商業(yè)物業(yè)管理在商業(yè)地產(chǎn)中的角色

　　商業(yè)物業(yè)管理在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作中的地位和作用如何？如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)與商業(yè)的對(duì)接？自上世紀(jì)末商業(yè)地產(chǎn)在我國(guó)很多城市全面升溫以來(lái)，上述問(wèn)題無(wú)論在理論上還是實(shí)踐中都還沒有做出中肯的回答。本文作者從分析當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)存在的問(wèn)題入手，明確了商業(yè)物業(yè)管理的重要作用，并提出商業(yè)物業(yè)管理是將商業(yè)和地產(chǎn)有機(jī)結(jié)合的粘合劑，營(yíng)造商業(yè)物業(yè)管理發(fā)揮作用的途徑和空間是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要?jiǎng)恿?。本文值得從事于商業(yè)地產(chǎn)的人士認(rèn)真一讀。

　　目前，商業(yè)地產(chǎn)在全國(guó)的很多城市都炙手可熱，一些人還將2003年定義為“商業(yè)地產(chǎn)年”。但是，人們也認(rèn)識(shí)到良好的經(jīng)營(yíng)管理是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目持續(xù)發(fā)展的根源。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)《萬(wàn)達(dá)月刊》上的一篇文章這樣寫道：我們搞商業(yè)物業(yè)，尤其在搞長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)管理的商業(yè)物業(yè)時(shí)，物業(yè)管理成了極重要和關(guān)鍵的企業(yè)職能。商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理搞好了，可以滿足我們企業(yè)的多方面發(fā)展需求，如：反復(fù)提升企業(yè)品牌、增強(qiáng)融資能力、擴(kuò)大企業(yè)現(xiàn)金流、實(shí)現(xiàn)經(jīng)常性回報(bào)、有利于連鎖和跨地區(qū)發(fā)展。但是，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是一個(gè)很復(fù)雜的過(guò)程，商業(yè)和地產(chǎn)是兩個(gè)完全不同的領(lǐng)域，商業(yè)地產(chǎn)并不是商業(yè)和地產(chǎn)的簡(jiǎn)單累加。

　　一、在我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)存在的問(wèn)題

　　頭先，如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)與商業(yè)的對(duì)接？商業(yè)地產(chǎn)包含兩個(gè)概念：商業(yè)和地產(chǎn)。但兩方面又是完全不同的領(lǐng)域。所以，研究商業(yè)業(yè)態(tài)及其變化規(guī)律和房地產(chǎn)結(jié)合是目前擺在商業(yè)地產(chǎn)面前較棘手的問(wèn)題。（焦點(diǎn)房產(chǎn)網(wǎng)，商業(yè)地產(chǎn)的七大思考，2003-09-29）在《2003北京地產(chǎn)20個(gè)流行語(yǔ)沙龍》上，楊昱就談到：“商業(yè)和地產(chǎn)是截然不同的兩個(gè)產(chǎn)業(yè)，如果不了解商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，對(duì)消費(fèi)需求，商業(yè)經(jīng)濟(jì)缺乏研究，只管發(fā)展不重經(jīng)營(yíng)，商業(yè)地產(chǎn)就會(huì)成為一塊燙山芋?！蹦壳埃虡I(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)的同質(zhì)化，也正是沒有將商業(yè)的市場(chǎng)細(xì)分和定位與地產(chǎn)結(jié)合的表現(xiàn)。因此，市場(chǎng)需要將商業(yè)與房地產(chǎn)運(yùn)作有機(jī)結(jié)合的有效媒介。

　　其次，后期的經(jīng)營(yíng)管理也是我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。（四川在線，成都地產(chǎn)沙龍謀略商業(yè)地區(qū)性產(chǎn)，2003-06-12）由于我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式主要以出售為主，或是將主體留下出租，其余出售。在這種商業(yè)地產(chǎn)投資熱的背景下，不免有些開發(fā)商會(huì)急功近利，將商業(yè)地產(chǎn)出售獲得利潤(rùn)了事，而忽略后期的經(jīng)營(yíng)管理。另外，由于商業(yè)物業(yè)出售之后，產(chǎn)權(quán)比較分散，就很難達(dá)到統(tǒng)一管理，很難實(shí)現(xiàn)并保持商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)定位和吸引消費(fèi)者的注意。還有，由于大部分投資者都將其投資的商鋪用于出租，且都是頭次投資商業(yè)鋪面，因此他們沒有管理經(jīng)驗(yàn)。目前，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題也受到各方面的重視，包括開發(fā)商和投資購(gòu)購(gòu)者。由于管理不利，北京的怡景園，原來(lái)定位于高端商業(yè)街，但后來(lái)淪為小商品市場(chǎng)。

