截至記者發(fā)稿，已有40多家房地產(chǎn)上市公司發(fā)布了2004年年報(bào)從2003年開始的土地金融等一系列宏觀調(diào)控政策本來應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)贏利構(gòu)成威脅，但從目前已經(jīng)公布年報(bào)的公司來看，去年房地產(chǎn)上市公司業(yè)績普遍高速增長，不少企業(yè)凈利潤增長幅度超過30％，有的甚至翻了幾番。如北京天鴻寶業(yè)（600376凈利潤增長26.4%，金地集團(tuán)（600383）增長48%，萬科增長62%，億城集團(tuán)（000616）增長327.59%，江蘇新城房產(chǎn)（900950）增長173.13%，廣州東華實(shí)業(yè)（600393）增長了216.69%.

　　土地及銀根緊縮未影響上市房企“賺錢”

　　西南證券房地產(chǎn)業(yè)分析師段海瑞表示，宏觀調(diào)控政策主要表現(xiàn)為地根緊縮與銀根緊縮。地根緊縮導(dǎo)致土地供不應(yīng)求，一方面房價(jià)上漲，另一方面加快了商品房的銷售速度，也加快了開發(fā)商的資金流轉(zhuǎn)速度，因此上市房企凈利潤增長幅度較大。而銀根緊縮對(duì)中小企業(yè)影響較大，一些上市公司所受影響并不明顯。“一個(gè)典型的例子就是中國農(nóng)業(yè)銀行給萬科40多億元的授信額度，因此這些有實(shí)力的開發(fā)商并不缺錢。而且去年底的加息對(duì)開發(fā)商造成的損失，在很大程度上，通過房價(jià)上揚(yáng)得到了補(bǔ)償。”段海瑞如是說。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰也表示，去年國家對(duì)土地的調(diào)控給實(shí)力雄厚的上市房企提供了大展身手的機(jī)會(huì)。以前土地協(xié)議出讓使一些上市房企在拿地成本上沒有辦法與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)競(jìng)爭?！?·31”后土地實(shí)行招拍掛，上市公司在資金流、項(xiàng)目運(yùn)作管理、品牌經(jīng)營、搶占市場(chǎng)方面的優(yōu)勢(shì)逐漸顯露出來。同時(shí)，境外大量基金及中小投資者非常看好中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，增加購購上市房企的股票，拓寬了房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，也提升了其收益。

　　頭創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光則認(rèn)為，2004年年報(bào)反映出來的更多的是存量市場(chǎng)的變化，宏觀調(diào)控與原材料價(jià)格上漲對(duì)房地產(chǎn)公司的影響有所滯后，“8·31”后房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際變化也沒有完全表現(xiàn)出來。

　　劉曉光同時(shí)表示，凈利潤增長幅度不足以看出一個(gè)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營情況，凈資產(chǎn)收益率（公司稅后利潤除以凈資產(chǎn)得到的百分比）才是衡量一家公司獲利能力的重要指標(biāo)。

　　銀河證券的一位分析師解釋說，凈利潤增長幅度為成長性指標(biāo)，毛利率、凈資產(chǎn)收益率為贏利能力指標(biāo)。凈利潤增長幅度要看去年的基數(shù)，相對(duì)來說，凈資產(chǎn)收益率是更為綜合性的指標(biāo)，毛利率也基本可以反映一個(gè)公司的贏利情況。

　　據(jù)記者了解，在公布年報(bào)的房地產(chǎn)上市企業(yè)中，不少房地產(chǎn)上市公司毛利率在25%－31%.例如，深圳萬科毛利率25.75%，金地集團(tuán)毛利率27.26%，天鴻寶業(yè)、江蘇新城、東華實(shí)業(yè)的毛利率也都在這個(gè)水平，與其他板塊相比，房地產(chǎn)仍然屬于高利潤行業(yè)。但相比去年，很多上市房企的毛利率還是在下降，只是幅度不是很大。

　　金地集團(tuán)年報(bào)的原因分析或許可以代表一些上市房企出現(xiàn)這一變化的原因。金地集團(tuán)年報(bào)稱，“本期房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率較上年減少8.63%，主要原因是結(jié)算項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)變化所致。本期結(jié)算的項(xiàng)目前期及尾盤的比例較高，毛利率相應(yīng)地較低。預(yù)計(jì)2005年毛利率將會(huì)回升到30%以上?！?

