中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正在逐漸與國(guó)際接軌，金融資本在房地產(chǎn)業(yè)中扮演著越來越重要的舉色，房地產(chǎn)的金融時(shí)代已經(jīng)到來。在2005年9月22日舉辦的頭屆中國(guó)(北京)不動(dòng)產(chǎn)精瑞財(cái)富論壇上，來自社會(huì)各界的專家、學(xué)者和企業(yè)家們圍繞中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)際化接軌，不動(dòng)產(chǎn)將回歸金融屬性發(fā)表了各自的精辟觀點(diǎn)。

 　　從住宅產(chǎn)業(yè)走向不動(dòng)產(chǎn)業(yè)

　　回歸金融屬性

 　【聶梅生】 中華聯(lián)合會(huì)剛剛批準(zhǔn)其更名為“中國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)”。目前房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該將關(guān)注從宏觀調(diào)控下未來房?jī)r(jià)走勢(shì)等變動(dòng)因素轉(zhuǎn)移到不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的國(guó)際化以及金融屬性的回歸上。

　　房地產(chǎn)是一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，宏觀調(diào)控是不會(huì)影響它的發(fā)展和地位的。聶梅生認(rèn)為房地產(chǎn)在中國(guó)不變的問題上，就是支柱產(chǎn)業(yè)不會(huì)變，購(gòu)購(gòu)的需求不會(huì)變，城市化進(jìn)程不會(huì)變，這是不變的地方。

　　但是，變的地方更多。目前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的變化應(yīng)該是從住宅產(chǎn)業(yè)走向國(guó)際產(chǎn)業(yè)，原來我們住宅產(chǎn)業(yè)的概念，或者甚至于我們?cè)瓉淼姆康禺a(chǎn)行業(yè)已經(jīng)不能覆蓋原來的產(chǎn)業(yè)了。

　　個(gè)就是金融。房地產(chǎn)業(yè)，或者叫不動(dòng)產(chǎn)業(yè)在很多國(guó)家是放到金融業(yè)中，這就說明不動(dòng)產(chǎn)和住宅產(chǎn)業(yè)在金融問題上的屬性描述不一樣。住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，包括從開始策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)，到中間房地產(chǎn)開發(fā)一直到后面的建房。只 是以前沒有提到過住宅產(chǎn)業(yè)當(dāng)中的金融需求。但是，不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)分到了金融類，把不動(dòng)產(chǎn)放到金融里面去，說明了它的重要性。今年由于宏觀調(diào)控當(dāng)中頭當(dāng)其沖的是房?jī)r(jià)，它已經(jīng)鎖定在這個(gè)領(lǐng)域上來說宏觀調(diào)控房?jī)r(jià)，所以自然而然地扯到金融上去。今年把它和非常敏感的金融界聯(lián)系起來，股市匯市緊密地扣到一起，所以今年的變化當(dāng)中頭先回歸了金融屬性。

　　個(gè)是房地產(chǎn)回歸了，不動(dòng)產(chǎn)回歸了他這種租售、物業(yè)持有的這樣一個(gè)屬性。從歷史來看，中國(guó)原來沒有房地產(chǎn)業(yè)，只有統(tǒng)建辦，那時(shí)候沒有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，都是自己蓋房子這么過來的，所以較后幾乎90%以上的房子全是出售。但是經(jīng)過這一次的宏觀調(diào)控以后，才逐漸接受租售，物業(yè)持有這樣的一個(gè)理念。作為一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講如果你只是賣房子，較后就是一大麻袋錢，實(shí)際上是沒有資產(chǎn)的，沒有IQ的。所以不斷使你的資產(chǎn)不斷地持有、經(jīng)營(yíng)、升值、出售，然后再去購(gòu)比這個(gè)價(jià)值更高的持有、經(jīng)營(yíng)、升值、出售，這才是一個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)形態(tài)。

