家住北京紅蓮南路樂(lè)城小區(qū)的陳先生前不久打來(lái)電話，談到該小區(qū)物業(yè)管理公司的一些做法并對(duì)其提出質(zhì)疑，這其中主要包括：使用公共照明電源給小區(qū)內(nèi)公益廣告燈箱供電，使用小區(qū)水電進(jìn)行物業(yè)洗車等。陳先生認(rèn)為這些行為都未得到小區(qū)業(yè)主同意，并且侵害了業(yè)主們的共同利益。針對(duì)這些情況，記者
較近進(jìn)行了實(shí)地走訪。

    ●公益廣告用電誰(shuí)購(gòu)單？

    陳先生在電話中說(shuō)：“從5月份開(kāi)始，我們小區(qū)各樓一層的電梯廳就相繼裝上了廣告燈箱，但使用的是公共照明系統(tǒng)的電源。我打電話到物業(yè)，他們工作人員告訴我那些都是公益廣告，是政府讓裝的，至于電費(fèi)誰(shuí)來(lái)掏他們也不清楚。我給相關(guān)政府機(jī)構(gòu)打電話，值班人員告訴我電費(fèi)肯定不會(huì)讓我們出，但具體怎樣結(jié)算同樣沒(méi)說(shuō)清。如果大家都說(shuō)不清，年終結(jié)算時(shí)這筆糊涂賬肯定還是由我們業(yè)主購(gòu)單了唄！”

    在小區(qū)里，記者看到了這些廣告牌。它們安裝于每棟樓一層的電梯旁邊，其內(nèi)容包括“共建和諧社會(huì)”、“節(jié)約用水”、“迎奧運(yùn)樹(shù)新風(fēng)”等，大部分都為公益廣告。而其使用電源，經(jīng)物業(yè)人員確認(rèn)，的確來(lái)自公共照明系統(tǒng)。那么，這部分電費(fèi)到底由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)呢？果真如陳先生所說(shuō)將由業(yè)主承擔(dān)嗎？

    中房物業(yè)公司樂(lè)城項(xiàng)目部的朱經(jīng)理否認(rèn)了這種說(shuō)法。他告訴記者：這批公益廣告牌是由頭都精神文明建設(shè)委員會(huì)統(tǒng)一安放的，目的在于推動(dòng)頭都精神文明建設(shè)的公共宣傳。因?yàn)閷儆诠鎻V告，沒(méi)有收取他們額外的費(fèi)用。廣告牌采用弱電節(jié)能發(fā)光二極管，每塊廣告牌每公里耗電4瓦特，其電費(fèi)全部由精神文明辦支付。由于小區(qū)樓內(nèi)電路固定，在安裝時(shí)只能連接到公共照明電源，這也是一些業(yè)主產(chǎn)生疑惑的地方。但實(shí)際上這部分電費(fèi)會(huì)在年終結(jié)算前扣除，而不會(huì)均攤到業(yè)主身上。

    北京眾天律師事務(wù)所的胡靈律師告訴記者：“公益廣告的這部分用電肯定不會(huì)由小區(qū)的業(yè)主來(lái)承擔(dān)。而是應(yīng)該由相關(guān)政府部門(mén)，即公益廣告的委托方來(lái)承擔(dān)這部分費(fèi)用?！?

    在物業(yè)公司，記者看到一份關(guān)于安裝廣告牌相關(guān)事宜的通知，也對(duì)情況進(jìn)行了詳細(xì)說(shuō)明。物業(yè)公司表示可能由于張貼通知時(shí)一部分業(yè)主沒(méi)有注意，才出現(xiàn)了誤會(huì)，而且物業(yè)公司與業(yè)主之間也缺少有效的溝通渠道，這也造成了部分業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的不滿。

    ●小區(qū)洗車收益由誰(shuí)受益？

    陳先生在電話中提到的另一個(gè)問(wèn)題是關(guān)于小區(qū)物業(yè)洗車。陳先生告訴我們，以前小區(qū)沒(méi)有洗車房時(shí)有車的業(yè)主都去外面洗車，后來(lái)物業(yè)公司在小區(qū)北門(mén)開(kāi)辦了物業(yè)洗車，但并未征求業(yè)主的意見(jiàn)，由此也帶來(lái)一些問(wèn)題：由于洗車房靠近北門(mén)，占用了公共道路，影響了小區(qū)交通；而物業(yè)洗車使用公共資源，如用電用水等，收益卻歸物業(yè)公司，這對(duì)業(yè)主也是不公平的。

    針對(duì)陳先生的問(wèn)題，物業(yè)公司給出了自己的說(shuō)法。他們認(rèn)為，由于小區(qū)北門(mén)并不是出入小區(qū)的主要通道，經(jīng)過(guò)這里的人不多，基本不會(huì)影響交通，在這里開(kāi)辦物業(yè)洗車，是想為業(yè)主服務(wù)；在價(jià)格方面，現(xiàn)在外面洗車普遍為10元/次，而小區(qū)內(nèi)的業(yè)主在這里洗車只要6.5元/次，相比是非常實(shí)惠的。關(guān)于收益他們提到，洗車用水用電是從物業(yè)費(fèi)中開(kāi)支的，不屬于公攤部分，不論盈虧都屬于物業(yè)公司，而與業(yè)主沒(méi)有關(guān)系。

