2007年底，天元·西溪鋒尚在沉寂兩年半之后再次低價(jià)推出房源，銷售成績(jī)?cè)诤汲菢潜P(pán)銷售排行中名列前茅。

　　而半個(gè)月后，國(guó)務(wù)院辦公廳一紙叫停小產(chǎn)權(quán)房，讓一直以低價(jià)策略捕獲購(gòu)房者心的小產(chǎn)權(quán)房再次成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　面對(duì)高昂的房?jī)r(jià)，購(gòu)還是不購(gòu)，是選擇低價(jià)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，還是寧愿花錢(qián)購(gòu)個(gè)放心？到底購(gòu)了后風(fēng)險(xiǎn)在哪里？這讓很多原本打算購(gòu)購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)房者開(kāi)始猶豫。

　　小產(chǎn)權(quán)現(xiàn)象普遍

　　小產(chǎn)權(quán)現(xiàn)象在全國(guó)都十分普遍，據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)調(diào)查顯示，小產(chǎn)權(quán)房在北京估計(jì)占了20%左右，在深圳這樣的城市里占的比重就更高，高達(dá)40%多?！捌鋵?shí)，小產(chǎn)權(quán)的房屋由于沒(méi)有完善的銷售手續(xù)，數(shù)量很難統(tǒng)計(jì)，因此實(shí)際比例可能會(huì)更高。”業(yè)內(nèi)人士如是說(shuō)。

　　同樣，杭州也隨處可見(jiàn)小產(chǎn)權(quán)房的身影。除了天元·西溪鋒尚之外，目前還有浙大紫金港校區(qū)附近的斯坦福平方，以及城東、濱江等區(qū)域的個(gè)別樓盤(pán)。與前幾年相比，目前這種“以租代售”的售樓方式似乎已漸漸得到了部分購(gòu)房者的認(rèn)同。

　　為何小產(chǎn)權(quán)房在全國(guó)樓市所占份額迅速膨脹？有業(yè)內(nèi)人士表示，一方面大產(chǎn)權(quán)房高不可攀的價(jià)格，讓不少城市居民開(kāi)始選擇小產(chǎn)權(quán)房；另一方面，一些村鎮(zhèn)在大產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格飆升的背景下，由于利益驅(qū)使而不斷變現(xiàn)農(nóng)民土地，這也讓小產(chǎn)權(quán)房有了立足之地。

　　也有專家指出，小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)除了以上提到的理由之外，還隱藏著另一個(gè)秘密。在城市的不斷發(fā)展過(guò)程中，必定會(huì)牽涉到農(nóng)田的占用，若是村鎮(zhèn)不及時(shí)開(kāi)發(fā)小產(chǎn)權(quán)房，土地一旦被地方政府征用，那么土地的大部分利潤(rùn)將被地方政府拿走，村鎮(zhèn)自身根本沒(méi)有任何利益可言。

　　2005年，天元·西溪鋒尚頭次開(kāi)盤(pán)，幾位顧客看著大廳的兩份告示發(fā)愣：此房只租不賣(mài)！所謂的購(gòu)房合同只是一份《物業(yè)長(zhǎng)期租賃合同》，另外還附加了一份《房屋轉(zhuǎn)讓特別約定》。一些前來(lái)選購(gòu)的市民大呼上當(dāng)：“這是租房，不是賣(mài)房！前天通知我來(lái)選房的時(shí)候怎么不說(shuō)清楚，害人白跑一趟。”也有購(gòu)房者當(dāng)場(chǎng)表示，準(zhǔn)備抄一份合同回去，找律師研究研究。在距離頭次開(kāi)盤(pán)兩年半后的今天，該樓盤(pán)再次推出房源，據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，該樓盤(pán)實(shí)際成交均價(jià)僅為8000元-9000元/平方米左右，與同地區(qū)銷售均價(jià)早已突破了萬(wàn)元大關(guān)的商品房相比，價(jià)格整整低了一個(gè)檔次。自去年底開(kāi)盤(pán)以來(lái)，推出的280套房源已銷售出近半。

