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怎樣才能做個稱職的房地產(chǎn)項目總經(jīng)理？

編輯：海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發(fā)布當天閱讀 1221 次

閱讀聲明：文章內(nèi)關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

怎樣才能做個稱職的房地產(chǎn)項目總經(jīng)理？

陳云峰

屈指一算，我上任50萬平米的明天城項目總經(jīng)理的時間已經(jīng)一年零三個月了！從2004年從國美電器轉(zhuǎn)入地產(chǎn)，算個外行,開始負責行政，后來負責營銷，再后來曾兼職負責過一級開發(fā)，到今天全面負責50萬平米的項目，四年四大步。隨著三期交房后壓力小了許多，我提醒自己該總結一下了，項目總經(jīng)理的責任是什么？應該有什么權利？項目總經(jīng)理應如何定位?

項目總經(jīng)理應該是一位統(tǒng)率千軍萬馬的將軍，門旗之下，撫劍穩(wěn)坐戰(zhàn)馬之上，手握令旗，鎮(zhèn)靜自若，他心中早就謀定，只需催動戰(zhàn)鼓，頃刻之間便會拿下敵營。這是我看武俠小說后，對項目總經(jīng)理的角色定位！

一、項目總經(jīng)理在公司既是決策者又是執(zhí)行者

房地產(chǎn)項目開發(fā)對管理者要求很高，在角色定位上，既要堅定的執(zhí)行董事會的投資意圖，在工程進度、工程質(zhì)量、成本控制、營銷推廣上容不得半點差錯；同時，身為“前線”指揮官，又必須擬定項目各系統(tǒng)的整體開發(fā)計劃和分步執(zhí)行計劃，參與到公司決策當中。特別是在公司要求與項目實際情況有沖突時，必須對事不對人，仗義執(zhí)言，闡明自己的觀點,去影響決策。而不是去逃避、甚至隱瞞實情，當項目總經(jīng)理處理好了這個關鍵問題后，反倒會增加老板的信任，并獲得下屬員工的擁護，樹立權威。

承上啟下才是對的!如果項目總把自己當成“專業(yè)”只去決策，或者理解為只是簡單的“執(zhí)行”，角色就是錯位。

二、項目總經(jīng)理至少有50%精力去創(chuàng)造良好的外部條件

房地產(chǎn)開發(fā)政策性很強，從發(fā)改委立項，到申辦五證（土地證、用地證、規(guī)證、開工證、預售證），還有市政手續(xù)的辦理，包括供電、燃氣、自來水、雨水、中水、污水、道路、電信、有線電視、供暖、園林、人防等，無不要準時拿到政府批文，否則，談不上施工。據(jù)統(tǒng)計，一個項目下來，大大小小要蓋近150個公章。在搞房地產(chǎn)之前，我都不理解政府設那么多部門干嗎?現(xiàn)在明白了，都在那等你去報文呢？這150個公章，一個蓋不下來，整個項目就失敗了。為什么項目總經(jīng)理壓力大，甚至要拿出至少一半的精力去跑批文，原因就在于此！

我在實際工作中有一個竅門：政府一般8：30上班，一般都會在8點左右到單位吃早飯，我干脆就7：45到，站在大門口等經(jīng)辦人來，然后跟著上食堂，有事趕緊匯報，上班前，大部分問題差不多該解決了。趕上好說話的，還能蹭一頓早點。因為你是今天個去辦事的，一般經(jīng)辦人態(tài)度都挺好。雖然有幾次等了一上午專業(yè)開會也沒來，但中午專業(yè)一回單位，知道我已等了半天，站的都快站不住了，往往也會不好意思，對辦事大有好處,此為”苦肉計”。

采用這招跑手續(xù)，效果不一般。我負責昌平項目時，早上6點從市區(qū)走，經(jīng)過八達嶺高速，7點半就到了政府部門，8點前一般事都辦完了，到單位也就是8點40左右，不耽誤上班！

處理突發(fā)事件也很重要!在去年6月我剛負責明天城時，正趕上周圍居民因為項目夜間施工擾民，與項目情緒十分對立，甚至發(fā)生沖突。無奈我迅速抽專人負責維護周邊小區(qū)關系，包括依法發(fā)放了10幾萬元的擾民費，獲得居委會認可后，其出據(jù)了手續(xù)，項目才得以在建委辦理了夜施證。否則，別看這件小事,影響的可是工期這件大事。

處理好周邊關系還會受益呢!有一次，負責電力的張樹軍經(jīng)理在我剛剛上任幾天時，便向我介紹**5號線電力路由與我項目一致，計劃較好能促成合作。經(jīng)過了解方案后，我迅速將此事向董事長匯報，抓住機會與之簽訂了合作合同.這次“借力”，不僅直接節(jié)約了近1300萬的外電源施工費用，而且爭取了時間，使明天城在入住前通了正式電。每當我看到明天城夜晚亮起的一戶一戶的燈光，我都會有一種強烈的成就感！

一個好的外部關系的處理就能節(jié)約1300萬，一件擾民糾紛處理不好就影響工期，一個公章蓋不下來房子就交不了……，這決定了項目總經(jīng)理必須要挑起在外部為項目創(chuàng)造好的開發(fā)條件。

