您的當(dāng)前位置:海南房產(chǎn)網(wǎng) - 搜游居 > 房產(chǎn)資訊 > 房產(chǎn)新政 > CBD的貧困
CBD的貧困
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 776 次
一位中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院的高端工程師曾經(jīng)感慨地說(shuō),目前在這個(gè)地球上,我們這個(gè)專業(yè)的黃金國(guó)度,就是中國(guó)。
中規(guī)院從1980年代以來(lái)總共接了超過(guò)8000個(gè)項(xiàng)目,所規(guī)劃過(guò)的土地面積可以覆蓋中國(guó)東部國(guó)土的十分之一。當(dāng)整個(gè)西方的城市化水平在近二十年中完全停滯不前甚至有所倒退的時(shí)候,中國(guó)的城市水平增長(zhǎng)了百分之二百以上———而這還僅僅是體現(xiàn)在戶籍上的數(shù)字。
但是,中國(guó)式的規(guī)劃背景下,CBD有著與國(guó)外完全不同的內(nèi)涵,正處于一個(gè)極度貧困的時(shí)代。
中國(guó)式和美國(guó)式的CBD的不同,在于美國(guó)人從來(lái)沒(méi)有規(guī)劃過(guò)一個(gè)不存在的CBD,甚至CBD根本就不是規(guī)劃師提出的概念。是的,盡管這聽(tīng)起來(lái)有些奇怪,但是事實(shí)是,CBD這個(gè)概念的提出是一個(gè)對(duì)于現(xiàn)有城市現(xiàn)實(shí)的追認(rèn),而不是一個(gè)富于創(chuàng)造力的設(shè)想。當(dāng)1923年社會(huì)學(xué)家Burges提出CBD概念的時(shí)候,華爾街已經(jīng)運(yùn)作了超過(guò)兩百年。又過(guò)了幾十年,經(jīng)濟(jì)學(xué)家Arthur O'Sullivan用數(shù)學(xué)方式解釋了CBD的存在機(jī)理,而這時(shí),我們也開(kāi)始從無(wú)到有開(kāi)始我們的CBD了。
西方CBD的發(fā)展歷程,一言以蔽之,是“長(zhǎng)”出來(lái)的,或者更加形象地說(shuō),是“擠”出來(lái)的。在美國(guó)學(xué)者(比如Paul Krugman)眼中,城市與非城市先進(jìn)的區(qū)別,在于人口密度。人口增長(zhǎng)與他們之間的交流增長(zhǎng)的關(guān)系是非線性的,一旦人口密度達(dá)到了一定水平,就像原子彈里的鈾235體積達(dá)到了臨界體積——在經(jīng)濟(jì)學(xué)上,這個(gè)臨界體積被稱為“門(mén)檻”——人們之間的經(jīng)濟(jì)、物品和信息交流將會(huì)爆炸式膨脹,在空間上就必然導(dǎo)致高密度的辦公、零售商業(yè)、高端旅館、會(huì)展和其它重型商業(yè)物業(yè)在狹窄的空間內(nèi)迅速混合成長(zhǎng)。為什么這些經(jīng)濟(jì)活動(dòng)不能向外蔓延,獲得額外的空間呢?
Burges等人發(fā)現(xiàn),CBD外緣的圈層總是被高密度和低質(zhì)量的底層居住物業(yè)——用我們熟悉的語(yǔ)言,叫做貧民窟——所占領(lǐng),而O'Sullivan的研究則從經(jīng)濟(jì)上確認(rèn)了底層人民居住在這里的必然性。既然CBD被這樣的屏障在二維空間上牢牢圈住,無(wú)法伸展,它只好求助于空間的第三維,向天空索要更多的空間以容納更多的人和經(jīng)濟(jì)活動(dòng),于是樓越來(lái)越高,而曼哈頓的樓林,也終于成為一種典型的城市景觀了。
和我們的期待正相反,美國(guó)人絕不是欣喜地接受曼哈頓和華爾街的。美國(guó)文化中有一股強(qiáng)烈的反城市、反現(xiàn)代化的抵觸情緒,尤以他們的開(kāi)國(guó)元?jiǎng)字唬篢homas Jefferson為甚。這位《獨(dú)立宣言》的起草者對(duì)于城市生活有一種發(fā)自肺腑的厭惡,更是把華爾街,這個(gè)所有中國(guó)城市規(guī)劃者心目中的辱罵為“人類暴露邪惡本性的大泥潭”。(當(dāng)然,有人可能會(huì)想起的電視劇Sexand The City里Carrie的名言:I love this city!但是請(qǐng)注意,她所愛(ài)的是城市,而不是CBD。)
