隨著國(guó)家宏觀調(diào)控措施的不斷出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨更多挑戰(zhàn)，人們對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本的精細(xì)化管理給予了的關(guān)注，認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)要生存和發(fā)展，很大程度上決定于其對(duì)成本的控制程度。這一點(diǎn)毫無(wú)疑問(wèn)是正確的，但問(wèn)題的關(guān)鍵是如何控制成本？影響成本的因素有哪些？以下是一些體會(huì)。
一、房地產(chǎn)成本因素
直接成本
1、不變直接成本：土地成本、設(shè)計(jì)成本、建安成本等，這些成本在一個(gè)項(xiàng)目中是相對(duì)固定的，或者說(shuō)是可以預(yù)測(cè)的，而且一旦發(fā)生就固定不變。如果在設(shè)計(jì)過(guò)程中發(fā)生的多次變更，我們也統(tǒng)稱為設(shè)計(jì)成本；土地成本一般在招拍掛過(guò)程中確定，現(xiàn)在只要不是一些國(guó)家大型公共設(shè)施或政府基本建設(shè)，已經(jīng)沒(méi)有協(xié)議拿地的政策了。而一旦拿到地，它的成本就決定了；在不考慮建筑材料上漲的因素下，建安成本在設(shè)計(jì)風(fēng)格確定、建筑級(jí)別確定的情況下就可以做出比較準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，比較穩(wěn)定；
2、變動(dòng)直接成本：貸款是房地產(chǎn)企業(yè)得以經(jīng)營(yíng)的重要融資渠道，沒(méi)有銀行的支持，估計(jì)大量的房地產(chǎn)公司都無(wú)法生存。但貸款是需要利息的，即使在前期策劃過(guò)程中比較準(zhǔn)確地計(jì)算了某個(gè)項(xiàng)目或某個(gè)房地產(chǎn)公司在一定時(shí)間內(nèi)所需要的資金，但準(zhǔn)確的日期是難以計(jì)算了出來(lái)的，所以這種成本是直接的成本，與項(xiàng)目的進(jìn)展是密切相關(guān)的、是變動(dòng)的。一般一個(gè)大型的房地產(chǎn)公司對(duì)銀行的依賴程度很高，在國(guó)內(nèi)融資渠道相對(duì)缺乏的情況下，銀行貸款成為了企業(yè)先進(jìn)的選擇，造成了房地產(chǎn)公司為銀行打工的現(xiàn)象?，F(xiàn)在很多人都在抱怨房地產(chǎn)公司的暴利，實(shí)際上他們的職責(zé)在一定程度上是有失公允的，房地產(chǎn)企業(yè)真正能實(shí)現(xiàn)暴利的并不多。
3、銷售成本：在房子建設(shè)銷售過(guò)程中，主要有兩大塊的成本費(fèi)用，一是市場(chǎng)推廣費(fèi)用，二為銷售傭金。這些費(fèi)用基本是明確的。市場(chǎng)推廣費(fèi)用可以在銷售策劃過(guò)程中做出比較明確的計(jì)劃，而銷售傭金更是可以按照公司政策和被銷售房源的數(shù)量確定。
間接成本：在房地產(chǎn)項(xiàng)目中較不能明確的是間接成本，到底有哪些間接成本？
　 1、機(jī)會(huì)成本：機(jī)會(huì)成本就是一個(gè)項(xiàng)目在進(jìn)行過(guò)程中機(jī)會(huì)把握與否所帶來(lái)的費(fèi)用上的增加。
實(shí)際上，房地產(chǎn)公司經(jīng)常會(huì)面臨這樣的選擇：是盡快銷售還是捂著等待房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲？
中國(guó)處于高速和變革時(shí)期，所以人們對(duì)地產(chǎn)需求是非常旺盛的，特別是在城市化進(jìn)程中。對(duì)這個(gè)問(wèn)題如何回答決定于公司決策者對(duì)機(jī)會(huì)成本的預(yù)測(cè)和控制，控制不好會(huì)使得機(jī)會(huì)成本大大超出公司所能承受的范圍。
在當(dāng)前的中國(guó)國(guó)情下，影響機(jī)會(huì)成本的因素主要是國(guó)家政策，需要公司有專門的機(jī)構(gòu)對(duì)國(guó)家政策進(jìn)行深入解讀。
2、管理成本：管理成本主要是企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本和其他不確定成本。
二、如何控制房地產(chǎn)成本？
現(xiàn)在人們很關(guān)心房地產(chǎn)公司的精細(xì)化管理，對(duì)于如何進(jìn)行精細(xì)化管理很多人都有不同的理解。
根據(jù)我的理解，就是把房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中的任務(wù)分解到較易控制的程度，并在每個(gè)子任務(wù)上明確需要以下幾個(gè)因素：
目標(biāo)：指明該任務(wù)需要實(shí)現(xiàn)的要求，
包括：資源要求(包括各種資源計(jì)劃，人員、設(shè)備等)、資金計(jì)劃(包括成本類型)、時(shí)間計(jì)劃、質(zhì)量要求(包括各項(xiàng)質(zhì)量因素)、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、上下關(guān)聯(lián)任務(wù)。
