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城市經(jīng)營的理念與模式

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 639 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

一、樹立城市經(jīng)營的新理念

  1. 科學的經(jīng)營是重要的生產(chǎn)力

  鄧小平同志提出:“科學技術是生產(chǎn)力”,從理論到實踐已被廣大干部和群眾所領悟,許多城市在其經(jīng)濟社會發(fā)展戰(zhàn)略中,都擬定了“科技興市”的戰(zhàn)略目標,并取得了巨大成效。


  隨著“三個代表”思想的深入學習,我們進一步領悟到,應當從發(fā)展先進生產(chǎn)力的高度來認識科學經(jīng)營的本質(zhì)和作用。從理論上分析,經(jīng)營屬于軟科學,具有二重性:與生產(chǎn)力相聯(lián)系的是經(jīng)營的自然屬性;與生產(chǎn)關系相聯(lián)系的是經(jīng)營的社會屬性。經(jīng)營是通過人--生產(chǎn)力中較活躍的因素來實現(xiàn)的,在經(jīng)濟與社會活動中直接或間接地起著生產(chǎn)力的作用。從實踐上分析,衡量經(jīng)營是不是生產(chǎn)力的標準,關鍵在于科學的經(jīng)營能否產(chǎn)生經(jīng)濟、社會與環(huán)境的綜合效益。不勝枚舉的案例表明,在企業(yè)、事業(yè)單位的運行和發(fā)展中,科學的經(jīng)營起著十分重要的生產(chǎn)力的作用。


  改革開放以來,我國的城市化進程加速發(fā)展。其中,有許多城市的專業(yè)率先進行了思想觀念的革命,駕馭著“兩個輪子”的巨大車輛--城市,迅猛發(fā)展。這“兩個輪子”是指科學技術與科學的經(jīng)營,在兩個輪子--重要的生產(chǎn)力的承載與驅(qū)動下,使城市快速、穩(wěn)定地前進。這些城市由于實施了科學的經(jīng)營,充分發(fā)揮了城市有形資產(chǎn)與無形資產(chǎn)的潛力,使城市面貌煥然一新,改善了投資環(huán)境,經(jīng)濟實力大增,提高了城市在國內(nèi)與國外的知名度。因此,我們在研究城市的經(jīng)營問題時,頭先應對城市經(jīng)營的性質(zhì)與作用,提高到生產(chǎn)力的高度來認識。

  2. 城市經(jīng)營的理念與目標


 ?、俪鞘薪?jīng)營的基本概念。城市經(jīng)營是在我國社會主義市場經(jīng)濟體制不斷完善的條件下,應用而生的全新理念;是城市政府運用市場機制來調(diào)控城市發(fā)展目標與有限資源之間矛盾的一種經(jīng)濟活動,運用市場手段對城市的各類資源、資產(chǎn)進行資本化運作與管理;城市經(jīng)營既有政府行為,又有市場機制,“兩只手”相互影響,相互補充;城市經(jīng)營是遵循市場經(jīng)濟規(guī)律,對計劃經(jīng)濟體制下形成的城市發(fā)展、建設方式的深刻變革。


 ?、诔鞘薪?jīng)營的目標。城市經(jīng)營的目標在于促進城市經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益的綜合優(yōu)化與可持續(xù)發(fā)展。但在少數(shù)城市專業(yè)的認識上還存在誤區(qū)。把城市經(jīng)營的目標和作用單一化,只追求經(jīng)濟實惠,而忽視城市的社會與環(huán)境效益。例如,某市專業(yè)不按城市規(guī)劃辦事,把防洪堤內(nèi)的土地出讓給開發(fā)商建住宅,由于嚴重危害城市居民的安全,不得不把居民已入住的樓房炸掉。又如,某風景旅游城市,不接受專家的建議,盲目追求商業(yè)利潤,在列為世界文化遺產(chǎn)的風景區(qū)建造了許多破壞景觀、污染環(huán)境的賓館、商店,造成景區(qū)的臟、亂、差。結(jié)果被聯(lián)合國科教文組織評為“瀕危景區(qū)”,被“黃牌”警告!為了景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展和城市的綜合效益,該市政府才痛下決心拆除大量本不該建造的房屋和設施,造成巨大的損失。

