商業(yè)街：商業(yè)地產開發(fā)的新價值－要實現(xiàn)商業(yè)、商務、人文、生態(tài)、效益的平衡和的結合

　　大家知道近年來我國的商業(yè)地產進入了一個的快速發(fā)展的時期。商業(yè)地產正在從"商業(yè)"和"地產"兩個產業(yè)，商業(yè)+地產邊緣產業(yè)發(fā)展成為今天的"商業(yè)地產"這樣一個獨立的產業(yè)。開發(fā)商、投資者、經營者、運營者、消費者正在成為商業(yè)地產產業(yè)鏈條中五個較重要的要素。與此同時商業(yè)街也正在成為近年來中國商業(yè)地產的發(fā)展的新熱點，新亮點，商業(yè)街經濟也正在助推中國城市經濟的發(fā)展。從某種意義上講，我國商業(yè)的發(fā)展已經從傳統(tǒng)的商店與商店之間的競爭，發(fā)展到了商街與商街之間的競爭，發(fā)展到了商圈與商圈之間的競爭，發(fā)展到了區(qū)域與區(qū)域之間的競爭。

　　一般來講，以一條的品牌商業(yè)街步行街為核心，往往會帶動整個區(qū)域成為一個城市的商業(yè)，商務，形象，展示，服務和社會活動。從全國商業(yè)街發(fā)展的趨勢來看，商業(yè)街正在呈現(xiàn)出集購物街、餐飲街、休閑街、特色街、體驗街于一體"五街合一"的發(fā)展趨勢，正在呈現(xiàn)出與Shoppingmall等大型商業(yè)街、mall合一的趨勢，正在體現(xiàn)出商業(yè)、旅游、文化這樣"商旅文"一體化的發(fā)展趨勢，正在呈現(xiàn)出名街、名店、名品于一體"三名合一"的發(fā)展趨勢。

　　商業(yè)地產或者商業(yè)街的開發(fā)都有其自身客觀的規(guī)律，通過近年來我們對全國商業(yè)街開發(fā)的一些案例的研究和分析我們總結出有效開發(fā)商業(yè)街應該正確處理好十大關系：我們概括成為30個字，我們稱之為商業(yè)街開發(fā)的"三字經"。

　　個關系，要正確處理好"大與小"的關系。一條商業(yè)街的開發(fā)建設要確定較佳的商業(yè)規(guī)模，我們知道按照邊際效益理論，較佳規(guī)模產生較佳效益。目前，在全國的商業(yè)街開發(fā)中，商業(yè)街的大型化趨勢比較突出，越來越長，越來越寬，越來越高。有的商業(yè)街已經從一公里、兩公里延長到三公里，甚至有的商業(yè)街已經要打造六公里長。我們對商業(yè)街的開發(fā)在規(guī)模上不要一味求大，要把較佳的合理規(guī)模確定下來。我們知道世界上我們稱之為500強，而不是500大。

　　個關系，要正確處理好"專與全"的關系。商業(yè)街總體的分類大體可以分為兩類：一類是綜合型的商業(yè)街，一類是專業(yè)型的商業(yè)街。那么，在此基礎之上，可能還會產生第三類，就是專業(yè)和綜合相結合的商業(yè)街。在一些規(guī)模體量較大的商業(yè)街開發(fā)過程中，我們建議要專業(yè)化與綜合化相結合。在商業(yè)街的主街上一般可以定位為一條綜合性的商業(yè)街，這就好比我們人體的主動脈。在一些特色的小街上，我們一般建議定位為一些特色的專業(yè)街，這就好比我們人體的微循環(huán)。那么，主動脈+微循環(huán)構成一個完整的生態(tài)商圈。

　　第三個關系，要正確處理好"高與低"的關系。一條商業(yè)街要根據本城市，本地區(qū)所擁有的消費能力，購購水平及未來發(fā)展的趨勢來合理確定定位。

　　第四個關系，要正確處理好"停與行"的關系。也就是我們要正確處理化交通與流動的關系，一條商業(yè)街既要讓人進得來，停得下，留得住，還要讓人出得去，散得開，要實現(xiàn)集聚與疏散這樣一個基本的功能。在停與行的關系上我們要注意一種傾向，近年來全國很多商業(yè)街都非常注重旅游的開發(fā)，那么在旅游價值的打造方面，我們建議要逐步的實現(xiàn)從旅游向休閑的過度，旅游從某種意義上講是過客，休閑才是真正的消費。

　　第五個關系，要正確處理好"軟與硬"的關系。我們很多的商業(yè)街在開發(fā)建設過程中，片面的重視硬件的建設和打造，而忽視一條商業(yè)街軟文化，軟內涵，軟的一些寶貴財富的開發(fā)。我們知道近年來在全國很多省，很多市都出現(xiàn)了一大批大型的室外實景演出，地方民俗的表演，傳統(tǒng)的民間音樂等等一些非文化的物質遺產。所以，商業(yè)街在開發(fā)建設過程中，軟硬要兼施。

