相比頻受政策打壓、命運(yùn)多舛的房屋一級(jí)開發(fā)、銷售市場(chǎng)來(lái)講，2004年北京的租賃市場(chǎng)可謂是“一帆風(fēng)順”。民宅租賃的成交量保持強(qiáng)勁的上升趨勢(shì)，房源量和客戶需求同步增長(zhǎng)，大供給與大需求的相互呼應(yīng)共同推動(dòng)了房屋租賃市場(chǎng)的火爆。

　　市場(chǎng)空間巨大

　　相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，北京現(xiàn)居住半年以上的外來(lái)人口約307萬(wàn)人，按70%的比例計(jì)算，有近215萬(wàn)的外來(lái)人口需要租房；而對(duì)于1149萬(wàn)北京戶籍人口來(lái)說(shuō)，受拆遷、工作地點(diǎn)變更、家庭居住擁擠等多種因素影響，也有近8%的租房需求人群；215萬(wàn)的外地租房者加上近100萬(wàn)的本地租房者，北京有超過(guò)300萬(wàn)的租房需要，而其中又有近80%的人群選擇民宅租賃，因此租賃市場(chǎng)需求十分巨大。

　　另一方面，隨著北京房地產(chǎn)的迅速發(fā)展以及京城百姓投資意識(shí)的逐漸增強(qiáng)，大量空置、閑置房源被釋放出來(lái)，租賃市場(chǎng)房源供給十分充足。同時(shí)，對(duì)于北京租賃市場(chǎng)的火爆程度，我愛我家研究做出的數(shù)據(jù)分析更加立體：300萬(wàn)的成套房屋租賃需求，按每房3人的保守計(jì)算，有100萬(wàn)套的租賃需求。如果每套房屋按1400元/月的租賃均價(jià)計(jì)算的話，每年租賃市場(chǎng)發(fā)生的現(xiàn)金額轉(zhuǎn)移達(dá)到168億。就算保守估計(jì)也會(huì)突破150億，因此市場(chǎng)發(fā)展十分強(qiáng)勁。

　　兩居備受青睞

　　各大中介的租賃成交數(shù)據(jù)顯示，面積和租價(jià)都適中的一居室依然是多數(shù)租房者的頭要選擇，特別是傳統(tǒng)熱點(diǎn)區(qū)域的一居室仍然持續(xù)著供不應(yīng)求的局面。但是，隨著租房人對(duì)于“合租”觀念的認(rèn)可，面積在50-70平方米的二居室的成交量大幅增加，成為市場(chǎng)寵兒。

　　金誠(chéng)信經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理邱宏認(rèn)為其中原因有三：頭先，每年成千上萬(wàn)的青年組成家庭導(dǎo)致家庭租賃人群的增加；其次，租房人對(duì)“合租”觀念的轉(zhuǎn)變使得二居室租賃需求增長(zhǎng)；第三，二居室房源充足、選擇余地大，租金價(jià)格雖然比一居室略高但使用面積更大，居住質(zhì)量更高。

　　西城租金較高

　　相較于2003年，2004年的整體租賃價(jià)格保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。我愛我家市場(chǎng)研究認(rèn)為：從近兩年城八區(qū)的租賃價(jià)格走勢(shì)分析可以看出，北京市的租賃市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展的時(shí)期，租賃價(jià)格基本上受季節(jié)變化所帶來(lái)的租賃人群需求變化的影響，在一定價(jià)格范圍內(nèi)小幅波動(dòng)。西城區(qū)的租賃價(jià)格在各城區(qū)中較高，一居室的平均租價(jià)為每套1452元，二居室的平均租價(jià)為1824元。城區(qū)、郊區(qū)的租金差異較大，以昌平、大興、通州、門頭溝為例，二居室的平均租金除昌平區(qū)略高于每套1000元外，其他區(qū)的二居室租價(jià)均在1000元以下。

　　租金穩(wěn)中微漲

　　現(xiàn)有的300多萬(wàn)的常住人口給北京租賃市場(chǎng)提供了穩(wěn)定且巨大的租賃需求。而隨著新的大量來(lái)京求學(xué)、工作、經(jīng)商人群地不斷涌入，2005年的租賃市場(chǎng)將依舊保持大幅增長(zhǎng)的勢(shì)頭。業(yè)內(nèi)專家預(yù)期，巨大的市場(chǎng)需求雖然會(huì)使得未來(lái)租金有一定的增長(zhǎng)空間，但對(duì)于已經(jīng)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展時(shí)期的北京租賃市場(chǎng)來(lái)講，增長(zhǎng)速度將比較緩慢，因此2005年的整體租賃價(jià)格將保持平穩(wěn)，呈穩(wěn)中微漲的態(tài)勢(shì)。

　　另外在2005年，一居室依然是租戶的頭選戶型，而價(jià)位和面積均適宜的二居室也將成為需求熱點(diǎn)。隨著新的**、城鐵、公交線路的規(guī)劃和開通，通州、昌平等郊區(qū)房屋租賃市場(chǎng)格局將有較大改觀，租賃平均價(jià)格將有所上漲。本報(bào)記者 陳靜

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