　　在記者做的隨機(jī)調(diào)查中，多達(dá)半數(shù)以上的受調(diào)查者并不知道小產(chǎn)權(quán)房的概念。中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)劉維新曾為小產(chǎn)權(quán)房下過(guò)定義：小產(chǎn)權(quán)實(shí)際就是假產(chǎn)權(quán)、沒(méi)產(chǎn)權(quán)。是在農(nóng)民集體土地上，由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)單獨(dú)或聯(lián)合開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)住宅，并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)制作房屋權(quán)屬證書(shū)向城市居民銷售的房屋。這種房屋的權(quán)屬證書(shū)沒(méi)有房管部門(mén)蓋章，僅有鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委員會(huì)蓋章以證明權(quán)屬，故稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)或小產(chǎn)權(quán)房。實(shí)質(zhì)上，因其權(quán)屬證書(shū)不是合法的發(fā)證機(jī)關(guān)發(fā)放，因此，并不具有法律效力，且存在相當(dāng)大的購(gòu)賣(mài)風(fēng)險(xiǎn)。

　　在房?jī)r(jià)讓購(gòu)房者不堪重負(fù)的今天，小產(chǎn)權(quán)房的低價(jià)攻略已經(jīng)開(kāi)始深得人心。但對(duì)于其中存在的隱患，各位購(gòu)購(gòu)了小產(chǎn)權(quán)房的消費(fèi)者的態(tài)度卻并不相同，有的只是因?yàn)榈蛢r(jià)誘惑，情愿去承擔(dān)其中的風(fēng)險(xiǎn)；有的甚至把他當(dāng)作了普通商品房，根本沒(méi)有好好了解過(guò)存在于其中的危機(jī)。

　　近日，記者以購(gòu)房者的身份咨詢了其中一所小產(chǎn)權(quán)房的負(fù)責(zé)人，該樓盤(pán)位于火車(chē)東站附近，步行只需5時(shí)辰左右。這位負(fù)責(zé)人表示，樓盤(pán)的大產(chǎn)權(quán)證齊全，同樣將以“以租代售”的方式出售，目前已經(jīng)開(kāi)始動(dòng)工，將于今年推出，較終交付時(shí)間定在2010年?！斑@是經(jīng)過(guò)杭州市政府允許的，上網(wǎng)查閱一下‘10%留用地政策’就可以查到。只不過(guò)村里的一些人沒(méi)有開(kāi)發(fā)實(shí)力，所以才選擇了跟我們合作的方式。我們拿到土地之后產(chǎn)權(quán)都是在我們手上的，購(gòu)房者只擁有租賃權(quán)?！?

