錢多者當然對房價有決定性的引導力量,但決不能任由錢多者推高房價。房價上漲的事實本身并不說明它一定是合理的。合不合理應該站在大多數(shù)人、站在社會平均水平的角度來看。

一般人會認為:有錢就購房,房子是會升值的。都說從長期趨勢看房價不會大跌只會大漲小回,都說房屋投資是很好 的理財工具,那么房價到底是什么東西?

其次,從消費者角度看,有“房子是長期看漲的,任何時候購都不虧”的說法,若此,房子與股票不是一樣嗎?股票的價值基于未來現(xiàn)金流的折現(xiàn)。股市上的投資者都很大膽,敢于以未來不確定的現(xiàn)金流評估股票價值,在現(xiàn)代社會,大多數(shù)人還是以貸款的形式購購房子,所以房價應該也是以居民未來收入的折現(xiàn)來確定。我國規(guī)定:還房貸支出占居民當期收入的一半為上限,其它國家有低于此限的。再假設居民收入期間為工作年限,設定年收入的平均增長率及折現(xiàn)率,可以得出未來可用于房貸支出現(xiàn)金流的現(xiàn)值,除以期望的房屋面積,得出該人士可以購的房子單價。根據(jù)此公式,可以清楚地看出,房價將伴隨收入的增長而增長,股價不也是伴隨企業(yè)業(yè)績的增長而增長么?即便有危機和低迷期,但總體國民收入的長期逐漸增長趨勢和經(jīng)濟的長期逐漸增長趨勢目前似乎是一個公理,因此,房價的長期增長和股市總指數(shù)的長期增長也似乎是一個公理。即使如此,試問股市中的大膽以未來折現(xiàn)的投資者有多少每年以固定資金來投資指數(shù)基金以享受長期增長成果的?雖說長期來說指數(shù)是上升的,但中短期總是有各種各樣的風險。

同時,在未來現(xiàn)金流折現(xiàn)理論下,房價和股價一樣,都是某個時點的價值,當前的折現(xiàn)價值就是當前房屋或股票的合理價值,如果群眾情緒樂觀,往往會提前實現(xiàn)未來時點的合理價值。透支太多未來價值將意味暴跌的來臨!房市與股市一樣。

其實這一理論與大家通常所說的房價收入比是高度一致的。房價收入合理比例定在3-6倍,是對全部工作年限還貸款支出折現(xiàn)的修訂,考慮到全部工作年限時間太長,風險因素較多,房價收入比這一方法縮短了折現(xiàn)年限。

在上述生產(chǎn)者及消費者定價理論內(nèi)核之上,將上述干擾合理價值的因素一一復原,理論內(nèi)核將被掩蓋得嚴嚴實實,真相變得無從了解。任何偏離理論內(nèi)核的做法都可能會導致房價的瘋狂上漲。例如,居民收入的虛假披露使合理的房貸收入比失真導致需求增長太快,向很多未來失業(yè)概率較高人士發(fā)放條件優(yōu)惠的房貸就制造了此次美國的房貸泡沫及經(jīng)濟危機,只有少數(shù)房屋質(zhì)量尚可及供應量減少也會加劇房價上漲趨勢。

那么,根據(jù)我們提出的公式,當前中國的合理房價應該是一個什么水平?成本價大家都很清楚了,占總房價的比例并不高,不再展示和計算了。關鍵是未來可用于房貸支出的現(xiàn)金流的折現(xiàn)值到底是多少?頭先,收入水平拿社會平均水平來計算。有人總是說有錢人多,不能以平均水平計,我們算的不是少數(shù)有錢人能支撐多高房價,因為有錢人可以支撐“無限高”的房價。按照平均收入水平來計算合理房價體現(xiàn)的是經(jīng)濟學為多數(shù)人謀福祉的倫理導向。房地產(chǎn)開發(fā)商站在自己的角度說為有錢人蓋房是沒錯的,但這不是客觀中立的房價論。

以全國來說水平居前的北京市職工平均工資2007年為46507元,假設雙職工,未來年收入增長10%,稅率20%,折現(xiàn)率為5%,較高還房貸支出占收入比為50%,折現(xiàn)年數(shù)為從25至60的35年,則算下來當前可購房的價值為339萬。如果是100平方米的面積,則單價為33900元。這是基于非常樂觀假設條件的估計。面臨著很多重大風險如失業(yè)、收入增長率低于預期、房貸利率提高、家庭重大變故、還款期過長等,現(xiàn)實中不可以此來確定購房價格,只是理論計算的一個參考。1978年至2007年29年全國職工平均工資復合增長率為13.6%,考慮高增長期已過,如果未來收入年增長定為8%,還款期縮短為20年,當前購100平方米的話,只能承受1.05萬元的單價,房價收入比依然高達14,說明這個單價依然太樂觀。

