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房貸險(xiǎn)強(qiáng)制購(gòu)購(gòu)起糾紛多方“利益合謀”遭質(zhì)疑

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 1144 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  房貸險(xiǎn)在多方質(zhì)疑中已經(jīng)走過(guò)了8年,購(gòu)房客戶向銀行貸款而必須交納的保險(xiǎn)金,由多個(gè)主體參與分配利益,參與者涉及開(kāi)發(fā)商或中介、銀行以及保險(xiǎn)公司。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇和消費(fèi)者權(quán)利的回歸,這場(chǎng)“利益合謀”已逐漸失去陣地,各大銀行完全放開(kāi)“束縛”,讓消費(fèi)者自由選擇購(gòu)購(gòu)房貸險(xiǎn)或者其他險(xiǎn)種的日子將為期不遠(yuǎn)。

  8月10日,正在外地度假的張女士接到了鄭州某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的“較后通牒”,說(shuō)如果還不去辦理按揭貸款手續(xù),就要她退房了。

  炎炎夏日,正值樓市淡季,各房產(chǎn)公司都在大搞促銷活動(dòng),能賣一套房子已屬不易,況且張女士這套房子價(jià)格不菲,緣何遭“拒賣”?

一場(chǎng)頭緒紛亂的糾紛

  事情要從今年年初談起。

  為了兒子上學(xué)方便,一心想在鄭州市的金水區(qū)購(gòu)套房子的張女士在文化路上看中了一處房產(chǎn),因?yàn)榧抑猩鈮毫艘徊糠皱X,所以想通過(guò)按揭貸款的方式來(lái)購(gòu)。

  4月份,售摟員通知她說(shuō)樓盤的預(yù)售許可證已經(jīng)下來(lái),可以辦理按揭了。她帶著購(gòu)房資料趕過(guò)去,發(fā)現(xiàn)只能在中國(guó)建設(shè)銀行某支行(以下簡(jiǎn)稱建行)貸款。此前因?yàn)橛H戚在某股份制銀行工作,說(shuō)在該行貸款購(gòu)房可以省不少費(fèi)用,張女士不想在建行貸款,卻被告知開(kāi)發(fā)商只認(rèn)這一個(gè)銀行,除非一次性繳清房款后,自己再拿房產(chǎn)作抵押才可能到其他銀行貸款,但如果沒(méi)有取得房產(chǎn)證,從其他銀行貸款沒(méi)有開(kāi)發(fā)商的配合也很困難。

  因?yàn)殡p方協(xié)商不通,這件事情就被擱了下來(lái)。

  此后的幾個(gè)月內(nèi),售摟員不斷打電話催張女士。對(duì)于這次的“較后通牒”,考慮到這套自己比較滿意的房子,張女士決定妥協(xié)了。

  8月13日,張女士到了指定地點(diǎn)去辦理手續(xù)。細(xì)心的她并沒(méi)有像大多數(shù)購(gòu)房者一樣見(jiàn)單子就簽字按手印,面對(duì)保險(xiǎn)公司遞給她的保單提出了疑問(wèn):“房貸險(xiǎn)明明保的是銀行的風(fēng)險(xiǎn),銀行是受益人,為什么要業(yè)主來(lái)埋單?”不僅如此,她還發(fā)現(xiàn):“我住在金水區(qū),銀行卻指定我在某不知名的保險(xiǎn)公司二七區(qū)的分公司購(gòu)購(gòu)房貸險(xiǎn)。保險(xiǎn)公司這么多,銀行有什么權(quán)利強(qiáng)購(gòu)強(qiáng)賣”?

  張女士提出異議后,銀行工作人員告訴他:要貸款就得接受這些條件,否則免談。此前在鄭州,中國(guó)工商銀行已經(jīng)不再?gòu)?qiáng)制購(gòu)購(gòu)房貸險(xiǎn),就在較近的7月份,房貸業(yè)務(wù)量比較大的交通銀行鄭州分行也取消了強(qiáng)制購(gòu)購(gòu)房貸險(xiǎn),而張女士卻又一次遭遇“霸王條款”。