　　第六個關系，要正確處理好"商與旅"的關系。前面我講過，"商旅文"一體化的趨勢越來越明顯。那么，一味傾向于旅游功能的打造，而忽視一條商業(yè)街它它內在較根本的屬性，這是我們需要來進行克服的。我們較終的目的不是要打造一條旅游觀光街，而是要以旅行商，以旅促商。

　　第七個關系，要正確處理好"丁與財"的關系。我們既要重視人流，同時也要注重商氣和財氣。人氣、商氣和財氣三者結合到一起才有意義。火車站前面的人流很多，菜市場的人流也很大，但是這恐怕不是我們開發(fā)一條商業(yè)街所追求的。

　　第八個關系，正確處理好"新與舊"的關系。近年來在全國商業(yè)街開發(fā)建設過程中，新街建設、老街改造層出不窮。那么，一種傾向值得我們特別注意，就是我們在打造建設一條新商業(yè)街的同時，往往把原有的商氣破壞掉了，原有非常旺的一條商業(yè)街經過新建和改造之后人員，效益冷淡。

　　第九個關系，正確處理好"建與管"的關系。大家知道，商業(yè)街、步行街不同于一個單體的、封閉的商業(yè)設施。從某種意義上講，它是一個開放的社會活動空間。所以，商業(yè)街的管理難度非常大，在開發(fā)建設之逐，我們就應該把管理體現(xiàn)到一個非常重要的位置上，要進行建管結合。

　　這幾年商業(yè)街在全國主要是兩類，一類是政府為主導，進行開發(fā)建設，包括市場化的運作，類就是很多的開發(fā)商由于看重商業(yè)街商業(yè)地產價值所在對商業(yè)街的開發(fā)傾注了極大的熱情。那么，我們衡量一條商業(yè)街是否成功有沒有一個基本的標準呢？我認為我們應該從四個方面去衡量：

　　，是否具有高客流量。

　　，是否具有高經營額。

　　第三，是否具有高回報率。第四，是否具有高知名度。這就是我們通常所講的人氣、商氣、名氣和財氣。

　　那么，從商業(yè)地產開發(fā)的角度來看，我前面談到在這樣一個產業(yè)鏈條上有五個基本要素，開發(fā)商，頭先要判斷一下開發(fā)商是否有實力，這就決定著商業(yè)開發(fā)的理念和營銷的方式。我們看商業(yè)地產一些廣告，一些策劃的方案，如果是業(yè)內人士簡單看三秒鐘，大體就能夠判斷出這家開發(fā)商的實力和理念。投資者，我們要判斷是否受到投資者的青睞，這決定著商業(yè)地產的保值和增值的空間。經營者，我們要判斷一個商業(yè)地產的項目它集聚的商家是否具有品牌，它決定著商業(yè)經營的成功和長久的穩(wěn)定的盈利。運營者，我們要判斷這家運營單位它是否有經驗，這將決定著商業(yè)管理的規(guī)范和持續(xù)的發(fā)展。消費者，我們要判斷他是否有能力，這就決定著我們商業(yè)顧客的消費和購購的水平。

　　從近年來全國包括國際上商業(yè)地產諸多的形態(tài)來看，我們認為商業(yè)街從某種意義上講它街鋪的價值非常之高，我這里有一張表格，這是從國際上一些城市當中一些商業(yè)街租金價格的比較表。大體上我們可以看到，像美國紐約的"第五大道"，它的年租金可以達到十幾萬人民幣。包括香港的銅鑼灣，年租金可以達到九萬多人民幣。從國內情況來看，像北京的井年租金也就是兩萬塊左右，可以看到我們還有很大的提升空間。

以下是引用片段：
　　總之，我們建議商業(yè)街的開發(fā)要做到"計劃生育，優(yōu)生優(yōu)育"，要實現(xiàn)商業(yè)、商務、人文、生態(tài)、效益的平衡和的結合，要避免片面求大求洋的傾向，要避免出現(xiàn)大型化、盲目化、形象化和同質化的"四化"傾向，要避免只求規(guī)模不求效益的傾向，要避免只求曾經擁有不求天長地久的傾向。要達到高客流量，高知名度，高回報率的"三高"標準，要較終實現(xiàn)商脈延續(xù)，商氣濃厚，商魂凝聚，商業(yè)創(chuàng)新，商機無限的目標，要努力打造成為24公里充滿活力的特色商街。只有這樣才能夠限度提高商業(yè)地產的性價比。

　　前面荀會長也談到，在2008年的較后一段時間，12月30日國務院辦公廳專門下發(fā)了《關于擴大內需，促進消費的意見》。在這個《意見》中，特別提出了要促進特色商業(yè)街的建設，也就是說在當前面對金融危機的背景下，特色商街對擴大內需，促進消費將發(fā)揮積極的作用。從某種意義上講，抓住商業(yè)街的繁榮就抓住了一個城市現(xiàn)代商貿的發(fā)展。

　　中國步行商業(yè)街工作委員會將和社會各界一道，為促進中國商業(yè)街行業(yè)健康、科學、持續(xù)、有序的發(fā)展貢獻自己的力量。

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