    記者在隨后的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，事實(shí)并不是如物業(yè)公司所說(shuō)。在樂(lè)城小區(qū)物業(yè)洗一次車收費(fèi)為8元，比一般洗車收費(fèi)低，然而這一價(jià)格并非是對(duì)業(yè)主的優(yōu)惠，小區(qū)外的車輛來(lái)洗車同樣是這個(gè)價(jià)格。如果有業(yè)主辦洗車卡，可以享受6.5元/次的優(yōu)惠價(jià)，而如果外來(lái)車輛辦洗車卡，也可以享受7元/次的低價(jià)。有業(yè)主認(rèn)為，價(jià)格之所以低，是因?yàn)橄窜囁玫乃怯尚^(qū)中水處理系統(tǒng)提供的中水。中水系統(tǒng)作為小區(qū)的公共資源，業(yè)主們支付了維修費(fèi)，物業(yè)公司使用公共資源的經(jīng)營(yíng)所得也應(yīng)該拿出一部分返還業(yè)主，而不能全部歸為其利潤(rùn)。

    根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條的規(guī)定：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。由此看來(lái)，物業(yè)公司的做法的確有待商榷。

    ●業(yè)委會(huì)“難產(chǎn)”自己權(quán)益誰(shuí)維護(hù)？

    記者在采訪的過(guò)程中了解到，樂(lè)城小區(qū)于2004年年底入住，至今兩年半的時(shí)間過(guò)去了，卻遲遲沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，這給小區(qū)管理和業(yè)主權(quán)益維護(hù)造成了許多困難和不便?？偟膩?lái)說(shuō)有以下兩個(gè)方面：

    頭先，無(wú)法發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督作用，致使諸多問(wèn)題無(wú)人過(guò)問(wèn)。有專家曾指出，監(jiān)督是指業(yè)委會(huì)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的收費(fèi)與服務(wù)行為實(shí)施監(jiān)督，督促物業(yè)管理公司依法按約履行服務(wù)合同，而當(dāng)業(yè)主與物業(yè)管理公司的爭(zhēng)議無(wú)法避免時(shí)，就需要業(yè)委會(huì)履行協(xié)調(diào)職能。舉例來(lái)說(shuō)，小區(qū)物業(yè)開(kāi)辦洗車，本應(yīng)經(jīng)過(guò)業(yè)委會(huì)的同意，在此過(guò)程中，業(yè)主可以就用水用電等問(wèn)題向物業(yè)公司進(jìn)行詢問(wèn)，并對(duì)不合理的地方提出反對(duì)意見(jiàn)，讓物業(yè)加以改進(jìn)。然而由于業(yè)委會(huì)的缺失，使業(yè)主監(jiān)督的權(quán)利無(wú)法行使。

    其次，不能在業(yè)主與物業(yè)公司間進(jìn)行有效協(xié)調(diào)溝通，使許多小問(wèn)題被激化。之所以強(qiáng)調(diào)業(yè)委會(huì)的協(xié)調(diào)職能，是由業(yè)主置業(yè)的目的決定的。業(yè)主購(gòu)購(gòu)住宅，是為了安心地生活工作。若業(yè)主經(jīng)常性地陷入與物業(yè)管理公司之間的糾紛中，自然會(huì)影響其正常的生活與工作，從而違背了置業(yè)的初衷。像在樓梯間安裝廣告箱這件事，物業(yè)公司本來(lái)可以通過(guò)業(yè)委會(huì)向業(yè)主進(jìn)行解釋，這是一件對(duì)大家都有利的事情，但由于缺少了業(yè)委會(huì)這個(gè)有效的溝通渠道，反而較終讓大家覺(jué)得自己利益受損。

    關(guān)于業(yè)委會(huì)，物業(yè)公司的朱經(jīng)理這么告訴記者：“其實(shí)我們物業(yè)對(duì)業(yè)委會(huì)的成立是持歡迎態(tài)度的。我們小區(qū)去年物業(yè)費(fèi)的上繳比例不高，部分業(yè)主對(duì)我們有對(duì)立情緒，我們說(shuō)什么他們都不信，我們非常希望有業(yè)委會(huì)與我們進(jìn)行溝通，一起解決問(wèn)題。”談到業(yè)委會(huì)遲遲不能成立的原因，有的業(yè)主覺(jué)得維權(quán)觀念淡薄，缺乏積極性是主要因素。曾在居委會(huì)工作過(guò)多年的張女士在社區(qū)論壇發(fā)起召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，但響應(yīng)者寥寥?！爱吘惯@是大家的事，大家沒(méi)有參加的積極性我們也沒(méi)有辦法?！币晃粯I(yè)主這樣說(shuō)。

    今年10月1日即將生效的《物權(quán)法》中，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的地位進(jìn)一步得到明確，這對(duì)積極發(fā)起成立業(yè)主大會(huì)的業(yè)主們來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一個(gè)利好消息。記者在離開(kāi)樂(lè)城小區(qū)前得知，部分業(yè)主正在積極籌劃成立業(yè)主大會(huì)事宜。（衛(wèi)東）
 

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