　　第三個(gè)是它促進(jìn)了我們中國(guó)的企業(yè)形態(tài)，在今年會(huì)發(fā)生很大的變化。原來我們都是全能性的開發(fā)商，從圈地一直到賣房，打廣告，這個(gè)企業(yè)形態(tài)實(shí)際上是一個(gè)初級(jí)的企業(yè)形態(tài)，更高端的企業(yè)形態(tài)是應(yīng)該各司其職的，國(guó)外的開發(fā)商和營(yíng)造商是分開的，法律都是分開的，而且那時(shí)候協(xié)會(huì)都是分開的，我說這兩個(gè)是不一樣的行為，但是中國(guó)是全球的。

　　這就像一條魚，魚頭是資本運(yùn)作部分，魚尾是物業(yè)部分，魚頭和魚尾很容易結(jié)合到一起，還有中間。

　　【索春生】 從住宅產(chǎn)業(yè)向不動(dòng)產(chǎn)的大轉(zhuǎn)型，全世界都在轉(zhuǎn)型，但是目前中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)情況是與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相悖的。他分析了四點(diǎn)原因。，現(xiàn)在主流開發(fā)商，是公關(guān)找塊地，找錢，蓋個(gè)樓賣掉，然后再來一遍，非常單一，沒有鏈條的延展。，絕大多數(shù)的主流開發(fā)商都是資源消耗企業(yè)，找了一塊地，蓋了一個(gè)樓較后賣掉，表面上賺了錢，實(shí)際上這個(gè)資源的真正的價(jià)值都沒有做出來，也沒有實(shí)現(xiàn)，更沒有成本的概念。比如做一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)，后面商業(yè)地產(chǎn)做什么，它的業(yè)態(tài)是什么，誰來經(jīng)營(yíng)都不去考慮。第三，業(yè)內(nèi)之間幾乎都不合作，不合作怎樣成為一個(gè)產(chǎn)業(yè)。以美國(guó)為例，美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)為核心內(nèi)容的資本成什么比例，大概是一比七到一比十的關(guān)系，較低也是一比七也就是他的產(chǎn)業(yè)資本，不動(dòng)產(chǎn)資本是一，他的金融資本是七。

　　【梁蓓】 一個(gè)行業(yè)和金融的關(guān)系，不管是哪個(gè)行業(yè)都是容器，而金融實(shí)際上是水性。在不同的容器裝了水就變了不同的性質(zhì)。馬克思早就說過，只有當(dāng)行業(yè)和產(chǎn)業(yè)，和金融資本相結(jié)合的時(shí)候它才可以有真正意義上的可持續(xù)的發(fā)展。

　　從中國(guó)的住宅地產(chǎn)叫做從現(xiàn)在開始這個(gè)概念改成叫做不動(dòng)產(chǎn)，其實(shí)本身的含義就是金融，這兩個(gè)概念是不可偏離的。中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)要放在一個(gè)中國(guó)加入了WTO這樣一個(gè)大的環(huán)境下，中國(guó)的投資環(huán)境要得到非常大的改變的時(shí)候我們來看這個(gè)行業(yè)的開放度已經(jīng)不是某一個(gè)政府部門和某一個(gè)企業(yè)可以叫停的，是他必須要尋著這樣的一個(gè)方向努力和發(fā)展。

　　【王嘉敏】 從開發(fā)商的角度提出了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)問題看法。房地產(chǎn)作為中國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，大約二十年的發(fā)展時(shí)間。在這二十年當(dāng)中投資者或者是開發(fā)商頭先要完成原始積累，頭先要完成利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)，所以他頭先要從市場(chǎng)上把錢收回來，然后不斷地購(gòu)地，這是他生存的必要條件。任何一個(gè)國(guó)家在房地產(chǎn)發(fā)展過程中都要經(jīng)歷這么一個(gè)過程。當(dāng)完成原始積累之后，開發(fā)商就開始想到今后干什么，今后是不是永遠(yuǎn)要把我那么難取得的土地兢兢業(yè)業(yè)蓋起來的房子賣給別人，而自己什么都沒有，而沒有資產(chǎn)就很難再投資，所以任何的開發(fā)商到今天完全認(rèn)清了這件事情以后他們?cè)敢馔顿Y長(zhǎng)期的不動(dòng)產(chǎn)工業(yè)。還有一個(gè)就是對(duì)市場(chǎng)需求的趨勢(shì)。作為商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，目前市場(chǎng)占有量還是非常小的。作為一個(gè)開發(fā)商來說，我們覺得特別重要的是國(guó)家的規(guī)劃，規(guī)劃前瞻性是位的，這是一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的前提。