  而讓張女士尤其氣憤的是保單上的特別約定部分“投保人已在投保單上聲明:上述所填內(nèi)容屬實(shí);并對(duì)貴公司《個(gè)人抵押貸款房屋保險(xiǎn)條款》(包括責(zé)任免除部分)的內(nèi)容已經(jīng)了解;同意簽署正式保險(xiǎn)單”,而她根本就沒(méi)有見(jiàn)過(guò)所謂的保險(xiǎn)條款。在她的要求下,該保險(xiǎn)公司的工作人員才不耐煩地給了她一張單子。因?yàn)槠綍r(shí)比較關(guān)注這方面的信息,張女士發(fā)現(xiàn)在這張保險(xiǎn)條款上的保險(xiǎn)責(zé)任部分,原來(lái)只是對(duì)房屋進(jìn)行了財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn),并沒(méi)有還貸保證責(zé)任,就是該份保險(xiǎn)只“保房”不“保人”。

  以貸款人為30歲的男士、向銀行貸款10年期10萬(wàn)元為例進(jìn)行選擇。

  通過(guò)咨詢身邊很多朋友以后,張女士發(fā)現(xiàn)同樣的投保金額,在不同的保險(xiǎn)公司甚至在同一保險(xiǎn)公司的不同分公司竟然也有很大差別。紛亂的頭緒,讓處于弱勢(shì)的張女士很是頭痛。“開(kāi)發(fā)商指定貸款銀行,銀行又指定保險(xiǎn)公司,保險(xiǎn)公司又指定保單,購(gòu)房者先進(jìn)能做的就是面對(duì)一張張單子和協(xié)議,簽字、按手印、交費(fèi),隨時(shí)等待召喚,沒(méi)有選擇的權(quán)利。是我在掏錢消費(fèi),可是有時(shí)候連知情權(quán)都沒(méi)有?!?/P>

  憤憤不平的張女士決定維護(hù)自己的權(quán)益,可是在咨詢律師之后,她放棄了。因?yàn)楣偎緹o(wú)從打起,她自己都不知道該起訴誰(shuí)。

  類似張女士的遇到的情景,在購(gòu)房者中不在少數(shù),人們都選擇了遵從。到底是誰(shuí)在牽著購(gòu)房者的鼻子走?

  多方“利益合謀”

  “住房按揭貸款必須購(gòu)保險(xiǎn)缺乏法律依據(jù)!現(xiàn)在鄭州的房貸險(xiǎn)受益人是銀行,對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)意義不大,消費(fèi)者是在為銀行購(gòu)單,同時(shí)保險(xiǎn)公司和中介都得到了受益,是極不合理的。”河南國(guó)基律師事務(wù)所的劉彥勇律師說(shuō),“《保險(xiǎn)法》第10條規(guī)定,‘除法律、行政法規(guī)規(guī)定必須保險(xiǎn)的以外,保險(xiǎn)公司或其他單位不得強(qiáng)制他人訂立保險(xiǎn)合同?!y行要求購(gòu)房者必須投保房貸險(xiǎn)是依據(jù)《中國(guó)人民銀行個(gè)人住房貸款管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)第25條,但該《辦法》是部門規(guī)章,必須服從《保險(xiǎn)法》?!贝送?,劉律師說(shuō),銀行指定保險(xiǎn)公司的做法也違犯了《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》,購(gòu)房者作為平等的民事主體,有權(quán)選擇保險(xiǎn)公司。而且在這種情況下,購(gòu)房者應(yīng)該向消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴,雖然暫時(shí)不能解決問(wèn)題,但如果投訴較多,消協(xié)會(huì)列為投訴,可望盡早解決問(wèn)題。

  而一位在鄭州房地產(chǎn)界從業(yè)多年的彭先生則認(rèn)為,這是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下多方因素造成的。個(gè)人住房貸款對(duì)銀行來(lái)說(shuō)接近零風(fēng)險(xiǎn),因此一直是各大銀行爭(zhēng)取的業(yè)務(wù)。開(kāi)發(fā)商之所以指定銀行,大都因?yàn)榍捌陂_(kāi)發(fā)時(shí)資金緊缺,某銀行提供了貸款幫助,甚至有的樓盤整棟樓都在銀行做了抵押,如果讓客戶選擇其他銀行貸款,該銀行不先解除房產(chǎn)抵押,其他銀行也不會(huì)發(fā)放貸款給客戶。而保險(xiǎn)公司的業(yè)務(wù)是從銀行爭(zhēng)取來(lái)的,他們往往付給銀行很高比例的傭金。這是長(zhǎng)期以來(lái)業(yè)內(nèi)秘而不宣的約定。

