房地產(chǎn)的發(fā)展帶動了物業(yè)管理這個新興行業(yè)的迅猛發(fā)展，但隨著業(yè)戶對房產(chǎn)質(zhì)量和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量要求的不斷提高，發(fā)展商及物業(yè)管理公司都在考慮一個共同的問題，這就是物業(yè)管理的早期介入。根據(jù)本人經(jīng)驗，物業(yè)管理有無早期介入，無論對發(fā)展商還是物業(yè)管理公司都有著重要的意義。

一、物業(yè)管理早期介入的現(xiàn)實意義

一般情況下，發(fā)展商總習(xí)慣在房產(chǎn)驗收完畢，業(yè)戶入住前委托物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，這樣的做法造成了發(fā)展商的開發(fā)尾巴越拖越長，房屋售后服務(wù)如同陷入泥潭，有的發(fā)展商不得不耗費人力、財力為房屋售后質(zhì)量問題成立了售后服務(wù)專職班子，而物業(yè)管理公司也為協(xié)調(diào)房屋質(zhì)量的問題搞得疲憊不堪，無力騰出更多的精力為業(yè)戶提供真正意義上的物業(yè)管理服務(wù)。挫折和教訓(xùn)不得不使我們把物業(yè)管理介入的時間節(jié)點往前調(diào)整，這樣做至少有以下幾點好處：

1、早期介入可完善規(guī)劃、設(shè)計方案，使小區(qū)布局、功能定位更趨合理

設(shè)計人員在設(shè)計房屋（包括小區(qū)規(guī)劃）時，往往較注重技術(shù)規(guī)范或技術(shù)含量，對于今后是否迎合業(yè)戶使用要求，是否符合管理要求、方便管理、降低管理成本很少考慮，有的根本就沒有這方面的體會。盡管在商品房已經(jīng)相當(dāng)普及的今天從發(fā)展商到設(shè)計人員，他們本身都可能是某一小區(qū)的業(yè)戶，也可能會從業(yè)戶的角度去考慮設(shè)計定位，但從他們具體的設(shè)計人員來說，只代表了個體或少數(shù)人的意見，缺乏廣泛性、代表性，所以他們的作品往往會融入個人的喜愛或發(fā)展商的片面意見，造成小區(qū)布局不合理，單元房型不理想，設(shè)備設(shè)施配套及布局的缺陷，盡管有些問題并不嚴(yán)重，但留下的遺憾是無法彌補的。有些發(fā)展商為了節(jié)約投資成本，省去了小區(qū)生活必須的設(shè)施，或降低用料檔次，均會造成后遺癥，而有些發(fā)展商為了提高所謂樓盤檔次，突出賣點，盲目增加配套設(shè)施，結(jié)果是多用了資金，而使該部分的設(shè)施成為業(yè)戶及物業(yè)的負(fù)擔(dān)--------好看不好用，有的甚至既不好看又不好用。而一個 物業(yè)管理公司不但集多年的管理經(jīng)驗，而且收集積累了大量小區(qū)業(yè)戶在居住方面的需求信息，所提供的意見往往具有代表性，且切合實際，發(fā)展商在采納了他們的意見后，往往效果較好。如建設(shè)部在上海浦東六里的“現(xiàn)代生活園區(qū)”之一——錦華花園，由于規(guī)劃時缺少市場調(diào)研及周密考慮，更沒有考慮今后物業(yè)管理中的具體情況及業(yè)戶的接受程度，盲目增加配套，建造了幾千平方米的大型超市及規(guī)模不小的幼兒園，但該小區(qū)本身的總建筑面積不過9萬m2，幼兒園造在小區(qū)的地區(qū)，*小區(qū)內(nèi)自身小孩顯然生源不足，向社會開放的話，會降低小區(qū)的安全系數(shù)，小區(qū)業(yè)戶劇烈反對，而幼兒園要移位又是不可能的。超市雖在小區(qū)邊緣，內(nèi)外均可進(jìn)出，但緊*小區(qū)門口，一旦開市經(jīng)營，門口的景象可想而知，結(jié)果這二項配套雖已經(jīng)時隔多年，但仍是個理不順、割不斷的尾巴成為擺設(shè)。另有一個外銷別墅區(qū)，由于物業(yè)管理從規(guī)劃就開始介入，情況就不一樣。發(fā)展商原提出為方便外籍人士生活，在小區(qū)內(nèi)設(shè)便利店，物業(yè)管理的早期介入人員提出不同意見，認(rèn)為小區(qū)不遠(yuǎn)處設(shè)有大型超市，小區(qū)配套便利店從理論上來講是可行的，但考慮外籍人士雖追求高質(zhì)量生活，他們生性好動，且由于居住者層次的關(guān)系，一般都配車，到附近超市購物是很方便的事，建議取消便利店，既可節(jié)約投資，又可降低管理成本。結(jié)果發(fā)展商采納了意見，外籍人士 入住小區(qū)后沒有因小區(qū)無便利店而感到不便。

