議價(jià)空間增大，購(gòu)房者辨別實(shí)價(jià)和虛價(jià)

　　隨著新政的陸續(xù)頒布和執(zhí)行，二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了房源放量，購(gòu)方觀望，購(gòu)房者在議價(jià)方面也帶來更多機(jī)會(huì)。 例如，當(dāng)賣方市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)時(shí)，賣方心理承受的較低成交價(jià)位在200萬元，由于購(gòu)方追漲，較后的成交價(jià)格在210萬，此時(shí)我們認(rèn)為200萬就是實(shí)價(jià)；而如今掛牌價(jià)格依然是200萬，可是賣方的心理承受價(jià)位在190萬左右，我們認(rèn)為這時(shí)的200萬就是虛價(jià)，基于以上背景，“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部建議“五一”意向購(gòu)房的消費(fèi)者，認(rèn)真辨別實(shí)價(jià)和虛價(jià)，充分利用議價(jià)空間?！?/p>

　　區(qū)域業(yè)主預(yù)期差異較大，購(gòu)房者多比較再選擇

　　雖然北京整體的房?jī)r(jià)已經(jīng)有所松動(dòng)，可是不同區(qū)域業(yè)主的預(yù)期也有很大差別。例如在馬家堡、清河、西三旗等地購(gòu)房人群70%左右選擇按揭，目前信貸緊縮，中行(601988,股吧)又宣布將存量房貸款利率上調(diào)到0.85 倍基準(zhǔn)利率，“鏈家地產(chǎn)”為購(gòu)房者算了筆帳，沒有調(diào)整前按揭部分為100萬，以貸20年計(jì)，每月需還6143.38元，調(diào)整后為6626.66元，每月增長(zhǎng)483.28元，加大了按揭購(gòu)房者的成本，很多業(yè)主預(yù)期未來政策更加嚴(yán)厲，降價(jià)拋售的心理較多；與之形成對(duì)比的，例如亦莊，隨著亦莊**試運(yùn)營(yíng)腳步的臨近，亦莊部分業(yè)主預(yù)期**開通后二手房?jī)r(jià)還有很大的上升空間，尤其是一些配套設(shè)施完善的新樓盤，所以部分業(yè)主逆市捂盤，計(jì)劃**開通后漲價(jià)出售。

　　選擇合適時(shí)機(jī)購(gòu)房

　　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部調(diào)查，在今年2、3月份房?jī)r(jià)飛漲的時(shí)候，基本上是房源供不應(yīng)求，購(gòu)房者可供選擇的余地并不多，可是目前隨著房源的放量，購(gòu)房者選擇的空間大大增加。“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部認(rèn)為如果在選房期間遇到滿足自己求的房源，也不可盲目觀望，因?yàn)槟壳暗膭傂孕枨筮€很大，房?jī)r(jià)的下跌會(huì)在一個(gè)合理的幅度之內(nèi)。

　　“鏈家地產(chǎn)”提醒各位消費(fèi)者：

　　慎用公積金貸款

　　目前，由于商貸利率提高，有些購(gòu)房者轉(zhuǎn)而進(jìn)行公積金貸款，“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部提醒各位消費(fèi)者 ，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，公積金貸款總額不得高于借款人公積金賬戶儲(chǔ)存余額的15-20倍所確定的貸款限額，按照北京目前公積金貸款的有關(guān)政策規(guī)定，公積金貸款的較高額度為80萬元，所以一旦不符合公積金貸款的條件再選擇商貸，會(huì)給購(gòu)房者帶來額外成本的增加。

　　切勿急于違約

　　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部調(diào)查，有些已經(jīng)簽訂合同的購(gòu)房者由于看到目前房?jī)r(jià)有所松動(dòng)，有違約的意向，想等到房?jī)r(jià)下行的時(shí)候再購(gòu)置房產(chǎn)。“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部提醒這部分購(gòu)房者，不盲目跟風(fēng)，切忌急于違約。，單方違約需用定金或頭付充當(dāng)違約金。目前北京整體房?jī)r(jià)下降不多，有時(shí)房?jī)r(jià)下降的幅度甚至不能彌補(bǔ)定金或頭付的損失。，在房市火爆時(shí)，由于需求的支撐價(jià)格同質(zhì)化明顯，不管是新房子還是舊房子，戶型好還是不好，價(jià)格差別不大?？墒悄壳皟r(jià)格更加合理化，老房子，戶型差的房子價(jià)格跌的幅度較大，新房子、戶型好、品質(zhì)好、社區(qū)成熟、配套完善的房子抗跌性很強(qiáng)。所以購(gòu)房者此時(shí)不急于違約，因?yàn)榉績(jī)r(jià)下行時(shí)期，房屋的品質(zhì)凸現(xiàn)，品質(zhì)越好的房子抗跌性越強(qiáng)。

　　房?jī)r(jià)不會(huì)一直下跌，購(gòu)房者需看準(zhǔn)時(shí)機(jī)置業(yè)

　　“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部認(rèn)為08年政策頻出時(shí)，成交量銳減，可是到了09年由于累積性需求、提前置業(yè)購(gòu)房需求，使得市場(chǎng)上供需比不斷拉大，“一房難求” 的火爆場(chǎng)面又刺激下一輪的需求提前入市，所以“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部提醒各位購(gòu)房者，特別是自住型需求的購(gòu)房者切勿盲目揣測(cè)房?jī)r(jià)的跌幅，如果購(gòu)房成本在預(yù)期之內(nèi)，就應(yīng)該停止觀望，勿錯(cuò)過了購(gòu)房時(shí)機(jī)。

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