都往上漲了。我們國家的國民經(jīng)濟(jì)“保八”沒有懸念，和老百姓的購房是分不開的。老百姓購新房花了2.7萬億，我估計到年底3.5萬億沒問題。這是新房，還有舊房，加上二手房一共是5萬億，老百姓一年花了5萬億購房，國民經(jīng)濟(jì)零售總額去年是10萬億。老百姓購房對經(jīng)濟(jì)的拉動多大，消費(fèi)的力量多大，消費(fèi)拉動經(jīng)濟(jì)，我看房地產(chǎn)的功勞是的。

　　但是現(xiàn)在房價漲得比較快，既要保持銷售投資對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，同時房價要漲得平穩(wěn)一點兒，這是大家希望的，其實開發(fā)商也這樣希望，房價不能漲太快，危險在后面。所以，我們溝通討論如何保持穩(wěn)定增長，同時房價相對穩(wěn)定。

　　毛大慶（萬科地產(chǎn)北京總經(jīng)理）：政府應(yīng)給市場明確信息 即時調(diào)整政策走向

　　目前31個城市有萬科的住宅，這31個城市是有代表性的，其中十六七個城市萬科的占有率是前三名，所以我們對市場的溫度是比較敏感的。今年第四季度到明年季度，我們對市場基本的看法是量跌價漲。北京今年第四季度整個交易總量已經(jīng)接近2006年較高峰的峰值，量接近2006年，但是交易總額遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于2006年。

　　北京市統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年土地出讓量到目前為止還沒有完成計劃，但土地出讓的總價已經(jīng)完成了年初的預(yù)算，證明土地貴了。但是看一看今年拿到地的企業(yè)，其實并不是那么多。沒有拿到地的企業(yè)明年是不是能很快補(bǔ)充上地呢？在北、上、廣、深仍然很困難，土地市場的競爭包括熱度一下要降到比較平和的程度確實比較難。那么，對于自己是不是可以很快拿到地有疑惑的企業(yè)，減慢銷售速度，有相對的存貨，用這樣的手法是相當(dāng)一批企業(yè)的做法。

　　現(xiàn)在，國家仍然在財政上、利率上一方面采取積極的態(tài)度，一方面在探討如何退出。一方面在防止由于貨幣寬松政策導(dǎo)致通貨膨脹危險；另一方面又擔(dān)心感冒剛好，甚至還沒好，會不會反復(fù)成肺炎。通過這一輪的拉動自己的信心加強(qiáng)了，但是我們的手法仍然很單一，我們?nèi)匀徽f不出來我們經(jīng)濟(jì)在創(chuàng)新能力和核心競爭力上找到特別核心的亮點，外貿(mào)我不認(rèn)為有亮點可談，在這種情況下房地產(chǎn)仍然是拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要的推動力。好的辦法無外乎政府要有規(guī)律地給市場以比較明確的信息，要有足夠量的陸陸續(xù)續(xù)推出的積極政策。再一個要在小型的貨幣政策上調(diào)整，小幅調(diào)整，小幅放開。

　　李戰(zhàn)洪（金科地產(chǎn)副總裁）：未來房產(chǎn)形勢整體向好 開發(fā)商還需謹(jǐn)慎判斷

　　上半年開發(fā)商做事的方法和下半年完全不一樣，從2008年包括今年春節(jié)前后，基本上企業(yè)以現(xiàn)金流為導(dǎo)向。進(jìn)入春天，那波行情來了以后，現(xiàn)在基本上解決了現(xiàn)金流的問題，開發(fā)商就有了以利潤率為導(dǎo)向的底氣，現(xiàn)在才有價格不停地攀升，所以是否以利潤率為導(dǎo)向、時間能夠走多久是從四季度開始到明年非常關(guān)鍵的問題。原來是以現(xiàn)金流為導(dǎo)向，現(xiàn)在轉(zhuǎn)為以利潤率為導(dǎo)向，這是個判斷。

　　個判斷是從整體的宏觀形勢考慮，我認(rèn)為整體的形勢向好。我看過世界銀行的一份資料，就是每投資100億，房地產(chǎn)能產(chǎn)生170億—220億的地產(chǎn)需求，而且每銷售100億的房屋能夠帶動130億—170億的其他需求，所以從內(nèi)需來拉動整個的經(jīng)濟(jì)來說，我想房地產(chǎn)在不短的時間內(nèi)還是提高GDP的主要手段。

