閱讀聲明：文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述，除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

物流地產(chǎn)：商業(yè)地產(chǎn)的“新奶酪”

 

摘要：
　　“商”字歷來(lái)是當(dāng)代中國(guó)人濃墨重彩的大寫字眼，從百貨大樓到超市，從綜合市場(chǎng)到專業(yè)市場(chǎng)，從副食品市場(chǎng)到農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)到汽車專業(yè)大市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)也不斷“變臉”。

 

　　商業(yè)地產(chǎn)作為前幾年一直在醞釀蓄勢(shì)的物業(yè)品種，如今卻群雄逐鹿、風(fēng)云激蕩。從幾年前的小區(qū)商鋪、建材市場(chǎng)開(kāi)發(fā)熱之后，今年“物流圈”的地產(chǎn)概念成為商業(yè)地產(chǎn)的“新奶酪”。

 

　　物流經(jīng)濟(jì)催生“物流地產(chǎn)”

　　物流業(yè)是當(dāng)前政府鼓勵(lì)發(fā)展的行業(yè)，即使在土地資源的出讓收緊的大背景下，物流地產(chǎn)商也比較容易拿到土地。物流行業(yè)的快速增長(zhǎng)也往往離不開(kāi)大環(huán)境，據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)表明：我國(guó)物流市場(chǎng)的需求和現(xiàn)代物流業(yè)均已進(jìn)入快速增長(zhǎng)時(shí)期，目前市場(chǎng)規(guī)模超過(guò)2萬(wàn)億元，并且根據(jù)專家的預(yù)測(cè)，未來(lái)幾年我國(guó)物流市場(chǎng)將保持年均20%的速度增長(zhǎng)。

　　政府把物流業(yè)作為中國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三大支柱產(chǎn)業(yè)之一后，開(kāi)始建設(shè)各城市的物流園區(qū)。那麼物流經(jīng)濟(jì)會(huì)隨著物流園區(qū)的啟動(dòng)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)格局的改變起到拉動(dòng)的作用。物流園區(qū)啟動(dòng)了地產(chǎn)價(jià)值鏈，隨之“物流地產(chǎn)”也伴隨著物流經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而更加深入人心。如此經(jīng)濟(jì)鏈條的結(jié)果就是：物流和地產(chǎn)的雙贏。 

 

　　隨著幾大城市物流園區(qū)的啟動(dòng)，政府大量資金的投入促使物流園區(qū)路通、物通、財(cái)通、信息通的物流經(jīng)濟(jì)露出鋒芒。物流經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)商家會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)巨大的需求，物流產(chǎn)業(yè)的投資者、管理者、消費(fèi)者等人員對(duì)住宅、公寓等生活地產(chǎn)需求也高速增長(zhǎng)。物流經(jīng)濟(jì)推動(dòng)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同樣地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也會(huì)促進(jìn)物流經(jīng)濟(jì)的繁榮，物流經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)必然在同舟共濟(jì)中實(shí)現(xiàn)雙贏。

 

　　地產(chǎn)巨頭瘋搶“物流地產(chǎn)”

 

　　先是具有工業(yè)物流地產(chǎn)老大之稱的美國(guó)普洛斯公司攜帶20億美元登陸中國(guó)市場(chǎng)，計(jì)劃今后5年在中國(guó)物流市場(chǎng)投資。據(jù)了解，普洛斯是在美國(guó)紐約證交所掛牌的上市公司，開(kāi)發(fā)及管理超過(guò)120億美元的資產(chǎn)。作為全球的上市工業(yè)房地產(chǎn)投資信托公司，普洛斯總出租面積已超過(guò)2300萬(wàn)平方米。而與其他房地產(chǎn)投資信托不同的是，普洛斯專注于物流地產(chǎn)的投資業(yè)務(wù)。全球1000強(qiáng)企業(yè)中有近一半是普洛斯的客戶，如寶潔、通用汽車、聯(lián)合利華、HP和全球四大物流公司等。目前，它們?cè)谏虾Ｒ押献鏖_(kāi)發(fā)了上海西北物流園區(qū)，并準(zhǔn)備在蘇州物流園區(qū)投資近3億美元的資金，為該物流園提供普通倉(cāng)儲(chǔ)、保稅倉(cāng)儲(chǔ)與出口監(jiān)管倉(cāng)儲(chǔ)等。下一步普洛斯將進(jìn)入廣州、深圳、北京、天津等地。

