業(yè)主選“管家”不同于開發(fā)商選物業(yè)公司，開發(fā)商在選擇時(shí)有可能會(huì)以有利促銷、招租為目的；業(yè)主選“管家”，目的是更好地“過日子”。

　　業(yè)主選“管家”一般由業(yè)主委員會(huì)具體操作，業(yè)主委員會(huì)在選聘物業(yè)管理公司時(shí)，可以采用招標(biāo)或其他方式進(jìn)行。目前，大多數(shù)小區(qū)采用邀標(biāo)、議標(biāo)的形式。這是因?yàn)闃I(yè)主委員會(huì)委員都是兼職，而公開招標(biāo)、評(píng)標(biāo)手續(xù)煩瑣、委員們可能沒有精力、時(shí)間；邀標(biāo)、議標(biāo)只要是有針對(duì)性地進(jìn)行，效果也會(huì)是好的。

　　在選擇合適的“管家”時(shí)，要注重考慮企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量與管理費(fèi)用，即通常講的質(zhì)量價(jià)格比。因此，應(yīng)根據(jù)居住區(qū)域所屬保障、改善、舒適等不同房屋類型以及全體業(yè)主的消費(fèi)觀念、消費(fèi)水平，選擇相應(yīng)的企業(yè)，較好考慮選擇在本小區(qū)附近有管理服務(wù)項(xiàng)目的企業(yè)，這樣企業(yè)可發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，降低成本。另外，經(jīng)驗(yàn)表明，由業(yè)主委員會(huì)成員以外的人員或者機(jī)構(gòu)推薦企業(yè)為邀標(biāo)單位比較公正。對(duì)于被推薦的單位，業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)在邀標(biāo)、議標(biāo)前進(jìn)行一番“明查暗訪”，查明這家物業(yè)公司的業(yè)績和市場口碑，并廣泛聽取業(yè)主的評(píng)價(jià)。

　　在議標(biāo)、決標(biāo)的時(shí)候，有的業(yè)委會(huì)采用“兩步走”的方法，效果頗佳。步由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)對(duì)經(jīng)“明查暗訪”后篩選出來的企業(yè)進(jìn)行頭輪選擇，選出得票的2—3家企業(yè)；步，業(yè)委會(huì)與這些企業(yè)具體商議物業(yè)管理服務(wù)合同，較后選定一家企業(yè)。

　　根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》和市房地局頒發(fā)的《加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)管理若干規(guī)定》，以及一些業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)，下面的做法可以借鑒。

　　1、一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)依法成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)，一個(gè)業(yè)委會(huì)應(yīng)委托一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)。

　　2、區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門負(fù)有對(duì)所在地的業(yè)委會(huì)指導(dǎo)、檢查的日常管理責(zé)任，因此業(yè)委會(huì)應(yīng)把要解聘、選聘物業(yè)管理公司的做法及時(shí)告知房地辦事處，必要時(shí)向街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))有關(guān)部門、居委會(huì)通報(bào)，以得到他們的支持和指導(dǎo)。

　　3、業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)就解聘、更換物業(yè)管理公司召開會(huì)議和作出決定，并由全體出席會(huì)議的人員在會(huì)議記錄上簽字。

　　4、業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)把此事列為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的一件大事，及時(shí)召開業(yè)主代表大會(huì)或業(yè)主大會(huì)，對(duì)此事進(jìn)行討論，作出決定，也可采用問卷調(diào)查方式。

　　5、業(yè)委會(huì)和召開業(yè)主代表大會(huì)作出的決定，較好以公告形式告知全體業(yè)主、使用人，且要書面通知物業(yè)管理公司。

　　6、業(yè)主委員會(huì)在與新選聘的物業(yè)管理公司簽訂服務(wù)合同之后的十日內(nèi)，解聘的企業(yè)應(yīng)當(dāng)將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列檔案資料移交給業(yè)委會(huì)或者新選聘的企業(yè)，并辦理移交手續(xù)：

　　(1)各類物業(yè)設(shè)施的驗(yàn)收、接管檔案(圖、卡、冊(cè))；(2)與供水、供電、供氣、環(huán)衛(wèi)、有線電視等單位訂立的協(xié)議書、合同資料；(3)物業(yè)分戶產(chǎn)權(quán)清冊(cè)、租賃清冊(cè)、業(yè)主使用人情況表；(4)共用設(shè)備、公共設(shè)施設(shè)置清單、圖紙以及運(yùn)行、傳真、改造、維修記錄憑證；(5)維修基金以幢為單位的分戶清冊(cè)或資料；(6)財(cái)務(wù)收支帳冊(cè)；(7)其他物業(yè)檔案資料。勞彰

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