　　【黃世達(dá)】 裕景地產(chǎn)集團(tuán)副總裁。國(guó)內(nèi)開發(fā)商有一種傳統(tǒng)模式比較好，就是一種財(cái)富的積累。就是從一個(gè)銷售到較后做一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)，然后到帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

　　【饒及人】 美中城市規(guī)劃建設(shè)基金會(huì)會(huì)長(zhǎng)、紐約前規(guī)劃局局長(zhǎng)。不動(dòng)產(chǎn)顧名思義，財(cái)產(chǎn)里面較不好拿的是不動(dòng)產(chǎn)。中國(guó)人有一句話，叫做亂世的時(shí)候要收黃金。在經(jīng)濟(jì)可預(yù)測(cè)的時(shí)候美國(guó)人以投資不動(dòng)產(chǎn)為主，因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的開發(fā)，土地價(jià)值的等等，人口不斷的成長(zhǎng)，材料的不斷增加，不動(dòng)產(chǎn)基本上也是一個(gè)比較好的投資。只有一個(gè)意外，就是發(fā)生債券的時(shí)候不動(dòng)產(chǎn)是非常高風(fēng)險(xiǎn)的投資。但是不動(dòng)產(chǎn)投資在美國(guó)人眼里也是較難變現(xiàn)的投資。一般上面來講的話在資產(chǎn)融資上面一般美國(guó)主流的人沒有像亞洲人這么熱衷。中國(guó)的房地產(chǎn)有三個(gè)特點(diǎn)：個(gè)是地點(diǎn)，個(gè)是政策，第三個(gè)是市場(chǎng)，或者是引導(dǎo)。這三個(gè)條件要是不具備的話在中國(guó)是沒有辦法做起來。

　　中國(guó)房地產(chǎn)的昨天就是2003年以前是一個(gè)百花齊放，基本上各個(gè)城市，各個(gè)區(qū)，一線城市，二線城市，三線城市開發(fā)商非常的多，而且任何人都可以作為一個(gè)開發(fā)商。今天就是講的2004年2005年我們認(rèn)為是爭(zhēng)奇斗艷。過去所有經(jīng)營(yíng)的概念在中國(guó)都可以找到，目前可以說是全世界較好的住宅概念，都可以在中國(guó)土地上可以找到。明天是2006年2007年，看整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)的政策，以及資金鏈，還有目前考慮到你要賣期房，以及各方面的看法。但是隨著中國(guó)世貿(mào)進(jìn)入的外商，2006年會(huì)進(jìn)入到中國(guó)來，我們認(rèn)為中國(guó)在2008年是出手的時(shí)候，那時(shí)候房地產(chǎn)商基本上關(guān)閉，真正的品牌房地產(chǎn)商，有魄力的房地產(chǎn)商會(huì)在中國(guó)房地產(chǎn)冒出來。然后到2007年我估計(jì)第四次盛世出來。

　　【孫飛】 中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)與國(guó)際的接軌，比如說我們現(xiàn)在中國(guó)的人民幣購(gòu)購(gòu)力很強(qiáng)，你在北京兩塊錢人民幣購(gòu)一平，在美國(guó)也要兩美元購(gòu)一平，所以他的購(gòu)購(gòu)力很強(qiáng)。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)和國(guó)際的全面接軌，那就是說我們的中國(guó)金融產(chǎn)業(yè)進(jìn)入投資市場(chǎng)。中國(guó)實(shí)際上不動(dòng)產(chǎn)金融也好，不動(dòng)產(chǎn)房地產(chǎn)金融也好，的屏極就是法上有缺陷，制度障礙。不動(dòng)產(chǎn)金融當(dāng)前來講限制了很多，比如說房地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)銀行的話有央行121的限制，另外加上國(guó)家宏觀調(diào)控政策。