　　然后在北京一項(xiàng)作為朝陽(yáng)區(qū)十大工程之一和北京市吸引外資63個(gè)重大項(xiàng)目之一的物流港也開(kāi)始啟動(dòng)，它是京城商業(yè)、物流業(yè)、地產(chǎn)業(yè)四大知名品牌：京泰集團(tuán)、SOHO中國(guó)、嘉里建設(shè)和華遠(yuǎn)地產(chǎn)共同合作的物流地產(chǎn)項(xiàng)目。中坤集團(tuán)負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)的“物流地產(chǎn)”項(xiàng)目大鐘寺國(guó)際物流廣場(chǎng)也在建設(shè)中。北京珠江華北置業(yè)有限公司在北京豐臺(tái)大紅門啟動(dòng)建設(shè)一座項(xiàng)目總投資約30億元、總建筑面積約40萬(wàn)平方米的北京國(guó)際輕紡貿(mào)易會(huì)展。成都市西南物流項(xiàng)目是北京中糧集團(tuán)開(kāi)發(fā)的，該項(xiàng)目是商業(yè)和物流相結(jié)合的市域商品物流配，服務(wù)范圍輻射整個(gè)西南地區(qū)。物流將集管理、銷售、展示、調(diào)配、貨運(yùn)、倉(cāng)儲(chǔ)等功能為一體，并設(shè)有酒店、公寓、住宅及專用物流信息化網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等配套設(shè)施。在中糧集團(tuán)的戰(zhàn)略布局中，之所以頭先將其物流地產(chǎn)選在成都，主要是因?yàn)槌啥际侵袊?guó)西部經(jīng)濟(jì)較活躍的城市，已成為西南地區(qū)較重要的商品集聚地。

　　在廣州，更是有過(guò)之而無(wú)不及。包括合生創(chuàng)展、富力、恒大、美林基業(yè)、珠江投資等在內(nèi)的諸多房地產(chǎn)巨頭正以迅雷不及掩耳之勢(shì)四處圈地、迫切要介入“物流地產(chǎn)”這一領(lǐng)域，以期早一步搶占高地。

 

　　“物流地產(chǎn)”圈地廉價(jià)

 

　　地產(chǎn)巨頭們瘋狂的進(jìn)軍“物流地產(chǎn)”的背后又是什么呢？物流行業(yè)是國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展的一個(gè)行業(yè)，即使是在地根緊縮的情況下，物流地產(chǎn)商也比較容易拿到地，而且是相對(duì)廉價(jià)的土地。

　　“拿地太便宜了”，富力地產(chǎn)總裁張力在2005年北京召開(kāi)的富力季度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)露出對(duì)“物流地產(chǎn)”項(xiàng)目的興奮。2004年4月左右，富力地產(chǎn)在廣州花都區(qū)圈下1900畝地，該地塊位于花東鎮(zhèn)，處于航空物流園邊緣，同時(shí)也具有機(jī)場(chǎng)快速路出口的地理優(yōu)勢(shì)。

 

