新政后，投資成本增加了不少，投資者勢必更要謹(jǐn)慎出手，三思而行。新政后消費者該如何購房？業(yè)內(nèi)專家提出了六項參考標(biāo)準(zhǔn)和三大公式。

　　■六項標(biāo)準(zhǔn)銀行是風(fēng)向標(biāo)

　　普通購房人看市場的方法很簡單，那就是看銀行對購房貸款的態(tài)度，銀行手松，說明市場看好；銀行手緊，說明市場風(fēng)險加大。銀行的態(tài)度比專家的話真實、準(zhǔn)確，可信度更高。

　　參考平均價

　　經(jīng)常聽一些人講平均價格下跌，是因為某類房子增多，并不說明房屋價格真的降了。持這種觀點的人只說對了問題的表面，卻忽略了平均價格反映的真正內(nèi)涵。某類房子增多代表著市場的需求，更反映著政府的政策導(dǎo)向。便宜房子增多，受影響頭當(dāng)其沖的一定是高價房。

　　購漲不購跌

　　房地產(chǎn)投資和其他投資一樣，不要認(rèn)為自己能摸到市場的價格底線。如果不是為了急住，當(dāng)房價一路下跌時還是持幣觀望一下好，寧愿市場開始走高時購不到較低價，也不要有抄底心理。

　　學(xué)會“購預(yù)期”

　　要在房地產(chǎn)市場上賺錢，有時也要善于“抓機會”。如果一個能把樓蓋完的房地產(chǎn)商搞“內(nèi)部認(rèn)購”，因為手續(xù)還沒辦完，所以便宜，您愿不愿嘗試呢？一個房子有預(yù)售許可證，而土地使用證沒有辦下來，您敢不敢購呢？同時要學(xué)會購預(yù)期，比如知道哪里有一條方便的路要建或哪里會與**站相鄰，而不是等房子建好了再購，而較好是在它動工之前購。

　　實用較實在

　　現(xiàn)在都說房價高，購不起房子。那么，房價降了就一定能購得起房子？未必。如今有一部分人購不起房子是人為造成的。比如說，他手上的錢本可以購套60～70平方米的房子，但他非要購120平方米的房子。房子大，固然好，但在條件不具備的時候，必須面對現(xiàn)實。如果求大，甚至通過按揭求大，再低的房價，也可能是負(fù)擔(dān)。建議普通購房者頭先考慮方便、實用，不必一步到位，可分步分位。方便實用才是較實在的。所以，購房前定好自己的目標(biāo)，多比多看，入住后則不比較、不計較，心理上的平衡比任何物質(zhì)上的享受都重要。

　　算算養(yǎng)房成本

　　“購房子就是購生活”，社區(qū)的維護成本也得算算，業(yè)內(nèi)人士指出社區(qū)越大，使用和維護成本越低。

　　同時社區(qū)所有設(shè)施和服務(wù)也都不是免費的。會所、地下車庫都得花錢，公共設(shè)施越多，付出的費用越多；一個樓門里的戶數(shù)越少，您要攤的電梯費用就越多。養(yǎng)房的費用，購房時不能不考慮。

　　■三大公式

　　考察一處房產(chǎn)是否值得投資，較重要的就是評估其投資價值，即考慮房產(chǎn)的價格與期望的收入關(guān)系是否合理。以下三大公式可以幫助你估算房產(chǎn)價值。

　　租金乘數(shù)小于12

　　租金乘數(shù)，是比較全部售價與每年的總租金收入的一個簡單公式(租金乘數(shù)=投資金額/每年潛在租金收入)，小于12。

　　以市某一小戶型為例，2001年時售價22萬元，月租金1500元，那么它當(dāng)時的租金乘數(shù)是12倍。一般來說，這個數(shù)字被看成大多數(shù)租賃房產(chǎn)的分界線。如果一處房產(chǎn)的租金乘數(shù)超過12倍，很可能會帶來負(fù)現(xiàn)金流。這套房子如今的售價已經(jīng)上漲到60萬元，而月租金卻仍不到2000元，租金乘數(shù)升到25倍，已經(jīng)大大超過了合理的范疇。

　　投資者可以將目標(biāo)物業(yè)的總租金乘數(shù)與自己所要求的進行比較，也可在不同物業(yè)間比較，取其較小者。不過這個方法并未考慮房屋空置與欠租損失及營業(yè)費用、融資和稅收的影響。

　　8年～10年收回投資

　　投資回收期法考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金乘數(shù)適用范圍更廣，還可以估算資金回收期的長短。它的公式是:投資回收年數(shù)=(頭期房款＋期房時間內(nèi)的按揭款)/(月租金－按揭月供款)×12。

　　一般來說，回收年數(shù)越短越好，合理的年數(shù)在8年～10年左右。仍以市小戶型為例，假設(shè)2001年時頭付5萬元，每月按揭供款1000元，1年后交房，當(dāng)時它的投資回收年數(shù)是10.3年。但是到了2005年，由于房價上漲，而租金卻沒有同步增長，現(xiàn)在購購這套房產(chǎn)每月的租金收入無法彌補月供款，實際上面臨投資無法回收的境地。

　　15年收益高于購入價

　　另外，也可以參考國際專業(yè)理財公司評估物業(yè)的公式。

　　如果該物業(yè)的年收益×15年=房產(chǎn)購購價，該物業(yè)物有所值；如果該物業(yè)的年收益×15年>房產(chǎn)購購價，該物業(yè)尚具升值空間；如果該物業(yè)的年收益×15年<房產(chǎn)購購價，該物業(yè)價值已高估。

　　仍以上文提到的小戶型為例，2001年時，年租金收益為18000元，乘以15等于27萬元，大于當(dāng)時的售價22萬元，因此是值得投資的。但是現(xiàn)在，就以2000元月租金計算，合理價值為36萬元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于當(dāng)前60萬元的售價，價值已經(jīng)被過度透支了。

　　以上是三種常用的比例與比率法，有的只需進行簡單的預(yù)測和分析即可幫助投資者快速做出判斷，有的還需要進行專業(yè)性的投資分析，計算另外一些指標(biāo)以增加可靠性。比如，一個地段好的房產(chǎn)可能現(xiàn)在的租金回報率不高，但具有較佳的升值前景，或者一套普通住宅能夠享受稅收減免，一定程度上能夠彌補過高的租金乘數(shù)。
 

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