  3. 城市經(jīng)營的條件與主體


 ?、俪鞘薪?jīng)營的前提條件。城市經(jīng)營需要具備三方面的條件:頭先是社會主義市場經(jīng)濟體制的建立和完善,有了相應的市場,市政府才有可能運用市場機制進行經(jīng)營活動;其二是城市政府職能的轉(zhuǎn)變,徹底改變在計劃經(jīng)濟體制下形成的“大政府、小社會”,“政企不分”,市政府統(tǒng)管一切、包攬一切,城市建設是無償?shù)墓┙o與服務,只搞建設、不管經(jīng)營的傳統(tǒng)觀念和做法;其三是健全城市的法律與法規(guī)體系,因為市場經(jīng)濟的本質(zhì)就是法制經(jīng)濟,市場的運作靠法律和法規(guī)來約束與規(guī)范,促使城市政府對城市的經(jīng)營管理納入法治的軌道。


 ?、诔鞘薪?jīng)營的主體。城市政府是城市經(jīng)營的主體,但并不是由市政府的各部門直接指揮物質(zhì)生產(chǎn)與交換,而是通過市場進行資本運營。城市政府經(jīng)營城市,在方式上要從計劃經(jīng)濟時期的行政指令性分配,轉(zhuǎn)向以法律為基礎的經(jīng)營與管理;在對象上從過去對企事業(yè)單位的微觀管理,轉(zhuǎn)向?qū)Τ鞘匈Y源的整體發(fā)掘、利用和經(jīng)營管理。城市經(jīng)營的主體是城市政府,但參與經(jīng)營者則是多元化的,為此,就要有各種投資主體、各類企業(yè)和中介組織的參加,以及廣大市民的參與。

  4. 城市經(jīng)營的范圍與作用


 ?、俪鞘锌臻g和城市功能載體是城市經(jīng)營的重要領域。城市空間是指城市規(guī)劃范圍內(nèi)的區(qū)位、地上、地下所形成的多維空間,每座城市都是在一定范圍的空間中生存發(fā)展。城市空間中所擁有的自然生成資源--區(qū)位、土地、山丘、河湖、森林等,都是城市經(jīng)營的資本。城市功能載體是指在城市中具有某種使用價值的人力作用資產(chǎn)--道路、橋梁、房屋、車船等,用以滿足城市生產(chǎn)與生活的物質(zhì)需要和精神需求,同時也是城市經(jīng)營的資本。


  城市空間和城市功能載體在社會主義市場經(jīng)濟條件下,具有商品屬性,在等價交換中實現(xiàn)其價值。城市中的自然生成資源和人力作用資產(chǎn),如果不進入市場,不交換,就不是商品,只有使用價值,而未實現(xiàn)其交換價值。城市土地要轉(zhuǎn)讓其使用權,就做為商品,就有價格;以市場交換為目的的人力作用資產(chǎn)如住宅、寫字樓,不僅有使用價值,而且具有商品的交換價值。城市中的許多功能載體,如道路、橋梁等,是供市民大眾公用的,但不能無償使用,也要進入市場,做為商品來經(jīng)營。


 ?、诔鞘袩o形資產(chǎn)的經(jīng)營。城市資產(chǎn)是指城市在規(guī)劃范圍內(nèi)各種資產(chǎn)的總和,按其形態(tài)分為有形資產(chǎn)與無形資產(chǎn)。有形資產(chǎn)系指城市中一切有形的實物,包括自然生成資源和人力作用資產(chǎn)。無形資產(chǎn)系指依附于有形資產(chǎn)之上的無實物形態(tài)的資產(chǎn),如開發(fā)權、使用權、經(jīng)營權、冠名權、廣告權、特色文化等。


  隨著社會主義市場機制的建立,許多城市的政府不僅狠抓有形資產(chǎn)的開發(fā)、使用,推向市場運作,盤活存量資產(chǎn),使城市的實力不斷增強;同時,也很重視挖掘無形資產(chǎn)的潛力,充分發(fā)揮其商業(yè)價值的作用,使城市既有實惠又增光彩。如湖南益陽市,出讓市區(qū)路燈、電線桿上的廣告使用權,每年就有1000萬元的收入。又如長沙市拍賣一座立交橋上下的廣告權、冠名權,被長沙卷煙廠一次性購斷,市政府和企業(yè)都獲得頗豐的回報。


 ?、鄢鞘薪?jīng)營的主要作用。城市經(jīng)營的主要作用在于推進城市資產(chǎn)的保值、升值和增值;擴大城市的經(jīng)濟實力,完善城市的多種功能,優(yōu)化城市的生態(tài)環(huán)境,提高城市的品位,增強城市的綜合競爭能力和知名度。


  城市中的各類資產(chǎn),由于不可避免的物理磨損和精神磨損,都會隨著時過境遷而貶值。城市的資產(chǎn)如何從貶值走向保值和升值,關鍵在于城市政府制定正確的經(jīng)營策略。例如大連市把環(huán)境建設做為城市經(jīng)營的核心,利用級差地租理論,調(diào)整土地使用功能,以較小的成本換取的效益,從1992年2001年,全市的土地及其地面實物總共升值了五倍多。