　　富力地產(chǎn)總裁張力所說(shuō)的“拿地太便宜了”到底是個(gè)什么概念？花東鎮(zhèn)在2004年4月推出了3300畝的指標(biāo)工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地，當(dāng)時(shí)富力一口氣吃下了1900畝，這3300畝土地價(jià)格為10萬(wàn)／畝，當(dāng)時(shí)的3300畝地不到一個(gè)月就被搶光了。她說(shuō)，至于富力怎樣把工業(yè)用地轉(zhuǎn)為物流用地，她不甚清楚。不過(guò)，富力地產(chǎn)拿下的1900畝價(jià)格肯定不會(huì)比每畝10萬(wàn)的價(jià)格高。而據(jù)記者了解，花東鎮(zhèn)現(xiàn)有土地的地價(jià)為18萬(wàn)／畝。也就是說(shuō)，富力幾乎是以現(xiàn)有土地價(jià)格的一半拿下了現(xiàn)在用于做物流地產(chǎn)的用地，難怪富力地產(chǎn)總裁張力會(huì)說(shuō)“拿地太便宜了”。富力的這個(gè)物流園區(qū)將是富力地產(chǎn)今年的主要經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之一，富力也因此借機(jī)進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域。盡管由于規(guī)劃圖紙一再易稿，開(kāi)工時(shí)間由今年的5月份再三推遲，但“公司已經(jīng)計(jì)劃投入十幾個(gè)億”的言論已悄然在內(nèi)部傳開(kāi)。

 

　　北京中坤集團(tuán)的一位內(nèi)部人士告訴記者，開(kāi)發(fā)高容積率的住宅馬上就可以回收數(shù)以億計(jì)的利潤(rùn)，而做物流地產(chǎn)未來(lái)的成長(zhǎng)將帶來(lái)豐厚的回報(bào)。房地產(chǎn)與物流地產(chǎn)的根本區(qū)別在于，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)，開(kāi)發(fā)商較關(guān)心的是盡快賣完自己的房子。然而物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的收益卻是在開(kāi)發(fā)之后，不僅要建好市場(chǎng)，還要經(jīng)營(yíng)好市場(chǎng)，管理好市場(chǎng)，保持物業(yè)的持續(xù)增值能力。開(kāi)發(fā)商心里有數(shù)，做地產(chǎn)項(xiàng)目，影響利潤(rùn)的關(guān)鍵因素在于土地成本，廉價(jià)土地是他們發(fā)家的資本。

 

　　早在今年3月底，北京珠江華北置業(yè)有限公司在北京豐臺(tái)大紅門啟動(dòng)建設(shè)一座項(xiàng)目總投資約30億元、總建筑面積約40萬(wàn)平方米的北京國(guó)際輕紡貿(mào)易會(huì)展。而鮮為人知的是，珠江華北置業(yè)背后的巨人就是珠江投資。

　　“物流地產(chǎn)地價(jià)便宜一半。”物流業(yè)內(nèi)一位不愿透露姓名的權(quán)威人士告訴記者。當(dāng)初，中糧集團(tuán)介入物流項(xiàng)目，做物流地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，是因?yàn)橐蚤_(kāi)辦物流項(xiàng)目名義拿地，可以得到相對(duì)低廉的地價(jià)。對(duì)于物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，影響其開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的關(guān)鍵在于土地成本，而廉價(jià)土地正是支撐其項(xiàng)目發(fā)展并取得不俗回報(bào)的較重要資本。記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)很多地區(qū)物流項(xiàng)目用地比一般的商住開(kāi)發(fā)用地的土地成本要低一半以上。雖然那位知情人沒(méi)有向記者透露中糧集團(tuán)所征土地的地價(jià)，但他承認(rèn)，中糧集團(tuán)的確在此項(xiàng)目中享受了物流用地的優(yōu)惠政策。

　　顯然，這也是今年以來(lái)很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將資本聚集到“物流地產(chǎn)”的一個(gè)重要原因。

 

　　“物流地產(chǎn)”房地產(chǎn)商的轉(zhuǎn)型機(jī)遇

　　“現(xiàn)在正是介入物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的較佳時(shí)期，美林基業(yè)選擇進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)雖然門檻較高，但一旦市場(chǎng)培育成熟，就會(huì)迎來(lái)可觀的回報(bào)期。經(jīng)過(guò)3至5年的市場(chǎng)培育后，就進(jìn)入良性循環(huán)，每個(gè)月都可以有可觀的租金收益，能吸聚大量的現(xiàn)金流支持集團(tuán)的進(jìn)一步發(fā)展，而且對(duì)于集團(tuán)品牌的延伸也很有好處?！泵懒只鶚I(yè)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司總經(jīng)理何志軍說(shuō)。