　　根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)中存在的問(wèn)題，有些開發(fā)商通過(guò)與零售商的結(jié)合運(yùn)營(yíng)來(lái)試圖解決，但我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)多數(shù)是分散出售，所以本文認(rèn)為這種方式在我國(guó)的適用性有一定的限制。本文認(rèn)為高質(zhì)量的物業(yè)管理可以解決這些問(wèn)題。

　　二、商業(yè)物業(yè)管理

　　商業(yè)物業(yè)管理是專門對(duì)商業(yè)地產(chǎn)提供經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的物業(yè)管理公司，除了要有對(duì)房地產(chǎn)的豐富的知識(shí)和管理經(jīng)驗(yàn)之外，還需要有很強(qiáng)的商業(yè)運(yùn)作和管理的經(jīng)驗(yàn)。既能夠向開發(fā)商提供商業(yè)定位和市場(chǎng)細(xì)分方面的服務(wù)，又能夠在以后的商場(chǎng)或商鋪的管理方面有效地發(fā)揮作用，維護(hù)和擴(kuò)大市場(chǎng)的影響力，吸引消費(fèi)者的駐足。目前已經(jīng)存在提供這服務(wù)的物業(yè)管理公司，如：世邦魏理仕公司（全球的綜合服務(wù)公司，家進(jìn)入財(cái)富100強(qiáng)的物業(yè)公司）、賽特商業(yè)管理公司等。

　　三、商業(yè)物業(yè)管理對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的作用

　　商業(yè)物業(yè)管理對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的作用是為商業(yè)和房地產(chǎn)的銜接提供平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)兩者的有效融合。這種作用表現(xiàn)在商業(yè)物業(yè)的設(shè)計(jì)開發(fā)階段和投入使用后的日常管理兩個(gè)方面。

　　1、在設(shè)計(jì)開發(fā)階段

　　專業(yè)的商業(yè)物業(yè)管理公司，在商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)開發(fā)階段就參與介入。一方面，物業(yè)公司可以根據(jù)其以往商業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，給予設(shè)計(jì)研發(fā)方面的建議，使設(shè)計(jì)更趨合理。另一方面，可以增進(jìn)物業(yè)管理公司對(duì)商業(yè)物業(yè)的了解，有利于今后開展管理工作。具體來(lái)講，在設(shè)計(jì)開發(fā)階段，商業(yè)物業(yè)管理對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的作用表現(xiàn)在以下方面：

　　頭先，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的定位給予信息咨詢服務(wù)。商業(yè)物業(yè)公司根據(jù)其對(duì)附近居民的消費(fèi)習(xí)慣，偏好了解。對(duì)本商業(yè)地產(chǎn)的主營(yíng)業(yè)務(wù)，目標(biāo)市場(chǎng)，商業(yè)主題策劃方面提出建議。比如針對(duì)于商業(yè)區(qū)同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重的現(xiàn)狀，新建商業(yè)物業(yè)就可以采用市場(chǎng)細(xì)分方式定位，將綜合市場(chǎng)變?yōu)閷I(yè)市場(chǎng)，或與其他商業(yè)物業(yè)互補(bǔ)，并且可以通過(guò)差異化的主題營(yíng)造，使該商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生不同的訴求點(diǎn)和對(duì)消費(fèi)者的特殊吸引力。