這些因素是描述一個(gè)任務(wù)的重要信息。只有把每個(gè)任務(wù)的成本控制好了才能實(shí)現(xiàn)成本的綜合控制。但根據(jù)前面的討論，機(jī)會(huì)成本、變動(dòng)直接成本等對(duì)項(xiàng)目甚至公司的影響非常大，所以我們?cè)诳紤]成本時(shí)必須綜合來(lái)考慮，大處著眼，而在控制成本時(shí)要從細(xì)節(jié)下手。單純考慮單個(gè)任務(wù)的成本往往會(huì)產(chǎn)生完全相反的結(jié)果。比如采購(gòu)經(jīng)理花了很大心血購(gòu)到了物美價(jià)廉的建材，但耽誤了工期3天，對(duì)這樣的成本控制法是否有益是需要深入分析的。
在這里我們提出兩種方法：
1、動(dòng)態(tài)控制法：也就是動(dòng)態(tài)成本法，它與目前市場(chǎng)上的動(dòng)態(tài)成本法是不同的，它需要建立一種模型，把各個(gè)任務(wù)之間的關(guān)聯(lián)及相互影響考慮在內(nèi)，只要任何一個(gè)任務(wù)的成本發(fā)生了變化，那么由該模型自動(dòng)得到該項(xiàng)目的總的預(yù)測(cè)成本，通過(guò)與項(xiàng)目的目標(biāo)成本的比較可以得到結(jié)論：當(dāng)前的項(xiàng)目是否在成本控制范圍內(nèi)。該模型設(shè)定時(shí)必須考慮上面所有的成本因素。由于各個(gè)任務(wù)之間的成本關(guān)系不是線形的，所以簡(jiǎn)單的按比例計(jì)算是不準(zhǔn)確的，不能反映實(shí)際情況。
這種方法是較理想的，把項(xiàng)目總的動(dòng)態(tài)成本與項(xiàng)目計(jì)劃有機(jī)結(jié)合了起來(lái)。該方法能帶來(lái)兩個(gè)方面的好處：公司多項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)，可以根據(jù)市場(chǎng)行情隨時(shí)對(duì)公司可能的利潤(rùn)進(jìn)行預(yù)測(cè)，從而指導(dǎo)企業(yè)的發(fā)展。
2、靜態(tài)控制法：把每個(gè)任務(wù)的成本按照目前市場(chǎng)情況進(jìn)行準(zhǔn)確設(shè)定，包括額定成本、較高成本、較低成本三者都考慮進(jìn)來(lái)，只要滿足單任務(wù)的時(shí)間進(jìn)度計(jì)劃以及成本在、較小范圍內(nèi)的任務(wù)都被認(rèn)為是受控的。
該方法看似簡(jiǎn)單，實(shí)際上在執(zhí)行時(shí)也會(huì)碰到許多困難，這些困難不是技術(shù)上的，而是管理上的，就是在不同節(jié)點(diǎn)的控制上需要公司的各級(jí)層面的人員參與，每個(gè)人都要參與活動(dòng)和考核，需要對(duì)業(yè)務(wù)流程進(jìn)行重新設(shè)計(jì)、加強(qiáng)績(jī)效考核，從而使項(xiàng)目的復(fù)雜性大大增加。
三、房地產(chǎn)管理信息化
房地產(chǎn)是典型的項(xiàng)目型運(yùn)作，一般周期很長(zhǎng)，住宅一般在15個(gè)月左右，而商業(yè)地產(chǎn)則在25個(gè)月以上，在這么長(zhǎng)的周期內(nèi)，對(duì)成本的管控是非常重要的。目前針對(duì)房地產(chǎn)信息化方面的解決方案中，國(guó)外產(chǎn)品集中于項(xiàng)目進(jìn)度管理，而國(guó)內(nèi)的產(chǎn)品集中于成本管理，我們認(rèn)為在未來(lái)發(fā)展過(guò)程，兩者必須很好地結(jié)合在一起考慮，使之成為適合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，并提供多方參與、協(xié)同工作的應(yīng)用系統(tǒng)。這也是房地產(chǎn)應(yīng)用系統(tǒng)提供商面臨的挑戰(zhàn)。
按照市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，追求暴利的公司的存活時(shí)間不會(huì)太長(zhǎng)，只有那些追求長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，加強(qiáng)管理的企業(yè)才會(huì)有強(qiáng)大的生命力。隨著競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇，房地產(chǎn)公司將會(huì)面臨與其他行業(yè)同樣的整合，如彩電行業(yè)、VCD行業(yè)等。企業(yè)通過(guò)信息化作好應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)的準(zhǔn)備是那些有遠(yuǎn)見(jiàn)企業(yè)的不二選擇。對(duì)于軟件企業(yè)來(lái)講，機(jī)會(huì)大于挑戰(zhàn)。

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