　　北京市物流協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人梁偉說(shuō)，“進(jìn)軍物流地產(chǎn)是地產(chǎn)商資本擴(kuò)張的一種出路，物流地產(chǎn)與房地產(chǎn)有相似的地方，從房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型為物流地產(chǎn)商，條件相比其它的投資商要成熟很多。像北京等城市隨著城市區(qū)的發(fā)展，區(qū)的物流集散地需要更大的空間來(lái)承接，因此向市郊轉(zhuǎn)移成為必然，房地產(chǎn)商獲得了新的機(jī)會(huì)?；蛟S，開(kāi)發(fā)商還可以通過(guò)多途徑的嘗試，緩解宏觀調(diào)控帶來(lái)的巨大壓力。然而，轉(zhuǎn)向物流地產(chǎn)，或許是轉(zhuǎn)型的較好機(jī)遇，同時(shí)會(huì)迎來(lái)更大的風(fēng)險(xiǎn)，比如：前期客源壓力，運(yùn)作模式壓力，以及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題。

 

　　為北京物流業(yè)盤家底

　　加快“三地一港”物流園區(qū)規(guī)劃建設(shè)，推進(jìn)現(xiàn)代物流配體系建設(shè)是原北京是商委負(fù)責(zé)人梁偉在2004年投入精力較多的另一項(xiàng)工作。據(jù)了解，2004年，北京市商委依據(jù)《中關(guān)村科技園海淀園商業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，對(duì)公主墳商業(yè)區(qū)和雙榆樹(shù)——大鐘寺商業(yè)區(qū)兩個(gè)市級(jí)商業(yè)進(jìn)行了統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)、整體提升改造，形成與國(guó)際化大都市相適應(yīng)的現(xiàn)代化商業(yè)。研究制定了朝外大街總體建設(shè)方案，對(duì)功能定位、設(shè)施布局等進(jìn)行全方位規(guī)劃，啟動(dòng)２０萬(wàn)平方米的工程項(xiàng)目。加快了木樨園市級(jí)商業(yè)的建設(shè)，規(guī)范發(fā)展專業(yè)化服裝批發(fā)市場(chǎng)，形成以服裝經(jīng)營(yíng)為特色的商業(yè)，繁榮南城市場(chǎng)。

　　在梁偉的倡議下，北京市商委聯(lián)合市統(tǒng)計(jì)局完成了對(duì)北京市物流的家底摸查工作。一項(xiàng)調(diào)查顯示，目前北京市共有倉(cāng)庫(kù)１３４１８?jìng)€(gè)，倉(cāng)儲(chǔ)容量４３４０．２萬(wàn)立方米，停車場(chǎng)１０３．２萬(wàn)平方米；裝卸設(shè)備８４０１臺(tái)；鐵路專用線３７５條；貨運(yùn)車輛２０４３６輛。這些數(shù)據(jù)說(shuō)明，北京的物流基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)模較大，存量資源相當(dāng)豐富。

 

　　針對(duì)此次調(diào)查結(jié)果，市商委確定要加大社會(huì)資源整合力度，變?cè)瓉?lái)一家一戶企業(yè)單獨(dú)的物流倉(cāng)庫(kù)、車輛組成聯(lián)合體；變傳統(tǒng)的儲(chǔ)存加運(yùn)輸?shù)暮?jiǎn)單物流轉(zhuǎn)型為擁有采購(gòu)、運(yùn)輸、搬運(yùn)、加工、配等８項(xiàng)功能的現(xiàn)代物流。由北京市物流協(xié)會(huì)專門負(fù)責(zé)北京市物流發(fā)展工作的專業(yè)研究和指導(dǎo)工作。