  “其實(shí)無(wú)論開(kāi)發(fā)商還是銀行,誰(shuí)的控制力強(qiáng)就是的受益者。銀行牽制不了資金實(shí)力開(kāi)發(fā)商,那么開(kāi)發(fā)商就可以指定銀行和保險(xiǎn)公司以及中介。”招商銀行鄭州分行資產(chǎn)部的王經(jīng)理一言概括了房貸險(xiǎn)糾紛的根源。由于多年的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn),她對(duì)市場(chǎng)領(lǐng)悟很深:“房貸險(xiǎn)的全稱是‘個(gè)人抵押住房綜合保險(xiǎn)’。其法律(廣義)上的依據(jù),是央行1998年頒布的《個(gè)人住房貸款管理辦法》第25條的規(guī)定,‘以房產(chǎn)作為抵押的,借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險(xiǎn)或委托貸款人 有關(guān)保險(xiǎn)手續(xù)。’8年來(lái),房貸險(xiǎn)已經(jīng)確立了其強(qiáng)制險(xiǎn)的地位。這種格局下的直接受益者,就是銀行和保險(xiǎn)公司。不過(guò)目前這種局面正在松動(dòng),像我們銀行都是讓客戶自由選擇是否購(gòu)購(gòu)房貸險(xiǎn)的,為吸引個(gè)人房貸業(yè)務(wù),甚至對(duì)客戶減免部分手續(xù)費(fèi)?!?/P>

  熟悉情況的人們知道,客戶交納的保險(xiǎn)金,的確有多個(gè)主體參與分配利益。當(dāng)然,這不是臺(tái)面上的游戲。參與者涉及開(kāi)發(fā)商或中介、銀行以及保險(xiǎn)公司。這些主體之所以熱衷于房貸險(xiǎn),是因?yàn)榉课菀蜃匀粸?zāi)害損毀或貸款人因意外事故喪失還貸能力的情況畢竟少之又少,該險(xiǎn)種給這些主體帶來(lái)的利益是極為可觀的。

  “窺一斑而知全豹”——據(jù)某銀行有關(guān)人士透露,2005年該行新發(fā)放的住宅和商用的住房按揭貸款有31884.9萬(wàn)元,以按揭20年為例,一年內(nèi)保險(xiǎn)公司收取的保費(fèi)就達(dá)到318萬(wàn)元,其中這筆保費(fèi)作為銀行的中間業(yè)務(wù)、銀行又可從保險(xiǎn)公司提取5%左右的傭金。

  消費(fèi)者期待權(quán)利回歸

  處在輿論漩渦的房貸險(xiǎn)難道真的“十惡不赦”嗎?中國(guó)人民財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司鄭州市金水支公司的劉先生告訴記者:房貸險(xiǎn)其實(shí)是對(duì)購(gòu)房者的一種保障,可是在鄭州由于保險(xiǎn)市場(chǎng)的混亂,卻成了購(gòu)房者的一種負(fù)擔(dān)。其一,有些不夠自律的保險(xiǎn)經(jīng)辦人員為了拿到更多傭金,把房產(chǎn)總金額當(dāng)作房貸保險(xiǎn)金額,其實(shí)銀行要求購(gòu)購(gòu)的房貸險(xiǎn)僅僅是指貸款總金額;其二,房貸險(xiǎn)應(yīng)該包括房屋安全保險(xiǎn)和貸款信用保險(xiǎn)兩部分費(fèi)用,而許多保險(xiǎn)公司收了保費(fèi),保的僅僅是萬(wàn)無(wú)一失的房屋安全保險(xiǎn),一旦被保險(xiǎn)人因突發(fā)事故喪失還款能力,與保險(xiǎn)公司并無(wú)干系;其三,保險(xiǎn)公司要求房貸險(xiǎn)要一次性繳清,對(duì)于提前還貸的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)很不公平。因?yàn)槿绻崆安糠诌€貸就不能退保費(fèi),如果全部提前還清房貸退保費(fèi)時(shí)也會(huì)被大打折扣……