一個(gè)反例可以表明西方人對(duì)于CBD的感情究竟如何。W.Alonso曾經(jīng)指出,在CBD所催生的諸多交流過(guò)程中,較關(guān)鍵的交流,是信息交流。當(dāng)信息技術(shù)的發(fā)展使得物理距離不再成為信息溝通的重要障礙之后,CBD里的商務(wù)活動(dòng)迫不及待地出現(xiàn)了向郊區(qū)的大規(guī)模外流行為。這些外流的商務(wù)停留在生態(tài)環(huán)境良好的郊區(qū),形成了近20年來(lái)西方重要的商務(wù)形態(tài):商務(wù)花園。這種低密度,低建筑高度和高質(zhì)量的辦公環(huán)境已經(jīng)越來(lái)越成為現(xiàn)代城市商務(wù)中不可替代的一種模式。新加坡僅樟宜和裕廊兩大商務(wù)花園就提供了全市12%的就業(yè)崗位(如果僅計(jì)算中高層白領(lǐng)的崗位,其比例則更高)。
可以這樣說(shuō):西方人是被迫玩CBD的。CBD是一種妥協(xié),是人類對(duì)于美好生活環(huán)境的向往對(duì)于現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)需求的妥協(xié)。那些擁擠,那些街頭的喇叭和廢氣,**里的汗臭,黑夜街道上的罪惡,都是為了工作和事業(yè)而不得不付出的代價(jià)。同樣,頭爾的大韓生命,香港的中銀或力寶,其本質(zhì)也不過(guò)是一種妥協(xié)??墒钱?dāng)CBD這個(gè)概念進(jìn)入中國(guó),并且以摧枯拉朽之勢(shì)橫掃規(guī)劃界的時(shí)候,我們卻往往把擁擠、高層當(dāng)作一種夢(mèng)寐以求的境界,即便在商業(yè)自身產(chǎn)生必要的集聚需求之前,某種規(guī)劃意志就已經(jīng)替他們作出了集聚的決定。
四川某三線城市曾經(jīng)雄心勃勃要做一座39層的式高樓,以彰顯其CBD的存在,結(jié)果不僅樓爛了尾,連幾家像樣的入駐商家也找不到,較后市委不得已出了下策,命令該市所有銀行一律遷入本大樓辦公。江蘇一個(gè)排名十位左右的縣級(jí)市,非農(nóng)業(yè)人口不過(guò)20萬(wàn),也建起了高達(dá)22層,凌空100米的巨型辦公樓,足以裝下該市五分之一的職工人口。
在這個(gè)CBD盛行的年代,我們似乎忘了,規(guī)劃城市是為了提高人們的生活質(zhì)量,而不是使人們更擁擠。
當(dāng)然,在客源充足的情況下,高樓的確有其自身的合理性。在城市區(qū)由于地價(jià)高昂的原因,一定程度的多層或高層有利于開(kāi)發(fā)商分?jǐn)偼恋爻杀?,在?jīng)濟(jì)上是必需的。但是樓高超過(guò)一定程度,其施工和維護(hù)難度帶來(lái)的成本增加就將抵消分?jǐn)偟舻耐恋爻杀?,此后每多建一層,其成本和邊際成本都在增加。因此,適當(dāng)?shù)臉歉呤潜匾模^(guò)低和過(guò)高都是對(duì)于城市資源的浪費(fèi)。
應(yīng)當(dāng)明確,城市經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行有其內(nèi)在規(guī)律。CBD將會(huì)在哪里出現(xiàn),不會(huì)在哪里出現(xiàn),基本上是一個(gè)被Krugman稱為“路線依賴”的過(guò)程,或者說(shuō),同類產(chǎn)業(yè)的集聚往往發(fā)端于一兩個(gè)偶發(fā)事件,其路線是不可預(yù)計(jì),也的。華爾街之所以為華爾街,如Gordon在其《偉大的博弈》一書(shū)中所說(shuō),是因?yàn)?812年副總統(tǒng)George Clinton在參議院的投票力排眾議,贊同James Madison總統(tǒng)續(xù)簽合眾國(guó)銀行許可證的提議,以及他的侄子De Witt Clinton州長(zhǎng)在重壓之下說(shuō)服立法機(jī)構(gòu)同意修建伊利運(yùn)河。
這兩件事與規(guī)劃師,或者市政府的發(fā)展戰(zhàn)略,都完全扯不上關(guān)系。在物理上高樓也許可以復(fù)制,但是在大地之下,那些深厚的歷史積淀,無(wú)數(shù)人們苦苦掙扎、勾心斗角、或興或敗的苦難歷程,才是CBD的靈魂,而靈魂是不能復(fù)制的。
2001年的北京朝陽(yáng)區(qū)CBD規(guī)劃的功能定位是:以商務(wù)辦公為主,建筑面積占總建筑規(guī)模的50%左右,余下的面積,公寓和其他用途各半。而實(shí)際上僅僅兩年后,其在建項(xiàng)目中住宅供應(yīng)量就大大超過(guò)了商務(wù)面積,達(dá)到驚人的50%,完全顛覆了規(guī)劃者的設(shè)想。
不要忘記了,經(jīng)濟(jì)規(guī)律,在很大程度上和自然規(guī)律一樣,都是難以動(dòng)搖的。
掃一掃或者搜索微信號(hào):Lcy18876761354
長(zhǎng)按識(shí)別二維碼
免費(fèi)看房熱線(0898-66691855)
QQ號(hào):
遠(yuǎn)離城市霧霾,帶上您最愛(ài)的人一起享受海島陽(yáng)光!
