埃及：政府搭臺(tái) 民間唱戲

　　早春３月中旬，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)代表團(tuán)參觀考察了埃及房地產(chǎn)行業(yè)。頭都開羅是非洲的城市，也是一個(gè)沙漠綠洲，因?yàn)榘＜澳荛_墾種植的土地僅占國(guó)土面積的４％，可用來(lái)做房地產(chǎn)開發(fā)居住的土地便十分了。針對(duì)大量農(nóng)村人口往開羅大城市轉(zhuǎn)移的實(shí)際情況，從上世紀(jì)７０年代末，政府采取由國(guó)家投資的方式進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)，在開羅周邊的沙漠土地上建立起３個(gè)衛(wèi)星城，較近的衛(wèi)星城距城市１０公里，較遠(yuǎn)的有５０公里。

　　從城區(qū)到離城市較近的“齋月十號(hào)”衛(wèi)星城，國(guó)家投資建設(shè)的主干道、雙向４車道寬約４０米，沿途路燈高聳筆直，道路邊采取滴灌技術(shù)綠化的樹草花，往埃及大城市亞歷山大去的２４０公里路邊全是滴灌澆水開發(fā)的綠化帶，可見(jiàn)綠化成本投入之大。政府投資的水、電、路為房地產(chǎn)的先期開發(fā)創(chuàng)造了必要條件。

　　經(jīng)過(guò)３０年的開發(fā)，３個(gè)衛(wèi)星城已初具規(guī)模，所有項(xiàng)目均有私營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)，較高端次的別墅、住宅小區(qū)銷路尚可，約有５０％入住率。有１０萬(wàn)平方米中檔的成片小區(qū)雖然從９０平方米至１３０平方米各種戶型均有，但入住率不到１／１０。自己有了土地隨意開發(fā)的獨(dú)立式小樓，封頂后就不見(jiàn)有人入住了。

　　開羅市區(qū)需要住房者有２００萬(wàn)戶左右，為什么衛(wèi)星城卻有眾多空房無(wú)人居住呢？根據(jù)考察團(tuán)員們的分析，大致原因有二：

　　一是衛(wèi)星城遠(yuǎn)離市區(qū)，盡管路已修好，但交通用車依然不方便，無(wú)綜合配套的學(xué)校、商店、幼兒園等。

　　二是生活區(qū)無(wú)主題：如果當(dāng)作居所，需要開車幾十公里才能到達(dá)，生活十分不便；如用作居住地，很顯然沒(méi)有吸引力，大多數(shù)小區(qū)內(nèi)綠化較差，一片黃沙無(wú)景色。

　　開羅衛(wèi)星城房地產(chǎn)開發(fā)給人啟示較深的是，居住區(qū)的開發(fā)要考慮在經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、純休假區(qū)或距離工作地方較近的地方，先期規(guī)劃要規(guī)模適度，不貪大貪多，要綜合配套、完善功能，像一個(gè)小城鎮(zhèn)１０萬(wàn)平方米規(guī)模為適中，人數(shù)在２萬(wàn)人左右。

　　埃及是公認(rèn)的文明古國(guó)，每年到埃及的游客約有８００萬(wàn)人，因此，發(fā)展旅游業(yè)、投資旅游設(shè)施建設(shè)是埃及政府鼓勵(lì)、優(yōu)惠的項(xiàng)目。近年政府頒布了一個(gè)８號(hào)投資法，其中１０年的免稅政策吸引了不少開發(fā)商：如在購(gòu)購(gòu)新建賓館土地時(shí)，每平方米土地價(jià)格僅為１４美元；一旦可以投入使用，售價(jià)可達(dá)２００美元以上。僅在開羅，近年來(lái)就興建了各種度假村賓館３００個(gè)，可供房間５萬(wàn)個(gè)，外來(lái)游客給埃及帶來(lái)的外匯收入相當(dāng)可觀，難怪旅游成了埃及的支柱產(chǎn)業(yè)。

　　土耳其：大集市興旺的啟示

　　土耳其伊斯坦布爾是一個(gè)美麗的海灣城市，因它的地理位置居歐亞之間，所以它的旅游業(yè)、商貿(mào)業(yè)格外繁榮。

　　為了便于商業(yè)的流通，在伊斯坦布爾人流較集中的地方建立了眾多專業(yè)的大集市市場(chǎng)。我們來(lái)到它的調(diào)料市場(chǎng)，占地約２萬(wàn)平方米，縱貫８條大街小巷。從１０平方米到２０平方米的店鋪緊緊相連，據(jù)說(shuō)每月租金在８００美元以上。各種食品調(diào)味品、小食品應(yīng)有盡有，據(jù)當(dāng)?shù)厝私榻B，走下來(lái)能看完５０％商鋪就算高效率了。在市地帶的小商品市場(chǎng)面積更大，占地約３萬(wàn)平方米，每天光顧市場(chǎng)的人約有１０萬(wàn)之眾。店鋪大小規(guī)模均在２０平方米左右，像土耳其地毯、皮革、工藝品、玻璃制品都在市場(chǎng)里看得到，因此開發(fā)集市用房、出租商業(yè)用房成為伊斯坦布爾房地產(chǎn)商較看好的項(xiàng)目?？梢?jiàn)在旅游城市，人流比較集中的城市，開發(fā)有規(guī)模的專業(yè)市場(chǎng)用房，是有效的房地產(chǎn)開發(fā)模式。

　　希臘雅典：奧運(yùn)帶來(lái)地產(chǎn)商機(jī)

　　受２００４年奧運(yùn)會(huì)將在希臘頭都雅典舉行的利好，近年來(lái)，雅典的道路建設(shè)、**建設(shè)都走在了許多歐洲國(guó)家的前列，給雅典的城市建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)帶來(lái)了發(fā)展機(jī)會(huì)。

　　新建的機(jī)場(chǎng)、新拓的道路、舊城改造、各古老景點(diǎn)的修繕、沿主要道路新居住區(qū)的建設(shè)總投資約上百億美元。

　　希臘土地國(guó)有、私有、并存，因此，政府在開發(fā)新的居住用房時(shí)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)完成后，工程多采取公開招標(biāo)方式，也有的委托中介公司完成。在新拓建的公路兩邊，多數(shù)新開發(fā)的房屋屬二三層商住兩用型房屋。希臘政府在稅收上，鼓勵(lì)無(wú)房者購(gòu)購(gòu)套住宅；凡符合條件購(gòu)套房屋的人，免交８％的購(gòu)置房產(chǎn)稅，實(shí)行無(wú)息貸款，交完約占房?jī)r(jià)１５％的頭付款后即可入住。

　　在新建為奧運(yùn)服務(wù)的賓館時(shí)，政府給予部分免稅、部分補(bǔ)貼的待遇。

　　在維修老賓館時(shí)，政府也給予經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)助，約占維修費(fèi)的２０％。在老城區(qū)住房改造時(shí)，只要保留原門面面貌，里邊做再大改造，政府也給予支持；政府在路面維修、管線維修方面也都給予補(bǔ)貼。因此，在雅典到處可見(jiàn)工地，到處可見(jiàn)腳手架，到處可見(jiàn)新建的房屋。預(yù)計(jì)奧運(yùn)會(huì)閉幕后，在雅典工作的人人均住房將達(dá)４０平方米以上，是雅典辦奧運(yùn)的一個(gè)較大的收獲。

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