　　不動(dòng)產(chǎn)回歸金融屬性

　　融資趨向國(guó)際化多元化

　　【聶梅生】 無論是不動(dòng)產(chǎn)還是房地產(chǎn)，現(xiàn)在回歸到了金融屬性。今年多渠道的金融工具雖然沒有正式地從國(guó)家口里面出臺(tái)一些法規(guī)，但是它正在形成，正在準(zhǔn)備。比如說產(chǎn)業(yè)基金的問題，目前產(chǎn)業(yè)基金還是海外的為主。這個(gè)和目前海外基金進(jìn)入中國(guó)比較快，同時(shí)和明年WTO較終金融業(yè)管理的接口有關(guān)系，我們剩下的時(shí)間不多，所以海外基金現(xiàn)在非常的活躍，但是產(chǎn)業(yè)基金這個(gè)問題我覺得較終在中國(guó)還是要形成我們自己的中國(guó)的產(chǎn)業(yè)基金，而不完全是國(guó)外的產(chǎn)業(yè)基金。其次是信托基金，房地產(chǎn)信托基金，也就是Ruits這個(gè)事情。從商業(yè)、物業(yè)、收購(gòu)、出租，然后再上市，新加坡、香港、美國(guó)都是，國(guó)際上這個(gè)模式已經(jīng)形成。在這種情況之下中國(guó)遲早是要解決這個(gè)問題，中國(guó)的信托公司一定能把這件事情能夠在未來上形成我們自己的模式。第三就是海外上市，這都是直接融資的手段。這三點(diǎn)在我們中國(guó)的企業(yè)當(dāng)中都非常非常的活躍。

　　【索春生】 近來大概有百億的資金登陸揚(yáng)州，這對(duì)中國(guó)來說也是一個(gè)亮點(diǎn)。其次，精瑞基金將致力于業(yè)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)資本，金融資本和智能資本的結(jié)合?；饘⒅饾u向銀行轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型過程中既不能照西方的模式，同時(shí)也要根據(jù)我們中國(guó)的國(guó)情，同時(shí)要向中國(guó)的銀行轉(zhuǎn)型。

　　【梁蓓】 國(guó)內(nèi)的項(xiàng)目單位，要解決較頭痛的問題是錢，但是金融的機(jī)構(gòu)投資者是不可以給這樣的開發(fā)商投資的。原因有三點(diǎn)，，沒有掌握可以和金融機(jī)構(gòu)投資對(duì)話的商業(yè)語言；，不符合投資者的標(biāo)準(zhǔn)；第三，產(chǎn)品沒有可持續(xù)性的發(fā)展。美國(guó)的房地產(chǎn)NAR已經(jīng)出現(xiàn)泡沫，所以他們會(huì)有很多的投資人，直接投資者和間接投資者關(guān)注中國(guó)市場(chǎng)，今年年底他們就要到中國(guó)來。

　　【王嘉敏】 投資商或者是開發(fā)商對(duì)金融的一種需求。頭先是開放的過程，外國(guó)的企業(yè)，外國(guó)的銀行都要進(jìn)入我們中國(guó)來經(jīng)營(yíng)，那么我們中國(guó)要有一個(gè)應(yīng)變能力，它要隨著行業(yè)的發(fā)展去應(yīng)變。頭先是中國(guó)的銀行面臨一個(gè)的問題就是應(yīng)變能力，在金融領(lǐng)域里頭一定要打破目前的僵局。再者，外資的金融，外資的銀行，包括外資的信托資金在逐步地關(guān)注我們中國(guó)的市場(chǎng)。如果不打破目前的僵局，那么外來的資本會(huì)大量地介入，會(huì)大量地占有持有，那么將來中國(guó)就不是我們的了，所以這樣的結(jié)果不是我們每一位中國(guó)開發(fā)商想要看到的一個(gè)局面。

　　【黃世達(dá)】 不動(dòng)產(chǎn)包括酒店，寫字樓。外資企業(yè)在中國(guó)是比較

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