  城市資產(chǎn)的升值,一般是指原有資產(chǎn)由于經(jīng)營得法內(nèi)涵提升了價值量。大連市把一塊地價僅為700元/m2的荒灘地,開發(fā)建設成具有商貿(mào)與文化活動功能的星海廣場,使地價上升到1萬元/m2。這塊地皮的價值量很明顯是通過內(nèi)涵改造而升值了。城市資產(chǎn)的增值,一般是指由于資產(chǎn)數(shù)量的外延擴張而增加了價值量。許多城市新建了開發(fā)區(qū),城市的經(jīng)濟總量迅速上升,就屬于資產(chǎn)的增值。較突出的例子是上海開發(fā)浦東后,經(jīng)濟實力迅猛增強,除了浦西的改建使原有資產(chǎn)的升值外,較主要的因素是浦東新區(qū)產(chǎn)生的增值。

  二、城市經(jīng)營在城市規(guī)劃、建設和管理中的運用


  城市經(jīng)營不是獨立于城市規(guī)劃、建設和管理之外單獨運作的一種手段和程序,而是一種思想觀念。它滲透、貫穿于城市規(guī)劃、建設和管理的全過程,即:以經(jīng)營的思想規(guī)劃城市,以經(jīng)營的手段建設城市,以經(jīng)營的方式管理城市。

  1. 以經(jīng)營的思想規(guī)劃城市


  我們現(xiàn)在所進行的城市規(guī)劃,是在總體上實現(xiàn)小康社會的基礎上,描繪現(xiàn)代化城市建設的藍圖。我認為:規(guī)劃21世紀的現(xiàn)代化城市,僅有工程技術知識是不夠的,必須強化城市經(jīng)營的理念;遵循市場經(jīng)濟規(guī)律,做到城市資源的優(yōu)化配置,為城市經(jīng)營創(chuàng)造良好的生活環(huán)境和經(jīng)營環(huán)境。城市規(guī)劃與城市經(jīng)營是相輔相成的關系,城市規(guī)劃利用其綜合的觀點和整合的能力,規(guī)劃好城市的空間布局,就有助于防止城市經(jīng)營中某些不顧大局片面追求經(jīng)濟利益的短期行為;而城市經(jīng)營則發(fā)揮其駕馭市場的能力,成為貫徹實施城市規(guī)劃的重要手段和保證。在市場經(jīng)濟條件下,城市規(guī)劃的實施,雖有城市政府行政力量的支持,但常會受到市場經(jīng)濟利益的沖擊。解決矛盾較好的辦法不是簡單的行政命令,而是通過正確的經(jīng)營策略,既保證城市長遠的整體利益,又使得當前的局部利益得到滿足。

  西方國家常用TOD(Transit-Oriented
  Development)和SOD(Service-Oriented
  Development)的方式通過城市規(guī)劃進行城市經(jīng)營。所謂TOD,就是政府利用壟斷城市規(guī)劃帶來的信息優(yōu)勢,對規(guī)劃發(fā)展區(qū)的用地以較低的價格征用;接著進行基礎設施的建設,使土地升值;然后出售基礎設施完善的“熟地”,利用“生地”與“熟地”之地價差,平衡建設成本?;诖朔N經(jīng)營的理念,較近南京市已著手重新規(guī)劃新的軌道交通線路走向,并調(diào)整郊區(qū)開發(fā)建設的時序。所謂SOD,就是通過社會服務設施引導開發(fā)建設的模式。政府利用行政壟斷權的優(yōu)勢,通過城市規(guī)劃對城市功能進行空間調(diào)整和遷移,使老市區(qū)和新開發(fā)區(qū)通過地價差,都獲得更新與發(fā)展的資金保障。青島市就是成功的案例,市政府出讓老城區(qū)用地,市委市率先遷入新區(qū),達到了城市功能的轉(zhuǎn)移、空間的疏解與優(yōu)化、政府財政狀況改善等目的。

  2. 以經(jīng)營的手段建設城市


  在市場經(jīng)濟條件下,要確保城市建設有投入、有收益,進入良性循環(huán)的狀態(tài),必須運用市場經(jīng)營的手段來運作,其主要做法有以下幾方面。


 ?、匍_發(fā)和盤活城市土地資源。在城市的國有資產(chǎn)中,數(shù)量多、增值潛力大、市政府能直接控制的資產(chǎn)就是城市的國有土地。市政府可以開發(fā)荒灘和廢棄的土地,也可以收回閑置的土地,又可以收購破產(chǎn)企業(yè)已貶值的國撥土地,以及低效益使用的土地,從而使大

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