商業(yè)地產(chǎn)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)：社區(qū)商業(yè)街租金和消費(fèi)者導(dǎo)向的計(jì)劃 

　　一、租賃導(dǎo)向的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃

　　商業(yè)街經(jīng)營(yíng)計(jì)劃如采取賣(mài)場(chǎng)租賃收取租金的經(jīng)營(yíng)模式，商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)績(jī)效與商業(yè)街的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者就不具備直接的關(guān)聯(lián)性。不如采取營(yíng)業(yè)額抽成的方式，集客力的消長(zhǎng)，立即刺激商業(yè)街的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者采取新的因應(yīng)策略或調(diào)整經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，有效改商業(yè)街的缺點(diǎn)。但采取租金導(dǎo)向的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者可獲取較為穩(wěn)定的收益，尚且經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的規(guī)劃與執(zhí)行困難度較低，把大部分的移向各個(gè)商店，達(dá)到若干強(qiáng)枝的效果。若商業(yè)街招商能達(dá)到各個(gè)商店具有強(qiáng)的集客力，商圈內(nèi)客層、人潮易于掌握則采行的成功機(jī)會(huì)較高。此外，如有與捷運(yùn)站或高速鐵路站聯(lián)合開(kāi)發(fā)的環(huán)境條件也是屬于這一類(lèi)。租金導(dǎo)向的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，由于初期小店鋪的經(jīng)營(yíng)者觀望，租金太高將限制商店的經(jīng)營(yíng)，然而商業(yè)街的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者大量的成本投入，商圈及客層定位所計(jì)劃的業(yè)種安排亦處于受消費(fèi)者肯定的階段，成本的回收又是當(dāng)務(wù)之急，租金太低亦將傷害整體經(jīng)營(yíng)，因此形成平行思考的不利狀況，很難得到一致的利益交集。

　　二、消費(fèi)者導(dǎo)向的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃

　　商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃不但基于消費(fèi)者導(dǎo)向的全方位經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，更重要的是動(dòng)態(tài)的掌握主要客層結(jié)合于社區(qū)發(fā)展 之中。從商圈調(diào)查，客層選定為起點(diǎn)可以證明消費(fèi)者導(dǎo)向的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的必要性。商業(yè)街消費(fèi)者導(dǎo)向的具體經(jīng)營(yíng)模式，招商進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)的條件采取業(yè)績(jī)抽成的單一模式，如此該商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)狀況與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者息息相關(guān)，等于開(kāi)發(fā) 經(jīng)營(yíng)者必須承擔(dān)大部分的經(jīng)營(yíng)模式，不但必需要有強(qiáng)而有力的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者，更需要有一套完整有效的經(jīng)營(yíng)管理制度，否則失敗率將大幅提升。

　　消費(fèi)者導(dǎo)向設(shè)計(jì)合理、租金及營(yíng)業(yè)額抽成、折衷式的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的特色在于開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者必須投入開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者的行 列，各商店不但是必需顧及獨(dú)立的特色形成集客力的一員，也是投入整體經(jīng)營(yíng)績(jī)效經(jīng)營(yíng)的一份子，創(chuàng)造整合性的績(jī) 效。這些特色成為開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者內(nèi)部的助力，再結(jié)合專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，落實(shí)消費(fèi)者導(dǎo)向的具體作為，塑造及改良經(jīng)營(yíng)模式，配合同中求異，異中求同的管理制度導(dǎo)向成功之路。

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