　　第三個判斷是城市化率，中國的城市化率大概45％，而且從2007年10月份大調(diào)整以來，我們發(fā)現(xiàn)一個規(guī)律，今后的發(fā)展是在二、三、四線城市均衡發(fā)展，這是我們企業(yè)的布局。我們調(diào)整中發(fā)現(xiàn)，在城市化率比較低的城市，就是二、三、四線城市，這波房地產(chǎn)調(diào)整的時候抗風(fēng)險能力特別強(qiáng)。45％的城市化率說明按照每年平均1.5％的增長率，如果到70％才成熟，房地產(chǎn)趨向比較平穩(wěn)，我換算過，房地產(chǎn)這個產(chǎn)業(yè)至少還有16年的好時光。

　　這是我的三個判斷，房地產(chǎn)形勢整體上未來是向好的，而且從量價分析來說，我想至少在半年之內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商有做利潤率的底氣，半年之后有沒有做利潤率的底氣，是不是還要追求現(xiàn)金流，這個還有待判斷。

　　張耘（遠(yuǎn)洋地產(chǎn)香港公司副總經(jīng)理）：對房產(chǎn)市場形勢分析需堅持兩大原則

　　關(guān)于對市場的判斷我想先說一個前提，任何的預(yù)測和判斷市場，我覺得是上帝的事情，是非常難做的。遠(yuǎn)洋對市場形勢過往的分析和對未來的判斷，我們堅持兩個原則。

　　，戰(zhàn)略原則，如果把2007、2008年的金融危機(jī)，和十年之前的亞洲金融危機(jī)拿出比較，特別是東京的日經(jīng)指數(shù)，或者是香港恒生指數(shù)的走勢圖來看，1997、1998年的危機(jī)和2007、2008年的危機(jī)是非常相似的，它們的波幅還有斜率兩張表幾乎是完全一樣的，即使是這樣的情況，也很難判斷市場或者做市場的分析。我們做什么呢？我們認(rèn)為戰(zhàn)略布局，可能是至關(guān)重要的，如果不是從自我修為去看待全局，就會很被動。

　　，堅持現(xiàn)金原則，銷售產(chǎn)生的是現(xiàn)金流，地產(chǎn)公司對現(xiàn)金回款，現(xiàn)在與以前相比，已然非常嚴(yán)格，這一點是從經(jīng)驗中得出的。我們也相信未來的十年、十五年隨著中國人口紅利的增長，地產(chǎn)同行應(yīng)該面臨一個黃金的年代，而過往的十年，房地產(chǎn)面臨的是鍍金年，所以房地產(chǎn)的市場真正爆發(fā)是在后頭。

　　成實（沿海副總經(jīng)理）：土地政策決定房地產(chǎn)市場走向

　　現(xiàn)在的開發(fā)商用一個詞表達(dá)就是外表風(fēng)光，內(nèi)心彷徨，去年的時候大家都說冬天來了，開發(fā)商很緊張，準(zhǔn)備過冬，結(jié)果沒想到過了年這么好。但是現(xiàn)在形勢這么好開發(fā)商是不是很開心、很放松呢？我告訴大家，還是非常謹(jǐn)慎的，非常小心的。為什么這樣說？因為中國的房地產(chǎn)市場不是一個真正的自由市場，是一個政策市場，從遠(yuǎn)期政策來看，中國的土地政策決定了中國房地產(chǎn)市場，如果中國土地政策不改，中國的房地產(chǎn)市場是永遠(yuǎn)向好的。

　　從短期來講，今年是為了保八，明年可能保九，后年保十，保來保去不知道保到什么時候，能不能保就不知道了，因為現(xiàn)在的保八是一個很短的事業(yè)。在這樣的情況下，從長遠(yuǎn)來講，我跟在座的同行一樣，對中國未來房地產(chǎn)市場非?？春?，因為供需關(guān)系在這里。中國還有一個特別的現(xiàn)象，是我們在做經(jīng)濟(jì)分析的時候沒有注意的，每次好像危機(jī)來了也沒什么可怕，因為中國有幾億的農(nóng)民，他們還沒有完全進(jìn)入城市。為什么西方國家不行，因為大量的城市化，只要城市里面的產(chǎn)業(yè)功能有問題，一旦失業(yè)對國家影響很大，中國的農(nóng)民失業(yè)沒關(guān)系，回家有飯吃，這就是中國的現(xiàn)狀。