2、早期介入中提供的合理建議，可節(jié)約投資成本

物業(yè)管理早期介入中，物業(yè)管理公司派出人員所提供的建議是具有代表性的，一個好的建議往往可以使發(fā)展商節(jié)約幾十萬甚至幾百萬的投資。如杭州地區(qū)有一發(fā)展商請我們早期介入他們開發(fā)的一個當(dāng)?shù)剌^高端的樓盤，由于設(shè)計人員的機械思緒及發(fā)展商的觀念陳舊，考慮在每戶內(nèi)安裝分室門，參與早期介入的人員得知信息后，即向發(fā)展商建議，根據(jù)目前業(yè)戶裝修時室內(nèi)分門全部調(diào)換的情況，可以取消分室門，但不就此簡單地取消，因考慮到業(yè)戶裝修裝門樘時，要在墻體門洞上打孔，容易造成門洞邊緣損壞，因此，建議發(fā)展商在砌門洞時按統(tǒng)一標(biāo)高預(yù)埋木磚，并在粉刷層外用圖章在木磚的位置敲上“木磚”標(biāo)記，便于尋找 ，既節(jié)約了發(fā)展商60萬投資，又方便了業(yè)戶，效果很好。在另一棟智能化辦公樓的綜合布線方案中，早期介入人員的一個合理建議，調(diào)整了設(shè)計方案，既得到設(shè)計人員贊賞，發(fā)展商又節(jié)約了150萬元的投資。

3、早期介入可提高物業(yè)建造質(zhì)量

發(fā)展商為了保證開發(fā)項目的質(zhì)量，主觀上往往會選擇信譽較好的承建單位。但根據(jù)我國國情來看，工程質(zhì)量不理想已成為普遍現(xiàn)象，雖有監(jiān)理工程師負(fù)責(zé)質(zhì)量監(jiān)理，但結(jié)果也往往不理想。驗收時或交付后問題大量暴露，其關(guān)鍵問題還是利益關(guān)系，監(jiān)理的職能是負(fù)責(zé)對工程質(zhì)量的監(jiān)管，但他們并不是日后物業(yè)的管理者，今后是否利于管理與他們無關(guān)，角色的定位決定了他們對工程質(zhì)量問題的看法定位，在物業(yè)管理看來是大事的問題，在他們看來可能不屑一顧。而物業(yè)管理公司的角色是今后該物業(yè)的管理者，他們必須以將來是否利于管理的角度分析當(dāng)前遇到的問題，今天的疏忽必然會給今后的管理帶來無盡的麻煩，所以物業(yè)管理公司必然會以責(zé)任性較強的姿態(tài)出現(xiàn)在早期介入階段。早期介入人員通過現(xiàn)場踏勘，提供詳細(xì)的照片資料及顧問報告，明確指出缺陷及質(zhì)量問題，并提出整改意見，減少了竣工驗收中的整改工作量，發(fā)展商很受歡迎。

4、早期介入可提高物業(yè)維修質(zhì)量及維修及時率

現(xiàn)代建筑不論是公寓、別墅，還是辦公樓，由于智能化程度的發(fā)展及配套需要，建筑物內(nèi)或規(guī)劃紅線內(nèi)的管線錯綜復(fù)雜，物業(yè)管理公司如在交付使用時接受物業(yè)管理，往往兩眼一抹黑，雖有圖紙，但往往與實際情況差異較大，所謂竣工圖的可信度也是可想而知的。而物業(yè)維修除了滲漏水之外，大部分與管線有關(guān)，一個報修電話打來后，維修工很難在短時間內(nèi)弄清來籠去脈，何談維修及時率、維修質(zhì)量。而早期介入就解決了這一矛盾，由于有早期介入，物業(yè)管理人員從圖紙開始，施工過程全部參與，管線走向、改動狀況一清二楚，有的還將隱蔽工程部分拍了照片存檔，成為物業(yè)管理的珍貴資料。有一個小區(qū)，沒有早期介入，前期管理混亂，圖紙不全，小區(qū)路燈線短路故障，由于情況不熟悉，無法查找分離故障部分，造成較長日子路燈不亮，業(yè)戶怨聲連天，管理費收繳率大幅下降。另有一個別墅小區(qū)，由于物業(yè)管理人員早期介入，從設(shè)計階段就參與，全過程情況了如指掌，同樣也發(fā)生了路燈線短路故障，很快就用分段排除法找到了故障點，當(dāng)晚就解決了問題。

5、早期介入可提高前期物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量

物業(yè)管理在入伙階段會有大量事務(wù)性工作，如果從業(yè)戶入伙起接受委托，業(yè)戶大量入伙必須辦理的細(xì)致的入伙手續(xù)及相應(yīng)的服務(wù)工作量較大，如果有了從設(shè)計或施工階段的早期介入，從管理處經(jīng)理到具體的作業(yè)人員對物業(yè)情況都了如指掌，后期會暴露的問題都已經(jīng)在前期參與過程中解決了，因此大部分時間及精力可投入到前期物業(yè)管理中為業(yè)戶提供良好的服務(wù)，提高業(yè)戶對物業(yè)管理印象的可信度。

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