　　加息后部分房產(chǎn)股票下跌勢(shì)頭已止

　　3月16日，央行發(fā)布調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策，取消了個(gè)人貸款優(yōu)惠利率后，3月17日，很多房地產(chǎn)股票大跌。其中，萬科下跌了4%，世貿(mào)股份下跌了8%，上海新梅下跌6％，陸家嘴下跌了3.9%，金融街下跌了3%，并且萬科出現(xiàn)跳空下跌。

　　對(duì)此，北京證券高端分析師劉景德認(rèn)為，事實(shí)上，很多房地產(chǎn)上市公司股票從今年2月中旬開始就一直下跌，3月17日只是個(gè)集中爆發(fā)期。股票市場(chǎng)一直對(duì)國家的各種宏觀政策反應(yīng)非常敏感，從收緊銀根方面出臺(tái)政策抑制房價(jià)早在情理之中。3月17日后，經(jīng)過幾天的繼續(xù)下跌，房地產(chǎn)股票目前大部分已經(jīng)止跌。不過劉景德表示，房地產(chǎn)股票短期下跌并不會(huì)影響房地產(chǎn)上市公司的利潤。因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)需求旺盛，央行此次出臺(tái)的政策，從短期來說會(huì)有一定效果，但長期來看，如果沒有后續(xù)措施繼續(xù)出臺(tái)，房價(jià)在較近一段時(shí)間仍會(huì)保持穩(wěn)步增長的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤也會(huì)繼續(xù)增長。

　　段海瑞也認(rèn)為3月17日央行提高個(gè)人房貸后上市房企股票整體下跌“非常正?！?。他分析，房貸政策的調(diào)整傳遞出一個(gè)預(yù)期，即國家要平抑房價(jià)。在這樣的背景下，房地產(chǎn)股票短期利空，出現(xiàn)下跌非常正常，但對(duì)房地產(chǎn)上市企業(yè)影響非常有限?！叭绻闹Ч善钡^大，反而是投資的好機(jī)會(huì)，一些績優(yōu)股應(yīng)該長期看好，不必為一些短期波動(dòng)嚇倒?！倍魏Ｈ鹫f。

　　劉景德則認(rèn)為，盡管目前房地產(chǎn)類上市公司年報(bào)中表現(xiàn)出來的凈利潤增長幅度保持高位增長，但這是成長性指標(biāo)，這些股票大部分每股收益并不高，在股票市場(chǎng)總的業(yè)績中只能算中等，算不上績優(yōu)股。

　　各上市公司抓緊運(yùn)作北京項(xiàng)目

　　據(jù)記者了解，億城股份在發(fā)布年報(bào)的同時(shí)，董事會(huì)還發(fā)布公告稱擬增發(fā)不超過8000萬股（含8000萬股），以募集資金投入其在北京的兩個(gè)項(xiàng)目，萬城華府二期（3億元）、萬城華府三期（2億元）。天鴻集團(tuán)2005年在北京的開發(fā)項(xiàng)目是位于玉泉路口南的天鴻美域，其定位為中高端社區(qū)，總建筑面積約70萬平方米，今年上半年開盤。

　　金地集團(tuán)今年在北京的項(xiàng)目主要是金地國際花園和金地格林小城，目前金地國際花園北區(qū)銷售情況良好，南區(qū)已經(jīng)動(dòng)工，預(yù)計(jì)2007年竣工。金地格林小城目前還處于前期策劃階段，總占地62萬多平方米。萬科2005年主要開發(fā)項(xiàng)目43個(gè)，計(jì)劃開工面積和竣工面積分別為274.3萬平方米和230.3萬平方米，其中京津及東北計(jì)劃開工面積70萬平方米。萬科總經(jīng)理郁亮此前也明確表示，公司將加速在北京等城市的項(xiàng)目儲(chǔ)備。

　　■業(yè)界觀察

　　未來一兩年上市房企利潤仍較高

　　房地產(chǎn)業(yè)較近幾年一直被稱為暴利行業(yè)，不少行外資本紛紛進(jìn)入。

　　據(jù)段海瑞介紹，2001、2002年是行外資本進(jìn)入的高峰期，當(dāng)時(shí)主要途徑有兩種，一是企業(yè)重組，借殼上市；二是上市公司除了主營業(yè)務(wù)外，投資房地產(chǎn)領(lǐng)域。但是到了2003年后，由于國家宏觀政策調(diào)控，并且很多公司重組上市由于增發(fā)配股門檻提高，很難實(shí)現(xiàn)再融資，因此放緩了腳步。其較典型的例子是恒大地產(chǎn)（000502）重組瓊能源。不過，2003年還是有上實(shí)發(fā)展（600748）、天倫置業(yè)（000711），2004年有上海新梅（600732）進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。

　　“較近幾年退出房地產(chǎn)業(yè)的公司并不多，一是目前房地產(chǎn)業(yè)利潤率較高，二是行業(yè)轉(zhuǎn)型比較困難?！倍魏Ｈ鸾榻B說，2004年深圳建設(shè)投資控股屬下的上市公司深萬山（000049）由于多方面原因，行業(yè)轉(zhuǎn)型，退出房地產(chǎn)業(yè)?！暗@只能算是一個(gè)個(gè)案，不具有普遍性。”劉景德也認(rèn)為，未來一兩年內(nèi)，由于房地產(chǎn)企業(yè)目前仍處于較高利潤水平，不會(huì)有明顯的轉(zhuǎn)型現(xiàn)象。（張宏強(qiáng)）

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