　　記者按照負(fù)責(zé)人的說(shuō)法，查到了此項(xiàng)關(guān)于“10%留用地”的政策。所謂“留用地制度”，即政府在征用集體所有土地時(shí)，按照征地面積的一定比例核定用地指標(biāo)，讓被征地集體經(jīng)濟(jì)組織用于組織發(fā)展二三產(chǎn)業(yè)，壯大集體經(jīng)濟(jì)、安置失地農(nóng)民，其實(shí)質(zhì)是一種有效安置方法。對(duì)此，浙江六合律師事務(wù)所的高振華律師表示：“10%留用地是政府給各村發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)的，若是進(jìn)行了購(gòu)賣(mài)交易，，此交易是否被全體村民同意？，購(gòu)賣(mài)會(huì)使得該土地的性質(zhì)發(fā)生改變，那么完整的審批手續(xù)是否可以辦得出來(lái)？頭先對(duì)這兩項(xiàng)就要進(jìn)行質(zhì)疑。其次，無(wú)論是否完成購(gòu)賣(mài)交易，只要在此地建造的樓盤(pán)拿不到預(yù)售許可，就是不被允許交易的，就是違法的。只要是進(jìn)行了購(gòu)賣(mài)交易，即使是10%留用地，也是不被允許的?！敝劣谠撠?fù)責(zé)人聲稱的“大產(chǎn)權(quán)證齊全”，高振華律師解釋說(shuō)，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)樓盤(pán)過(guò)程中，都會(huì)收到一個(gè)給予該樓盤(pán)的大產(chǎn)權(quán)，在商品房成功交易后，每間住宅都會(huì)獲得一個(gè)產(chǎn)權(quán)；若是小產(chǎn)權(quán)房交易后，每間住宅根本不能獲得產(chǎn)權(quán)，而只能得到所謂的租賃合同。沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，該房屋就無(wú)法抵押、轉(zhuǎn)讓，也受不到法律保障。“所以說(shuō)，很多小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)商都是與具體規(guī)定打了擦邊球，以偷換概念的把戲掩人耳目?！备哒袢A說(shuō)道。就在前不久，國(guó)務(wù)院辦公廳頒布了一項(xiàng)新的通知，聲稱村民出租、出售住房后將不得獲批宅基地。通知規(guī)定，任何單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，嚴(yán)禁將農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開(kāi)發(fā)。同時(shí)規(guī)定，農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

　　其實(shí)翻閱近年來(lái)的政策記錄，國(guó)家在小產(chǎn)權(quán)問(wèn)題上可謂是三令五申，與此同時(shí)，市民購(gòu)購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房的熱情并沒(méi)有完全被打壓下去，甚至有部分市民呼吁與其清理小產(chǎn)權(quán)房不如讓它合法化。小產(chǎn)權(quán)房到底應(yīng)該“轉(zhuǎn)正”，還是“下崗”，一度成為業(yè)界激烈爭(zhēng)論的話題。

　　從購(gòu)房者角度而言，市民朱先生明確表示，自己不會(huì)選擇小產(chǎn)權(quán)房。他說(shuō)：“這種房子通常離市比較遠(yuǎn)，上班就太不方便，20年后到期了，我還得找別的房子，這不是拆東墻補(bǔ)西墻嘛。而且20年后的房?jī)r(jià)，比現(xiàn)在又要高出很多了。與其花錢(qián)購(gòu)個(gè)沒(méi)有保障的房子，還不如現(xiàn)在先老老實(shí)實(shí)住爸媽的房子，等攢夠頭付之后再購(gòu)有產(chǎn)權(quán)的房子?！?

　　但購(gòu)購(gòu)了小產(chǎn)權(quán)房的秦先生認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房之所以能存在就說(shuō)明其必定存在相應(yīng)的消費(fèi)群，這也從一個(gè)側(cè)面反映了產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格太高，已超出了不少人的購(gòu)購(gòu)力?！叭绻麑?duì)小產(chǎn)權(quán)房按照‘拆違’強(qiáng)制執(zhí)行，很容易造成糾紛，我們購(gòu)了小產(chǎn)權(quán)房的人也不會(huì)輕易購(gòu)政府的賬?！?

　　廣廈天都城副總經(jīng)理王旭飛認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房的存在與其較低的出售價(jià)格有很大關(guān)聯(lián)，而且它將必然存在。“從政府角度來(lái)說(shuō)，不會(huì)鼓勵(lì)小產(chǎn)權(quán)房存在，但也不可能立即將其取締。這是一個(gè)大國(guó)的社會(huì)責(zé)任所在，也是由國(guó)家的供求關(guān)系決定的。現(xiàn)在購(gòu)不起房子的人太多，雖說(shuō)政府推出了經(jīng)濟(jì)適用房等一些列住宅，但那些‘不能夠購(gòu)經(jīng)適房’且‘購(gòu)不起商品房’的百姓還是大有人在?！蓖跣耧w也表示，目前也存在著關(guān)于“集體土地是否可以上市交易”的爭(zhēng)論，這也將成為一種發(fā)展趨勢(shì)。