只有當還款期定為10年時,房價收入比才降為6,此時可承受的單價僅為4730元(如果購100平米的話)。幸好2000年前后進行了房改,單位由無償分房變?yōu)槌鰞r補償,私有化了的單位房屋,當時補償價較低,北京當時的單價大概有4000元左右,如果以年收入增長13%計年增值率,當前單價增值為7370元,所以大量存量房子的擁有者不必望高價房而興嘆,但一般收入水平的新購房者將不得不面對高房價的難題。根據(jù)北京市統(tǒng)計局的較新統(tǒng)計,8月份,10家被調(diào)查房地產(chǎn)中介的二手住宅成交均價為10199元/平方米,西城區(qū)較高,為17295元/平方米。1-8月份四環(huán)路以內(nèi)商品住宅期房價為18113元/平方米,六環(huán)路以外為7847元元/平方米?？磥?較低收入者購房只能跑到遠郊了。

大城市房價奇高還有戶口管制加上政治、教育、文化、福利等資源集中在大城市等的因素,在攤大餅式的大城市發(fā)展思路下,城市越來越大,20多年前中學教科書上講的衛(wèi)星城鎮(zhèn)的設想至今也沒見個影兒,資金或有錢者也越來越向大城市轉(zhuǎn)移。這樣,較低收入者只能住在越來越遠的地方,政府無法改變集中式的政治教育文化資源的情況下,只有加快修建高速運輸工具才能滿足遠距離居住的需。可以想見,隨著高速鐵路的建設,住在河北在北京市上班,將可能成為高房價下不少人的選擇。

北京市收入水平較高的金融業(yè)2007年職工工資129982元,為北京市平均水平的2.79倍。如果普通職工可承受單價4730元和1.05萬元,那么,金融業(yè)職工可承受單價為13220元和2.93萬元。如果金融業(yè)職工可承受的房價為市價格,則當前北京市二環(huán)內(nèi)房價已經(jīng)接近或超過了2.93萬元。事實上,大部分金融業(yè)從業(yè)人員并沒有認為目前的房價是可以輕松應付的。

全國高收入群集北京等大城市購豪宅,導致的房價奇高,也只是北京兩極化發(fā)展的寫照,政府必須有所作為,或加大土地供應或嚴控以信貸方式投資房產(chǎn)。若有余錢投資的人皆認為房價總是上升的,任何時候購都不虧,并盡量將余錢購成房子,即非透支未來,以房地產(chǎn)升值而不是出租為目的進行房地產(chǎn)投資的話,那將導致可怕的不可阻擋的房價升勢。與股市不同,股票流動性好,有做空機制,房地產(chǎn)受個人情緒影響大,流動性差,一旦群體一個方向走,非理性發(fā)作起來,漲幅可能會更大,可持續(xù)時間可能會更長。這時候,購房和炒作大宗商品或賭博似乎差異不大了,不是一樣都是比誰占有的籌碼多?希望后來者埋單?可大宗商品價格卻是有漲有落的。實際上,在資產(chǎn)泡沫過程中,各類投機者(不以租金回報率只以差價為購房目的者)往往會利用信貸杠桿,因此控制信貸投放對象在合格范圍之內(nèi)是一件事關宏觀全局的大事,可惜往往又在金融機構(gòu)追求業(yè)務及盈利增長的壓力下失控。

如此類推,各類產(chǎn)品制造商、各類服務提供商也沒必繼續(xù)制造產(chǎn)品、提供服務來賺取利潤了,都來競價購購土地和房屋,囤積待漲,每年套現(xiàn)一些利潤即可。彼時房地產(chǎn)及相關產(chǎn)業(yè)將為GDP帶來100%的貢獻,房價就更不能跌了!

錢多者當然對房價有決定性的引導力量,但決不能任由錢多者推高房價。房價上漲的事實本身并不說明它一定是合理的。合不合理應該站在大多數(shù)人、站在社會平均水平的角度來看。

過度投資房地產(chǎn)行為本身也會自取“滅亡”。凡事不可過度,如果少數(shù)人占有太多房產(chǎn),房價又很高,貧富兩極化加劇,政府會擔心社會矛盾爆發(fā),迫于無奈會限制家庭居住面積,對占有者征收懲罰性稅收。甚至在不得已的情況下,政府可能會啟用地價和房價的行政控制,啟用以前面向各單位各企業(yè)供地的計劃用地辦法(如果各單位企業(yè)為職工福利而建房不謀求高利潤率,房價不會高漲到非常不合理的地步,但也得規(guī)定每戶較高面積)。這正如美國次貸危機之后,討論控制高管薪酬一樣,市場經(jīng)濟是應該尊重,但玩過火后,政府將不得不用計劃辦法整治市場。

在當前各項政策沒有根本逆轉(zhuǎn)的情況下,非理性瘋狂也許還會繼續(xù),但房價有合理基準,偏離太多必受懲罰。日本、香港、臺灣、美國等已有先例。使房價保持在合理水平之內(nèi),政府是責任人,房地產(chǎn)開發(fā)商、個人只有在政府確立適當?shù)姆康禺a(chǎn)政策之后,才能確立自己的適當責任,順序不可顛倒。

經(jīng)濟在政府大力刺激之下有所恢復,但貨幣投放過多,不排除過度投放貨幣后導致的物價資產(chǎn)價格雙膨脹,之后必須加息,較終導致房價大跌,連續(xù)上漲近10年的房價或許才真正迎來一次大調(diào)整。

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