今年是90/70政策頒布的第三年，市場(chǎng)上小戶型比例逐步加大，新盤(pán)90－150平方米面積區(qū)間將出現(xiàn)供需缺口，二手房市場(chǎng)100－140平方米中戶型較難賣(mài)的局面將被打破。

     90/70政策的出臺(tái)，使中大戶型住宅供應(yīng)急劇減少：頭先是90－110平方米，利潤(rùn)導(dǎo)向驅(qū)使開(kāi)發(fā)商把30％以上房型份額大都用于建造110平方米以上面積的戶型。盡管如此，110－150平方米房型供應(yīng)總量還是銳減。但是，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，90－150平 方米的大兩房、舒適三房的需求卻一直表現(xiàn)旺盛。

     在需求增長(zhǎng)的前提下，90－150平方米面積區(qū)間供需缺口越來(lái)越嚴(yán)重。易居研究院一項(xiàng)調(diào)查表明，目前上海市場(chǎng)對(duì)90－150平方米房型需求在58％左右，其中90－110平方米需求在23.3％左右，110－150平方米的占比34.7％。而市場(chǎng)上90－150平方米供應(yīng)比例約57.36％（從2007年1月至2008年6月商品住宅供應(yīng)），但90－110平方米供應(yīng)劇減，下降比例會(huì)達(dá)到69％，110－150平方米供應(yīng)下降約60％。整體供需缺口預(yù)計(jì)達(dá)到37.1％左右，其中90－150平方米面積段需求約有64％的缺口。

     機(jī)構(gòu)近期對(duì)上?？蛻粞芯勘砻?，未來(lái)客戶購(gòu)房的安居需求顯著降低，除了家庭結(jié)構(gòu)變化因素之外，改善居住、生活環(huán)境成為大動(dòng)機(jī)，出于結(jié)婚等目的的剛性需求受經(jīng)濟(jì)水平和支付能力的限制會(huì)轉(zhuǎn)向購(gòu)購(gòu)90平方米以下的房型?？紤]未來(lái)置業(yè)時(shí)，頭次改善型比例由目前的14％上升到21.1%，上升幅度達(dá)85％。頭次改善型客戶未來(lái)置業(yè)偏好的面積段集中在120－145平方米。因此，以置業(yè)次數(shù)為選擇依據(jù)，頭次改善型客戶未來(lái)是這一斷層的主力需求客戶之一。

     今后，二手房市場(chǎng)中100－140平方米中戶型較難賣(mài)的格局將被打破。如今中介公司普遍反映，盡管這類(lèi)房源看房者絡(luò)繹不絕，但真正下單者鮮有。原因就是總價(jià)動(dòng)輒兩三百萬(wàn)元，改善型客戶看得中，卻下不了手。而一旦一手房出現(xiàn)供應(yīng)缺口，二手房小戶型好賣(mài)的格局將向中大戶型轉(zhuǎn)變。從目前全市二手房掛牌面積來(lái)看，100－140平方米掛牌比例較高，達(dá)40.7％，100平方米以下掛牌占到33.8%。顯然，一手房中戶型的缺口會(huì)轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)尋求平衡。

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