村里要拆占有人稱(chēng)已購(gòu)，拒絕接受

　　老退伍軍人王守柱生前無(wú)兒無(wú)女，一直單獨(dú)生活，系孤寡老人。１９９６年９月，王守柱因病醫(yī)治無(wú)效去世，村委會(huì)便與其叔伯兄弟王留柱共同為他進(jìn)行了安葬，村委會(huì)為此支出了全部喪葬費(fèi)用９００元。王守柱去世后，村委會(huì)將其生前的兩間老房子作為無(wú)人繼承且無(wú)人受遺的財(cái)產(chǎn)收歸集體所有。因該房為土改時(shí)的老房屋沒(méi)有房產(chǎn)證，村委會(huì)也就未辦理有關(guān)過(guò)戶(hù)等手續(xù)。２０００年１２月，村委會(huì)經(jīng)過(guò)開(kāi)會(huì)討論研究，決定將該房以１０００元的價(jià)格賣(mài)給了王留柱，王留柱使用該房至今。２００２年１１月份，村里準(zhǔn)備搞村行政規(guī)劃，而因該房處于規(guī)劃拆除范圍內(nèi)，于是村委會(huì)便同王留柱商量請(qǐng)其拆除該房屋，然而王留柱卻予以拒絕。多次協(xié)商未果后，村委會(huì)以該房屋購(gòu)賣(mài)行為違反國(guó)家有關(guān)法律禁止性規(guī)定等為由，將王留柱起訴至安陽(yáng)市龍安區(qū)法院，請(qǐng)求法院依法判令該房屋購(gòu)賣(mài)行為無(wú)效。

　　一審判決 村里退錢(qián)，占有人退房

　　在法庭上，村委會(huì)認(rèn)為王守柱病故后，村委會(huì)應(yīng)將其的兩間老房收歸集體所有。２００２年，該房賣(mài)給王留柱，但雙方購(gòu)賣(mài)房屋未經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，未辦理房屋及土地權(quán)利證書(shū)，且違背農(nóng)村居民每戶(hù)只應(yīng)有一處住宅及農(nóng)村居民購(gòu)購(gòu)接受與房屋，應(yīng)先申請(qǐng)宅基地，得到使用權(quán)后方可使用的法律禁止性規(guī)定，要求法院依法判令該房屋購(gòu)賣(mài)行為無(wú)效。王留柱則認(rèn)為，其堂兄王守柱生前一直由他盡贍養(yǎng)義務(wù)，他為王守柱支付了醫(yī)療費(fèi)及清償債務(wù)共計(jì)６０００余元。１９９５年７月，王守柱病重時(shí)，在村委會(huì)４位成員在場(chǎng)的情況下，口頭將兩間房屋抵償于他。１９９６年９月，王守柱病故時(shí)，他為其辦理了喪事，共支出喪葬費(fèi)１９００多元，村委會(huì)為照顧退伍老軍人給他報(bào)銷(xiāo)了９００多元喪葬費(fèi)。２０００年１２月，他向村委會(huì)交納１０００元錢(qián)，讓村委會(huì)為他辦理該兩間房屋的過(guò)戶(hù)手續(xù)。該兩間房屋應(yīng)歸他所有，該房屋不屬購(gòu)賣(mài)關(guān)系，且本案超訴訟時(shí)效，請(qǐng)求法院駁回村委會(huì)的訴訟請(qǐng)求。

　　安陽(yáng)市龍安區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為，王守柱生前所住兩間房屋歸其所有，其病故后，村委會(huì)為其辦理了喪事，并支出了全部喪葬費(fèi)用，兩間房屋因無(wú)人繼承又無(wú)人受遺，應(yīng)歸其生前所在集體所有制組織村委會(huì)所有。王留柱和村委會(huì)于２０００年１２月實(shí)施的房屋購(gòu)賣(mài)行為不成立，雙方應(yīng)該將各自取得的財(cái)產(chǎn)互相返還對(duì)方。遂依法判決村委會(huì)與王留柱實(shí)施的房屋購(gòu)賣(mài)民事行為不成立，村委會(huì)在判決生效后一個(gè)月內(nèi)返還王留柱１０００元，同時(shí)王留柱將訴爭(zhēng)房屋騰清交還村委會(huì)。