　　其次，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)和外觀設(shè)計(jì)給予合理建議。鋪面的大小設(shè)計(jì)要達(dá)到經(jīng)濟(jì)性和適用性的較佳結(jié)合；鋪面的位置的擺放以及鋪面結(jié)構(gòu)要符合合理性要求；整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的外觀設(shè)計(jì)達(dá)到突出主題和差異化目標(biāo)。不僅如此，還應(yīng)該使商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)符合使用、管理及發(fā)展的需要。以獨(dú)具匠心的建筑風(fēng)格，清新開放的商業(yè)環(huán)境，閑雅舒適的購(gòu)物氛圍贏得投資者和消費(fèi)者的興趣。

　　2、投入使用后的日常管理階段物業(yè)管理的水平對(duì)商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況是非常重要的，比如，去年北京的很多熱門的小市場(chǎng)今年就倒閉了，一個(gè)很重要的原因就是管理水平不夠。（搜房網(wǎng)，商業(yè)地產(chǎn)凸顯四大商機(jī)，2003-8-29）在日常管理中要對(duì)市場(chǎng)統(tǒng)一形象，維護(hù)其商業(yè)定位，實(shí)現(xiàn)商業(yè)的保值增值。在此期間，商業(yè)物業(yè)管理除了普通住宅管理內(nèi)容之外，還要特別做好以下工作：

　　頭先，整個(gè)商場(chǎng)的定期的外觀裝飾和室內(nèi)裝潢的設(shè)計(jì)和管理。物業(yè)管理要保證商場(chǎng)的裝飾和裝修在激發(fā)消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)欲望的同時(shí)，符合商場(chǎng)的定位。

　　其次，對(duì)于商鋪?zhàn)赓U者素質(zhì)和經(jīng)營(yíng)行為加以監(jiān)督。租賃者的素質(zhì)和其經(jīng)營(yíng)行為較直接地影響整個(gè)市場(chǎng)的聲譽(yù)和在消費(fèi)者心目中的形象。例如，原北京東大橋白云市場(chǎng)中的商戶都是就近進(jìn)貨，檔次較低，來(lái)購(gòu)購(gòu)的顧客也就比較少。后來(lái)新橋市場(chǎng)拆遷，一些素質(zhì)較高的商戶進(jìn)入了該市場(chǎng)，才使市場(chǎng)活躍起來(lái)。

　　還有，對(duì)商場(chǎng)環(huán)境的創(chuàng)造和維護(hù)，為購(gòu)物者提供良好舒適的購(gòu)物環(huán)境。對(duì)整個(gè)商場(chǎng)的營(yíng)銷，使市場(chǎng)在消費(fèi)者中有一定的知名度和美譽(yù)度等等。四、如何發(fā)揮商業(yè)物業(yè)管理對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的作用商業(yè)物業(yè)管理是一種經(jīng)營(yíng)性的服務(wù)行為。它根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同來(lái)界定物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)質(zhì)量，明確雙方的權(quán)力義務(wù)關(guān)系。商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作往往是開發(fā)權(quán)、所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)和管理權(quán)四權(quán)分離。同時(shí)，商業(yè)物業(yè)所有權(quán)比較復(fù)雜，“只租不售”的所有權(quán)在開發(fā)商手中：“只售不租”的所有權(quán)分散在投資者中：“租售混合”的所有權(quán)部分在開發(fā)商，部分在投資者中。并且，所有者通常并不自己經(jīng)營(yíng)，大部分用于出租獲得回報(bào)，所以對(duì)商業(yè)物業(yè)管理和運(yùn)作往往不太熟悉。這樣使得商業(yè)物業(yè)的管理也變得復(fù)雜起來(lái)。物業(yè)管理在商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)開發(fā)階段的作用，通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的協(xié)議來(lái)實(shí)現(xiàn)。而對(duì)于出售之后的商業(yè)物業(yè)，在所有權(quán)較分散的情況下，物業(yè)管理在該市場(chǎng)的商會(huì)的監(jiān)督和協(xié)調(diào)下開展物業(yè)工作。同時(shí)，商業(yè)物業(yè)管理公司要努力提高自身的營(yíng)銷和管理能力。在人才引進(jìn)和專業(yè)水平上不斷提高，以適應(yīng)新時(shí)代商業(yè)的管理要求。更重要的是，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商及其所有者、經(jīng)營(yíng)者都必須充分重視物業(yè)管理的作用，營(yíng)造商業(yè)物業(yè)管理發(fā)揮作用的途徑和空間。

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