  變化直接緣于政策調(diào)整。

  2004年10月和2005年3月,央行兩次提高貸款利率,這直接導(dǎo)致了提前還貸率不斷升高,由此引發(fā)的房貸險(xiǎn)退保潮使原來(lái)房貸險(xiǎn)的一方受益者——保險(xiǎn)公司開(kāi)始坐不住了。

  “房貸險(xiǎn)的賠付率很低,幾乎可以忽略不計(jì),因而一直以來(lái),各家保險(xiǎn)公司都在激烈爭(zhēng)奪這一市場(chǎng)。大家原來(lái)都認(rèn)為房貸險(xiǎn)很好做,穩(wěn)賺不賠,沒(méi)料到現(xiàn)在有這么多退保?!币晃徊辉敢馔嘎缎彰谋kU(xiǎn)公司市場(chǎng)部人士告訴記者。據(jù)估計(jì),目前房貸險(xiǎn)退保率達(dá)到30%以上,此前向銀行支付的傭金(實(shí)際上遠(yuǎn)高于5%)不可能追回,房貸險(xiǎn)業(yè)務(wù)不僅賺不到錢,甚至可能招致虧損。

  銀行方面也因競(jìng)爭(zhēng)改變了既往策略。

  目前個(gè)人房貸業(yè)務(wù)是商業(yè)銀行中安全系數(shù)較高、較受各家銀行看好的業(yè)務(wù),業(yè)內(nèi)人士表示,銀行紛紛叫停房貸險(xiǎn)業(yè)務(wù),主要是考慮到提升國(guó)內(nèi)銀行在個(gè)人住房貸款的競(jìng)爭(zhēng)能力,避免個(gè)人優(yōu)質(zhì)客戶的流失,是銀行充分尊重客戶選擇,提高銀行業(yè)務(wù)的表現(xiàn)。

  據(jù)記者了解,其實(shí)在北京、上海等地,伴隨市場(chǎng)的發(fā)展,房貸險(xiǎn)有很多改革,已經(jīng)越來(lái)越多地從消費(fèi)者的利益出發(fā)了。

  比如,保險(xiǎn)費(fèi)由一次性繳納(躉繳)改為按年繳納(年繳),尤其適用于經(jīng)常提前還貸的借款人。采用年繳方式以后,借款人于每個(gè)還款年度個(gè)月償還貸款本息的同時(shí)繳納當(dāng)年保險(xiǎn)費(fèi),由貸款銀行統(tǒng)一扣收。隨著貸款按月償還,保險(xiǎn)金額逐年降低,保險(xiǎn)費(fèi)也逐年下降,減少了借款人的保險(xiǎn)費(fèi)支出。同時(shí),還免除了各種復(fù)雜的退保手續(xù)。

  有些保險(xiǎn)公司在取消房貸險(xiǎn)之后,又找到了新的出路:向購(gòu)房者力推家庭財(cái)產(chǎn)綜合險(xiǎn)。保險(xiǎn)業(yè)人士認(rèn)為,一年期的普通家財(cái)險(xiǎn)保費(fèi)只要幾百元,但卻可以保障幾十萬(wàn)元家財(cái)。如果發(fā)生類似火災(zāi)、爆炸或者他人惡意破壞等事故,造成投保人財(cái)產(chǎn)損失,投保人就可以要求保險(xiǎn)公司理賠。

  “較根本的是要研發(fā)出適合購(gòu)房者胃口、新的家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)或房貸綜合險(xiǎn)。”永安保險(xiǎn)河南分公司的孫經(jīng)理認(rèn)為,就目前情況看,由于這是行業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)形成的堅(jiān)冰,想一時(shí)打破并非易事。但伴隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇和消費(fèi)者權(quán)利的日益回歸,各大銀行完全放開(kāi)“束縛”,讓消費(fèi)者自由選擇購(gòu)購(gòu)房貸險(xiǎn)或其他險(xiǎn)種的日子將為期不遠(yuǎn)。本報(bào)記者:徐靖 

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  個(gè)人抵押商品住房保險(xiǎn),簡(jiǎn)稱“房貸險(xiǎn)”,是一種保證保險(xiǎn)。目前我國(guó)的產(chǎn)險(xiǎn)公司幾乎都開(kāi)展了此項(xiàng)保險(xiǎn)業(yè)務(wù),大都采取將

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