　　二審判決 雖未辦房證，購(gòu)賣(mài)亦有效

　　宣判后，王留柱不服向安陽(yáng)市中級(jí)人民法院提出上訴，堅(jiān)持認(rèn)為訴爭(zhēng)的兩間房屋是王守柱因受到他的照顧自愿抵償于他的，１０００元錢(qián)不是購(gòu)房款，而是過(guò)戶(hù)費(fèi)，房屋應(yīng)歸其所有，要求法院撤銷(xiāo)原判，駁回村委會(huì)的起訴。

　　近日，安陽(yáng)市中級(jí)人民法院二審認(rèn)為，王守柱生前雖非“五保戶(hù)”，但在其病故后，村委會(huì)為其支付了喪葬費(fèi)用，其所的兩間房屋無(wú)人繼承和接受遺，依照我國(guó)《繼承法》的規(guī)定應(yīng)歸其生前所在集體組織村委會(huì)所有。村委會(huì)將王守柱的兩間房屋收歸自己所有，又以１０００元的價(jià)格轉(zhuǎn)賣(mài)于王留柱，王留柱亦交付了售房款，實(shí)際占有該房多年，雙方之間有關(guān)房屋購(gòu)賣(mài)的協(xié)議已成立并實(shí)際履行，村委會(huì)要求確認(rèn)王留柱購(gòu)房行為無(wú)效的請(qǐng)求法院不予支持。該房產(chǎn)過(guò)戶(hù)和宅基地審批問(wèn)題可另行補(bǔ)辦。原審判決認(rèn)定事實(shí)基本正確，但適用法律不當(dāng)，應(yīng)予改判。遂依照我國(guó)《民法通則》等有關(guān)規(guī)定判決撤銷(xiāo)龍安區(qū)法院的民事判決，駁回村委會(huì)的訴訟請(qǐng)求。（文中人物均系化名）

　　說(shuō)法

　　主持人：本案中，房屋應(yīng)歸誰(shuí)所有？

　　毛俊國(guó)（安陽(yáng)市龍安區(qū)法院法官）：我國(guó)《繼承法》第１６條規(guī)定：“公民可以依照本法規(guī)定立遺囑處分個(gè)人財(cái)產(chǎn)，并可以指定遺囑執(zhí)行人。公民可以立遺囑將個(gè)人財(cái)產(chǎn)指定由法定繼承人的一人或者數(shù)人繼承。公民可以立遺囑將個(gè)人財(cái)產(chǎn)給國(guó)家、集體或者法定繼承人以外的人?！钡冢保窏l規(guī)定：“遺囑人在危急情況下，可以立口頭遺囑?？陬^遺囑應(yīng)當(dāng)有兩個(gè)以上見(jiàn)證人在場(chǎng)見(jiàn)證。危急情況解除后，遺囑人能夠用書(shū)面或者錄音形式立遺囑的，所立的口頭遺囑無(wú)效。”第３１條規(guī)定：“公民可以與扶養(yǎng)人簽訂遺扶養(yǎng)協(xié)議。按照協(xié)議，扶養(yǎng)人承擔(dān)該公民生養(yǎng)死葬的義務(wù)，享有受遺的權(quán)利?！钡冢常矖l規(guī)定：“無(wú)人繼承又無(wú)人受遺的遺產(chǎn)，歸國(guó)家所有；死者生前是集體所有制組織成員的，歸所在集體所有制組織所有?！?/P>

