這是一場合同違約糾紛，雙方各執(zhí)一詞，誰都說自己是按約操作。雙方互為指責(zé)，稱對方違約是在轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險。

    那么，這到底是一場怎樣的官司？

    誰先違約

    2005年4月13日，來自臺州的楊先生與中邦置業(yè)簽訂了一份購房合同，購購聯(lián)洋花園·丁香苑7號1001室。“我的親戚在聯(lián)洋花園的對面購了房子，說聯(lián)洋花園很不錯。2010年上海世博會要召開，在這里購房有發(fā)展前景?！睏钕壬彽姆慨a(chǎn)位于浦東新區(qū)。

    合同顯示，該房屋建筑面積160.78平方米，15058元/平方米，總價2421025元。

    雙方簽訂合同后，楊支付了731025元，剩下1690000元以貸款方式支付(貸款額度為70%)。

    2005年5月20日，中邦置業(yè)致電楊先生，銀行只能辦理60%的按揭款，即一共貸出1450000元。也就是說，銀行無法貸70%的款給楊先生的話，楊先生必須在頭付之后再付20余萬元房款。

    “我們當(dāng)初約好貸款70%的，現(xiàn)在只貸60%的款，讓我再支付20嗤蛟靠?，我哪来的钱？”砚S壬擔(dān)邪鈧靡搗矯嫠等綣?0%，則必須要有一家上海企業(yè)作為擔(dān)保。這是對方違約在先了，楊先生提出要求退房，還向銀行提出終止貸款合同并獲準(zhǔn)，此后進一步辦理了退保手續(xù)。

    楊由此認(rèn)為，自己與房產(chǎn)公司的合同就此終結(jié)。

    中邦置業(yè)卻不這樣認(rèn)為。中邦置業(yè)的法律顧問在接受記者采訪時說，雙方有過約定，如果因為金融政策調(diào)整的原因?qū)е沦J款出現(xiàn)問題，那么購購方有義務(wù)補足差額，因此是楊先生違約在先。如果楊先生要退房，除非是房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題，也就是說，楊的退房條件達不到合同約定的幾種情形，中邦置業(yè)不可能給予退房。

    正是這一“誰違約在先”成為了訴訟的焦點。

    誰在轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險

    雙方都沒有回避一個現(xiàn)實的問題，即消費者所購房子的市場價已經(jīng)下降。

    楊先生購房后半個月，上海樓市出現(xiàn)了一些微妙的變化。據(jù)有關(guān)報道，經(jīng)過宏觀調(diào)控上海樓市早于2005年年底停止了飆升勢頭。

    受中邦置業(yè)委托，上海光華房地產(chǎn)估價有限公司為楊先生所購的房子進行了評估，以2005年12月28日為估價基準(zhǔn)作出的評估報告指出，該房產(chǎn)市場價為11403元/平方米，其總價為1833000元。這與當(dāng)初簽訂合同時相比，整套房子總價已“縮水”588025元。

    對于這一點，中邦置業(yè)在起訴狀中明確指出，究其訴訟原因，實為房屋原價與目前市場價的差額之爭。

    “這是對方想把風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商的行為，”中邦置業(yè)訴訟代理人接受記者采訪時說。這樣的觀點，同樣被楊先生提了出來。

    交涉較好用書面方式

    據(jù)了解，本案目前在上海已經(jīng)開過一次庭，法院還未作宣判。但是，此案引發(fā)的有關(guān)訴訟證據(jù)保存的問題卻值得關(guān)注，這對于眾多的消費者有普遍的意義。“以往碰到的房產(chǎn)訴訟，多數(shù)是因開發(fā)商提價而導(dǎo)致合同糾紛，因為房價下跌導(dǎo)致的訴訟并不多見，”杭州天正法律服務(wù)所主任洪波說，如果房價呈上揚之勢的話，那么這樣的訴訟幾乎不可能出現(xiàn)?，F(xiàn)實中，此類案件數(shù)量或有上升的可能。

    據(jù)洪波介紹，當(dāng)違約事實發(fā)生后，雙方一般情況下未采用書面方式記錄整個過程，雙方的交涉停留在口頭表述，因此雙方發(fā)展到訴訟階段時很難確定責(zé)任方，本案中也暴露出了這一問題。由于房產(chǎn)糾紛涉及金額大，因此這類書面交涉就顯得尤為重要，書面材料在訴訟中被法院采信的可能性更大，材料上應(yīng)載明交涉時間、事由以及希望對方同樣以書面形式給予回應(yīng)等。

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