　　我愛(ài)我家（查看地圖）的周包軍先生表示，之前也有過(guò)個(gè)別小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主拿著自家的房子來(lái)掛牌的先例，但當(dāng)被告知該房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房，不能進(jìn)行交易時(shí)，業(yè)主均表示驚訝。對(duì)于此現(xiàn)象，周包軍解釋說(shuō)，，部分業(yè)主知道自己手上的物業(yè)是小產(chǎn)權(quán)房，但不知道不能進(jìn)行交易；，有些業(yè)主當(dāng)時(shí)并非是通過(guò)貨幣交易得到該小產(chǎn)權(quán)房，而是通過(guò)拆遷等途徑，因此他們并不知道自己持有的物業(yè)是屬于小產(chǎn)權(quán)房。而對(duì)于目前小產(chǎn)權(quán)現(xiàn)象普遍存在的原因，周先生也坦言，價(jià)格利益驅(qū)動(dòng)還是的因素。

　　那么，購(gòu)購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房屋究竟存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？據(jù)了解，，小產(chǎn)權(quán)房無(wú)產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)；，小產(chǎn)權(quán)房只有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)給的產(chǎn)權(quán)證，不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)，如果遇到國(guó)家征地或拆遷，購(gòu)房人的利益將很難保證，雙方簽署的購(gòu)房合同也缺少法律支持；第三，小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無(wú)形中會(huì)加大購(gòu)房人的資金壓力，增加購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。

　　城市的高房?jī)r(jià)造就了小產(chǎn)權(quán)房的巨大市場(chǎng)需求，而村級(jí)組織也有著強(qiáng)烈的賣(mài)地沖動(dòng)，在此情況下，一些不正規(guī)的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始迅速介入，并在一棟棟小產(chǎn)權(quán)房的交易中賺到了自己的利潤(rùn)。如此惡性循環(huán)，使得小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題始終得不到妥善解決，甚至有愈演愈烈之勢(shì)。

　　如今，由于宅基地購(gòu)賣(mài)雙方對(duì)于產(chǎn)權(quán)意識(shí)模糊，以及隨意出售或者收回產(chǎn)權(quán)的行為而引起的法律糾紛已不是少數(shù)。浙聯(lián)律師事務(wù)所的律師舒軍表示，我國(guó)商品房制度實(shí)行時(shí)間并不長(zhǎng)，其中的問(wèn)題也正在逐漸暴露。如此“變相租賃”行為，只要不出現(xiàn)政府拆遷之類的問(wèn)題，雙方就很難產(chǎn)生矛盾；但一旦出現(xiàn)，就是個(gè)不能解決的死結(jié)。對(duì)于產(chǎn)生小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的根源，舒軍認(rèn)為，各級(jí)政府的監(jiān)管力度是關(guān)鍵。宅基地在區(qū)級(jí)、縣級(jí)政府里被批出來(lái)，但是之后怎么造？怎么用？政府就不聞不問(wèn)，這就使得宅基地被變相出售。其中政府的審批權(quán)限只能靠政府自己把握，上級(jí)很難再對(duì)此作出管理。

　　對(duì)于明知小產(chǎn)權(quán)房的違法性，為何現(xiàn)在樓市中存在的小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)被查處的問(wèn)題，高振華也表示了自己的看法，他認(rèn)為，一些樓盤(pán)在宣傳上偷換了“新概念”，鉆了政策的空子并誤導(dǎo)了消費(fèi)者。因此，工商部門(mén)、管理部門(mén)必須加大監(jiān)管力度，提高有效監(jiān)督；更重要的是，消費(fèi)者必須提高自身的認(rèn)識(shí)水平，加強(qiáng)自我保護(hù)意識(shí)，在購(gòu)房前可以向有關(guān)部門(mén)或者律師進(jìn)行咨詢

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