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如何投入國內(nèi)房地產(chǎn)市場?
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 817 次
中國從事房地產(chǎn)開發(fā)的外商有三種。一種是港資的開發(fā)商,在內(nèi)地他們獨(dú)立從事開發(fā)住宅和辦公樓;另一種是境外開發(fā)商,如新加坡、澳大利亞、荷蘭;還有一些是純投資性行為,如麥格理銀行、美國萊曼兄弟、RODAMCOA-sia等,他們不會直接做開發(fā),而是參股項(xiàng)目或是購購物業(yè)?;旧鲜沁@三種投資方式。
港資進(jìn)入開發(fā)擴(kuò)張期
在香港80%以上的開發(fā)量目前都是握在前十名開發(fā)商手里,而在香港叫得上名字的發(fā)展商,在內(nèi)地特別是上海幾乎都有投資。香港的開發(fā)商基本上是批作為投資到國內(nèi)來做開發(fā)的。目前來看,港資及東南亞的開發(fā)商應(yīng)該來的都來了,像凱德、和記黃埔這樣的一線公司,在經(jīng)過了磨合學(xué)習(xí)之后,已經(jīng)掌握了在中國開發(fā)的經(jīng)驗(yàn),于是進(jìn)入了大量開發(fā)期和擴(kuò)張期,經(jīng)常投資購地。以前沒有來的可能是二線的開發(fā)商,目前再來內(nèi)地做開發(fā),一則比較晚,再則他們也沒有這樣的優(yōu)勢,因?yàn)楸镜氐拈_發(fā)商已經(jīng)從產(chǎn)品、管理、系統(tǒng)化方面相當(dāng)成熟了,特別是在一線城市,如上海、北京等。二線城市又存在著風(fēng)險及公共關(guān)系管理的問題。在這種情況下,可以考慮做參與投資開發(fā),比如香港瑞安集團(tuán)設(shè)立的地產(chǎn)投資基金,他們就可以參股的方案來參與。還有一個辦法,香港二線開發(fā)商或投資商,會以投資整幢物業(yè)為主的方式來購現(xiàn)房,做業(yè)主收租。
外資不會專一投入房地產(chǎn)
境外資金的投資特點(diǎn)又是如何呢?尚未有以美國為主的基金到中國內(nèi)地投資房地產(chǎn),即使是在上海、北京,美國漢斯只是開發(fā)商。目前看來,這是個階段性的問題,階段過來的是的投資銀行,這些大投資行,在美國直接就是很多開發(fā)商的資金源頭,也是合作伙伴。而且,這些投資行來到中國時,有時會帶著其他的業(yè)務(wù)范圍,不會專門是為做房地產(chǎn)開發(fā)的,只是在眾多投行業(yè)務(wù)中,有房地產(chǎn)這一部分。比如像摩根士丹利、高盛及萊曼兄弟參與中國不良資產(chǎn)拍賣,麥格理銀行對于房地產(chǎn)證券化的參與。這些業(yè)務(wù)成熟了,就可能會有更多的開發(fā)商過來。
較后,外資進(jìn)來后主要考慮因素是什么?說是外匯問題。投資之后的收益能否順利地拿回本國,政策的透明度,稅收的高低只不過會影響他們的投資意向,而稅費(fèi)是否明確,則是風(fēng)險管理的部分。再者是看整體政治經(jīng)濟(jì)狀況,還有整體支付能力,較后才是市場狀況如何。
就目前而言,海外開發(fā)商基本上認(rèn)可了內(nèi)地的環(huán)境,這從他們投資活動的拓展上可以看得出來。
直接合作選擇經(jīng)營伙伴
其實(shí)外資剛進(jìn)來的時候,往往面臨著與內(nèi)地開發(fā)商合作的問題,而這時外資并不是一開始就想談生意,而是要看清對方的公司架構(gòu)、管理團(tuán)隊、管理系統(tǒng),是否有一個長遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo),是否有一個財務(wù)融資的基本條件和能力,甚至是否有一個完善的福利體制。
把這些看清楚后,他們可能會問,看看我們有什么項(xiàng)目可以合作的?因?yàn)樗麄冞M(jìn)來后,是希望有個長期發(fā)展,如未來上市融資、再融資、發(fā)行債券,甚至將公司的資產(chǎn)證券化等,這些都要有連貫性的財務(wù)融資計劃。很多海外的投資銀行,在選擇合作伙伴時,都非常重視其有無這種成長性及未來融資的框架。不然的話,只做幾個項(xiàng)目,也同樣要花那么多精力,對一些大的投資銀行來說,無疑是一種浪費(fèi)。但他們在開始時,會參股一些小項(xiàng)目,從中來選擇合作伙伴。所以,沒有比這種直接合作更好的考察方式了。
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