三、開源節(jié)流并用好資金是項目總經(jīng)理的重要職責

明天城開盤時，銷售部認為價格應該在5200元左右，我在詳細分析了產(chǎn)品（小戶型）、交通（5號線和13號線換乘處）、環(huán)境（周邊有大量代征綠地）、區(qū)位（奧運熱點區(qū)域）、競爭環(huán)境（當時無競爭項目），品牌(國美城姊妹項目)等因素后，直接向董事長建議售價在5400元/m2，事實也充分證明了我的判斷，按地上30萬平米來計算，這一項建議，直接為公司增加了6000萬的銷售收入。在當時“國六條”推行后一片持幣待購氣氛下，準確的市場判斷為公司發(fā)展做出了貢獻。

在交房后實測中，我發(fā)現(xiàn)了設備用房面積很大，而且有部分面積并未用做設備用房。經(jīng)咨詢國土局和建委，在補交土地出讓金140元后，可作為庫房獲得產(chǎn)權并銷售。由于是地下二層，目前公司定價初步為600～800元/m2，估計為公司可創(chuàng)造300萬左右的收入，如果不求甚解的移交物業(yè)，這部分面積肯定會淪落為物業(yè)公司出租創(chuàng)利工具，開發(fā)商無形當中受了損失。

在交房中，我特別強調(diào)了電、自來水、中水與物業(yè)公司的交接，保證開發(fā)商不再承擔任何費用，而改由物業(yè)公司從收上來的物業(yè)費中支出，為公司限度的節(jié)流。

在移交中，將生活水箱間、電梯、消防控制室、鍋爐房等功能用房，一并移交物業(yè)公司正式簽字蓋章，明確管理責任，避免出現(xiàn)諸如電梯停電等引起業(yè)主投訴，而開發(fā)商與物業(yè)公司之間扯不清責任的狀況出現(xiàn)。

在商業(yè)銷售中,只有竣工備案后,銀行才放按揭,于是,隨著竣工備案,明確客服部和商業(yè)部明確責任人催款,也是我的工作.就是這樣,開源節(jié)流和盤活資金,毫無爭議的是項目總經(jīng)理份內(nèi)職責.

四、打造凝聚力強的杰出項目管理團隊事半功倍

項目管的好不好，關鍵在于團隊建設的水平高低。

房地產(chǎn)項目中，部門多、鏈條長、專業(yè)跨度大，所以團隊溝通和系統(tǒng)協(xié)調(diào)非常重要。我剛上任項目總經(jīng)理時，往會議室一坐嚇了一跳，因為項目50萬平米同時開工，僅工程部經(jīng)理按地塊分就有3位，再加上預算部、采購部、開發(fā)部、人事部、財務部、保安部、企劃部、商業(yè)銷售部、住宅銷售部、合約部、客服部、技術部共15位職能部門經(jīng)理，當時有二位副總，再加上有的部門有副職，光認人記住名字也要二三天，可見這么多部門協(xié)調(diào)一致去完成一件工作，需要多大工作量。

凝聚人心就一定要讓項目每個員工了解公司的工作計劃，從而去統(tǒng)一思想。形成合力。為此，周一我親自主持項目全體人員的晨會，除向每位員工交待本周工作外，還會點評上周工作，對有責任心并在日常工作中做出成績的員工點名表揚，對管理中出現(xiàn)的問題加以分析，并批評責任人。我一直認為，一個團隊風氣必須正，必須獎勤罰懶、獎優(yōu)罰劣、能者上、庸者下，只有這樣才會調(diào)動每一位員工的工作積極性，才能樹立“把本職工作當成自己家的事一樣去干”的良好氛圍。

在我任職一年多時間里，項目共經(jīng)歷了幾大階段:

一是主體工程封頂，

二是為保證冬施的供氣供暖及安裝門窗，

三是一期工程順利竣工驗收，

四是一期正式通電和供水并如期交房。

在這幾個重要階段中，我都明確了主要責任人，比如原任一期工程部經(jīng)理孟文營、機電副經(jīng)理張樹軍、及春節(jié)前上任的一期工程部經(jīng)理張強、還有負責交房的人事行政部、商業(yè)部、企劃部、客服部，都受到過口頭、書面、出國旅游、加薪、特殊貢獻獎、升職等獎勵。這些舉措讓大家懂得：只要努力、只要保證了公司計劃的實現(xiàn)，公司就會認可你,作出貢獻就會受獎。這樣做的結果是項目人人奮勇,個個爭先,責任心普遍提高,工程進度和質(zhì)量得到保證.

增強企業(yè)凝聚力還需要一些實實在在的舉措.在去年的中秋節(jié)，項目部組織了以“保工期，建精品”為主題的中秋聯(lián)歡會，動員每位員工為項目建設出力。在今年6月，以“責任共擔、風雨與共”為主題的慶祝一期交房的聯(lián)歡會上，項目為各部門杰出員工頒發(fā)了證書，再次號召每位員工把自己的發(fā)展目標與項目開發(fā)有機結合起來，調(diào)動一切積極因素，保工期、保質(zhì)量。

重視員工思想動態(tài)、加強溝通協(xié)調(diào)、推進項目文化建設、樹立良好的風氣,這樣的努力，使項目團隊凝聚力大大增強。

總之，房地產(chǎn)開發(fā)是一種投資行為，增收節(jié)支、控制風險、對外求支持、對內(nèi)求團結，這都是項目總經(jīng)理的角色定位。我相信，項目總經(jīng)理在日益激烈的市場競爭中，位置會越來越重要,也會發(fā)揮越來越大的作用。

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