　　按照農(nóng)村實(shí)際情況和習(xí)慣，一般購(gòu)賣(mài)房屋、抵押房屋等行為屬于生活中的大事，都較為慎重，應(yīng)立書(shū)面契約。即使要將房屋遺他人，也應(yīng)以書(shū)面形式，只是在危急情況下才立口頭遺囑。但在本案中，從１９９５年７月王守柱病重至１９９６年９月其去世，時(shí)間長(zhǎng)達(dá)１４個(gè)月，并非情況危急，作為村專(zhuān)業(yè)干部的兩個(gè)證人及王留柱，卻未讓王守柱立下書(shū)面遺或抵償協(xié)議，故對(duì)王留柱主張的兩間房屋是王守柱為報(bào)答其幫助，將房屋口頭遺與他的理由信服力不強(qiáng)，所以法院不予采信認(rèn)定。而村委會(huì)為王守柱進(jìn)行了安葬，并支出喪葬費(fèi)用。那么，綜上王守柱的房屋應(yīng)屬無(wú)人繼承和接受遺財(cái)產(chǎn)，依照法律規(guī)定，其房屋應(yīng)歸生前所在的集體所有制組織村委會(huì)所有。

　　主持人：購(gòu)賣(mài)行為是否有效？

　　尚增法（安陽(yáng)市龍安區(qū)法院法官）：我國(guó)《民法通則》第５７條規(guī)定：“民事法律行為從成立時(shí)起具有法律約束力。行為人非依法律規(guī)定或者取得對(duì)方同意，不得擅自變更或者解除。”較高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返冢硹l規(guī)定：“人民法院確認(rèn)合同效力時(shí)，對(duì)合同法實(shí)施以前成立的合同，適用當(dāng)時(shí)的法律合同無(wú)效而適用合同法合同有效的，則適用合同法?！钡冢礂l規(guī)定：“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！钡冢箺l款規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！?/P>

　　房屋購(gòu)賣(mài)合同屬諾成性合同，是雙方當(dāng)事人就權(quán)利義務(wù)關(guān)系達(dá)成一致的意思表示。一方交付標(biāo)的物，另一方交付價(jià)金，只要雙方就標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移和價(jià)金的支付協(xié)商一致，合同即告成立。辦理相關(guān)登記手續(xù)是履行房屋購(gòu)賣(mài)合同中法律對(duì)購(gòu)賣(mài)雙方所限定的義務(wù)，是房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移在法律上的標(biāo)志。賣(mài)方將房屋交付購(gòu)方使用和管理，購(gòu)方支付相應(yīng)價(jià)款，發(fā)生的是房屋使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，而辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)則發(fā)生房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。這也正是法律規(guī)定房屋購(gòu)賣(mài)需辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的目的所在。因此房屋購(gòu)賣(mài)合同的生效是從合同依法成立時(shí)開(kāi)始的。

　　本案中，王留柱與村委會(huì)雙方之間有關(guān)房屋購(gòu)賣(mài)的協(xié)議已成立并實(shí)際履行，雖然王留柱未辦理宅基地批準(zhǔn)及房屋所有權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，未進(jìn)行土地使用權(quán)變更登記。但法律法規(guī)及地方性法規(guī)只規(guī)定了應(yīng)該或必須辦理這些手續(xù)，但并未將房產(chǎn)過(guò)戶(hù)和宅基地審批作為房屋購(gòu)賣(mài)的生效要件。王守柱生前對(duì)其所住房屋未辦理房產(chǎn)證，村委會(huì)將房屋收歸自己所有時(shí)也未過(guò)戶(hù)，若以王留柱未辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)為由確認(rèn)其與村委會(huì)之間房屋購(gòu)賣(mài)行為不成立或無(wú)效實(shí)為不妥。再則，法律和行政法規(guī)也未將房產(chǎn)過(guò)戶(hù)和宅基地審批作為房屋購(gòu)賣(mài)的生效要件，不能以未辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)和農(nóng)村宅基地使用審批手續(xù)為由確認(rèn)王留柱的購(gòu)房行為無(wú)效，房產(chǎn)過(guò)戶(hù)和宅基地審批問(wèn)題可另行補(bǔ)辦。主持人 安陽(yáng)市龍安區(qū)法院 賈長(zhǎng)橋 張兵

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