“花明天的錢圓今天的夢”在當今社會提前消費已經(jīng)不是新鮮事了。越來越多的人購車貸款購房貸款，更多人成了“負債一族”、“按揭一族”。今天的夢是圓了，可是又有誰仔細計算過究竟花了多少明天的錢，怎么花才算“較經(jīng)濟”。也就是在貸款中選擇何種還款方式？
 

　　個人住房貸款的還款方式較常見的為等額本息還款法和等額本金還款法兩種。所謂等額本息還款顧名思義是所有本金利息總和每月總還款金額相等，亦稱等額本息，也被形象的稱為直線還款法(STRAIGHTLINE)；等額本金還款法是指每月的本金相同，利息逐月遞減，亦稱等額本金，形象稱為遞減還款法(REDUCINGBALANCE)。

　　兩種貸款各有各的特點，等額本息的還款方式每月還款相同，容易進行財務預測，初期還款較等額本金的還款方式壓力小。但前期月還款額中的利息較本金多。

　　等額本金每月還本金相同，月還款金額日益減少。但前期還款金額較大，在購房初期很多人本來就是因為手頭緊才向銀行借款的。兩者的主要區(qū)別在于，前者每期還款金額相同，客戶還貸壓力均衡，但利息負擔相對較多；后者之所以叫“遞減還款法”，是因為頭期還款壓力大，但以后的還款金額逐月遞減，利息總負擔較少。

　　就曾經(jīng)有這樣一個客戶，需要貸60萬元商業(yè)性貸款，在對兩種貸款方法作了了解后，一味認定等額本金還款法能少支出利息，并提出貸20年，讓辦理貸款的工作人員算一下每月還款額是多少。

　　工作人員計算后得出，個月的還款數(shù)是5020元，并告知要此客戶提供夫婦倆每月收入證明，要求其收入的合計金額必須是借款額的兩倍，即必須超過10000元。這讓該客戶為難了，該客戶雖然家境殷實，還款沒有問題，但雙方單位開具的收入證明卻只有8000元。如果采用等額本息還款法，每月還款額是3973元，8000元的收入證明正符合。較后選擇了等額本息的還款方式。

　　兩種還款法不能簡單比較。雖然在同樣條件下，等額本金還款法比等額本息還款法支付的利息要少，但并不能就此說明哪種還款法合算。

　　實際上兩種還款法計算的原理相同，銀行都是按照客戶占用銀行資金的時間來計算的。之所以造成差異，是等額本金法一開始就還較多的本金，而本金還得快，利息當然就少。如果不貸款，不占用銀行資金，不就沒有利息了嗎？

　　但對于銀行來講，客戶選擇等額本金方式還款，有利于減少銀行貸款本金的回收周期，從而降低銀行貸款風險。所以在某銀行推出貸款細則中，在操作房齡較高的貸款時，要求客戶一定采用等額本金的還款方式。就是基于此原因。

　　“其實，在海外，還貸方式靈活多變，個性化，甚至可以做到根據(jù)個人的收入曲線隨時進行調(diào)整。多種金融手段組合后，可以大大降低貸款人資金利用的成本。盡管國內(nèi)銀行還做不到這一點，但個性化房貸將是未來的一個發(fā)展趨勢?！蹦炽y行貸款負責人如此評論道。

　　■商業(yè)銀行貸款要提前還款哪種更劃算？

　　●三年內(nèi)提前還款兩種方式?jīng)]有質的區(qū)別，對于目前的市場上眾多的短線投資(一般多集中在一到三年內(nèi))，兩種貸款方式提前還款的差額僅僅占總貸款額的0.4%,并且采用等額還款方式因前期投資較少受到廣大投資者的青睞。

　　●對于三年以上的提前還款，是屬于長線持有，看重的應該是房屋的價值增加，以及成本支出(月還款累計數(shù)額),舉例來說，上面5年內(nèi)提前還款，雖然等額本息比等額本金多3341元，但等額本息支付了193657元，等額本金支付210069元，等額本息比等額本金累計還款少16412元。

　　●初期每月還款金額的差異不大，差異主要是所還本金的差異，利息相差無幾。

　　●提前還款建議在貸款年限的三分之一前。因為在后期提前還款與否已不重要，因大部分的利息已經(jīng)被你支付了，所剩的主要是你的本金了。

　　綜上所述，提前還款劃算與否？與貸款方式選擇關系不大。貸款利息的支付主要取決于貸款金額和時間的長短。

　　■利息調(diào)整前后，我究竟多還多少？是否應該提前還款？

　　從2005年1月1日開始，根據(jù)中國人民銀行2004年10月28日發(fā)布的關于上調(diào)金融機構存貸款基準利率的通知，2004年10月29日以前發(fā)放的合同期在1年以上的住房公積金(組合)貸款利率將隨之上調(diào)(住房利率上調(diào)幅度為0.18個百分點)，市民貸款月供也隨之有所增加。

　　以100萬元房貸為例：

　　以一套總價143萬元的住宅七成按揭可以貸款100萬元貸款年限20年為例。如果按等額本息法還款，購購該房子依原有利率5.04%的5年以上貸款利率算，20年期貸款的利息總額是58.92萬元，每月還款額是6621.7元。加息到5.31%，20年期貸款的利息總額上升為62.52萬元，每月還款額也上升為6772元。20年的利息總額增加了3.6萬元。每月將多支付150.3元，結合存款利率上調(diào)的因素，實際每月多支付137元左右。

　　對于消費的日益增長，每月多支付130多元利息，對生活影響并不太大，也不會太虧。如果還能找到其他的投資渠道年收益大于5.31%，完全不用擔心貸款利率的上調(diào)；我建議不需要提前還款。

　　對于手中有閑錢無處投資的市民而言，可適當選擇提前還款。

　　結論：提前還款與否？與目前的升息關系應該不是很大，主要視每個家庭的經(jīng)濟情況而定。

　　實際上，我們借款是今天消費，錢明天還。以上計算均未考慮到資金的時間價值、物價上漲、房產(chǎn)的增值保值等諸多因素。僅僅是從靜態(tài)的角度對于貸款金額和還款時間的表面計算。

　　安家提醒：

　　由于多數(shù)銀行對房貸客戶在合同中聲明“貸款期間，遇貸款利率調(diào)整，不另行通知”，有房貸月供的市民應及時弄清楚2005年每月的月供數(shù)字，提前存入足額現(xiàn)金，以避免給自己在加息后的還款埋下欠賬的危險。

　　因為銀行均采用大機系統(tǒng)自動扣除還貸金額，毫不夸張地講“差之毫厘”系統(tǒng)便不會扣，就會算逾期的。在如此珍視資信譽的當今社會。大家千萬不得馬虎大意。

　　作者：□安家集團 房屋貸款顧問王愛靜

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