　　為什么經(jīng)歷那么多危機(jī)中國社會還可以戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢走過來？是因為有幾億農(nóng)民給我們打底。我們現(xiàn)在看到的繁榮，只能看到十多年，中國社會要長期健康的發(fā)展，一定要做一些根本的改變。所以，作為一個房地產(chǎn)企業(yè)，長遠(yuǎn)來講肯定是看好的，我們說的長遠(yuǎn)是中長遠(yuǎn)，從短期來講我不能說明年會怎么樣，我現(xiàn)在根本不敢說明年會怎么樣。因為大家知道現(xiàn)在流動性過剩這么嚴(yán)重，整個經(jīng)濟(jì)問題又沒有解決，這種短期波幅是很大的，短期的波幅對企業(yè)是致命的，你不要說長期好，但是你過不了短期的坎。所以對企業(yè)來講不要太多關(guān)注未來會怎么好，因為好不好房地產(chǎn)企業(yè)都是短暫性的?，F(xiàn)在好成這個樣子我們都心慌了，漲得太快了，明年還能不能漲，土地能不能上去，現(xiàn)在地王不少了，這個錢拿來要不要購，不購的話明年沒有開發(fā)量了，購的話這么高。所以，明年怎么樣真的很難說，企業(yè)應(yīng)該做好兩手準(zhǔn)備，中國的開發(fā)商大家都要做好準(zhǔn)備，好的時候要怎么樣，不好的時候要怎么樣。

　　范小沖（陽光100副總經(jīng)理）：明年房價繼續(xù)暴漲缺乏基礎(chǔ)

　　中國房地產(chǎn)跟政策非常相關(guān)，包括土地政策，包括二元結(jié)構(gòu)，中國之所以現(xiàn)在土地資源這么稀缺，低價暴漲，實際上跟二元結(jié)構(gòu)是有關(guān)系的。中國解放之后，把土地變成城市用地和農(nóng)村用地，現(xiàn)在城市化就是農(nóng)村人口大量進(jìn)入城市，在20世紀(jì)80年代的時候，中國城市人口只有2億人，現(xiàn)在已經(jīng)超過了6億人，大家為什么說外地人購房多，實際上從農(nóng)村進(jìn)入城市的人口遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過原住民了。但是，土地并沒有帶過來。所以，中國實際上接近96％的土地不是城市用地。在未來10—20年中，還將近有3億人口要進(jìn)入城市，這3億人是什么概念？就是一個美國，可能是歐洲的多少個城市，巨大的人口進(jìn)來但是土地并沒有帶來。

　　如果土地政策發(fā)生改變，真是同地同權(quán)，集體土地也能夠供應(yīng)出來，中國的房地產(chǎn)格局就會發(fā)生巨大的變化。當(dāng)年城市土地可以購賣，房屋擁有產(chǎn)權(quán)是巨大財富，而農(nóng)村巨大的土地由于不可以流通，不可以改變用途，所以現(xiàn)在沒有價值。一旦出了這個政策以后，對房地產(chǎn)是一個巨大的沖擊。所以現(xiàn)在成都、重慶正在對城鄉(xiāng)一體化做一些試點，未來是什么不知道。今年確實是中國房地產(chǎn)較值得記憶的一年，年初1月份房地產(chǎn)已經(jīng)降到較低點，有時候在一兩個星期一個省都沒有一套的成交量?，F(xiàn)在卻成了沸點，達(dá)到了量價較高的一年，未來怎么樣？現(xiàn)在判斷房地產(chǎn)市場比判斷氣候要難多了，氣候可以知道未來會怎么樣，但是房地產(chǎn)大家不知道，比如說優(yōu)惠政策到期后會不會延續(xù)，我們就更不知道了，反正我們至少感覺到不會像2008年或者今年1月份那時候，為了保生存，為了現(xiàn)金流大家不惜賤賣，而且是為了生存打折造成價格下跌。

　　現(xiàn)在大家去庫存化也都完成了，糧食也都收回來了，所以這段時間不會出現(xiàn)這種極端現(xiàn)象，但是會不會出現(xiàn)像今年持續(xù)的暴漲，我想也不會，因為世界經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在還沒有反彈，中國的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在雖然大家看到了保八成功，但是必定是冬天里的一把火，靠4萬億的救市，靠寬松的貨幣政策，實際上并沒有使中國的經(jīng)濟(jì)真正全面的復(fù)蘇。是不是可持續(xù)？現(xiàn)在也是未知的。因為內(nèi)在的原因是中國的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)問題，而中國的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)并沒有很好地完成轉(zhuǎn)型。在明年也不可能看到中國的經(jīng)濟(jì)是持續(xù)高漲健康的，所以轉(zhuǎn)型和慢慢的撤火應(yīng)該是主導(dǎo)。今年和去年的宏觀政策的因必然會造成明年的果，因果關(guān)系是有關(guān)的，明年繼續(xù)暴漲下去也缺乏基礎(chǔ)。

　　滕威林（中國國際金融公司執(zhí)行董事總經(jīng)理）：中國負(fù)債率增大將催

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