作者介紹
- 限售”正在成為樓市調(diào)控的新思路
- 北京2017春季房展會(huì)上海南組團(tuán)展區(qū)人頭攢動(dòng)
- 限購(gòu)限售短期應(yīng)急降溫 市場(chǎng)期待房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效
- 瓊海名菜——加積鴨
- 兩部委高層喊話立竿見(jiàn)影 熱點(diǎn)城市加快供地節(jié)
- 4月15日起執(zhí)行海南停止對(duì)第3套房發(fā)放住房公
- 海南實(shí)施房地產(chǎn)“兩個(gè)暫停”成效明顯 呵護(hù)國(guó)
- 4月14日起海南出臺(tái)限制購(gòu)買(mǎi)多套商品住宅政策
- 博鰲亞洲灣普吉島別墅126平帶泳池價(jià)格約50
- 一個(gè)博鰲鎮(zhèn) 一座醉金灣
大家都在看
- 1招商樂(lè)城國(guó)際花園現(xiàn)房1-3-6-8棟在售,參考均價(jià)16000元/m2 71919
- 2海南那么美哪里安家好? 65402
- 3一位北京老人在海南購(gòu)房的真實(shí)感受 講的太好了! 64907
- 4海南買(mǎi)房的人后悔嗎?亂買(mǎi)肯定后悔 57783
- 5瓊海市第十二屆科技活動(dòng)籌備工作會(huì)議 57612
- 6臺(tái)灣明星都住哪?豪宅大曝光(組圖) 56223
- 7在海南買(mǎi)房哪個(gè)城市好?哪個(gè)城市更適宜居住? 51012
- 8轉(zhuǎn)載一位外地人在海南買(mǎi)房的血淚史 50983
- 9瓊海特色旅游之萬(wàn)泉河游覽風(fēng)景區(qū) 50839
- 10瓊海和文昌哪個(gè)地方好一點(diǎn)? 50498
更多買(mǎi)房必讀
更多大家關(guān)注的樓盤(pán)
魯能山海天
14000元/平方米
文昌-月亮灣|海南省文昌市龍樓銅鼓嶺國(guó)際生態(tài)旅游區(qū)內(nèi)
博鰲海御
0元/平方米
瓊海-博鰲海景|瓊海博鰲濱海大道
官塘學(xué)院小鎮(zhèn)
14000元/平方米
瓊海-官塘溫泉|海南省瓊海市官塘白石嶺風(fēng)景區(qū)
恒大金碧天下
20000元/平方米
儋州-濱海新區(qū)|儋州市白馬井濱海新區(qū)
石梅山莊
23000元/平方米
萬(wàn)寧-興隆|萬(wàn)寧市興隆石梅灣興梅大道1號(hào)
天來(lái)泉二期
12000元/平方米
瓊海-官塘溫泉|瓊海市官塘溫泉旅游開(kāi)發(fā)區(qū)天來(lái)泉大道
中國(guó)海南·?;◢u
21000元/平方米
儋州-濱海新區(qū)|海南儋州濱海新區(qū)濱海大道中國(guó)海南?;◢u展示中心
富力灣
19000元/平方米
陵水-香水灣|陵水縣香水灣旅游度假區(qū)B區(qū)南段
龍憩園中園
0元/平方米
萬(wàn)寧-興隆|海南省興隆旅游度假區(qū)興梅大道中段西側(cè)
龍棲灣新半島
33000元/平方米
樂(lè)東 - 樂(lè)東縣|樂(lè)東縣九所龍棲灣
猜你喜歡
- 劉嘉玲北京購(gòu)半億豪宅
- 我國(guó)貧困標(biāo)準(zhǔn)提高 貧困人口“被”增加
- 三亞定點(diǎn)幫扶16個(gè)貧困村 明年底實(shí)現(xiàn)2個(gè)貧困村脫貧
- 關(guān)于加快脫貧攻堅(jiān)建檔立卡貧困戶危房改造工作指導(dǎo)意見(jiàn)
- 爭(zhēng)取三年內(nèi)解決全省建檔立卡貧困戶住房安全保障問(wèn)題
- 海南計(jì)劃3年時(shí)間全面完成建檔立卡貧困戶的危房改造
- 中信地產(chǎn)吹響進(jìn)軍號(hào) 冠名“業(yè)巡賽”津城亮相
- 中信地產(chǎn)吹響進(jìn)軍號(hào) 冠名“業(yè)巡賽”津城亮相
- 開(kāi)展建檔立卡貧困戶危房核查 多渠道解決改造資金不足
- 海南:六大措施支持農(nóng)村電子商務(wù)快速發(fā)展
- 海南印發(fā)貧困地區(qū)健康促進(jìn)方案 到2020年實(shí)現(xiàn)健康教育全覆蓋
- “合作社+貧困戶”模式幫扶種植出產(chǎn)的榜首批蔬菜