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炒房絕不是房價上漲的幫兇!
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 2361 次
信仰經(jīng)濟自由的人,大都認(rèn)為房價不斷上漲是供求失衡的結(jié)果,要想降低房價,必定要從增加供應(yīng)著手;但是大部分老百姓不吃這一套,堅持認(rèn)為房價上漲的主要原因除了開發(fā)商黑心賺暴利外,就是炒房者為從中牟利而不斷哄抬房價。
老百姓相信眼見為實的經(jīng)驗。他們的確看到了這樣的景象:當(dāng)路邊一棟樓還在打樁基時,各個樓層就被預(yù)訂;當(dāng)房子做到三層時,房子基本就被預(yù)售完畢;當(dāng)有的人晃晃悠悠不緊不慢去看房時,才發(fā)現(xiàn)除了頂層或者底層或者朝向或者戶型等因素不甚理想的房子外,其余的早就被一搶而空。老百姓還發(fā)現(xiàn),竣工的小區(qū)里在夜晚只有稀稀拉拉的幾盞燈,這表明這些人購了房子并不著急入住,而是專門用來囤積居奇待價而沽的,碰到了合適的購房對象,就每個平方加個幾百元賣出,輕而易舉地就賺了個幾萬或者十幾萬。
老百姓對這種現(xiàn)象非常氣憤,倘若不是這些炒房者的不斷,自己原本可以購到便宜的房子,但是現(xiàn)在卻要花更高的價格從二販子手里接盤,心里特別別扭。有人不服氣,再等下一個樓盤,結(jié)果發(fā)現(xiàn)等來的是更高的價格,而且,稍一猶豫,房子又被其他的炒房者拿走了,想要房子又要付出更大的代價。于是,他們毫無疑問地指控,房價不斷上漲,需求旺盛是假象(有已竣工的小區(qū)里晚上沒有幾盞亮燈為證),炒房者輪番炒作是根本,若想控制房價,就必須嚴(yán)懲炒房行為!
大部分老百姓都對自己依據(jù)眼前事實得出的結(jié)論持堅信不疑的態(tài)度,這使筆者想起了一個故事:有一年歐洲某國谷物歉收,糧食問題讓民眾煩心不已,可就在這關(guān)鍵時刻,居然有人抬高米價倒購倒賣,民眾不得不花更多的錢才能購到原先等量的米,這使民眾一片憤慨。民眾的憤慨終于使得國王震怒,他下令嚴(yán)懲購購了谷物再拿出來售賣的行為,初犯,處監(jiān)禁兩個月;再犯,處監(jiān)禁六個月;三犯,則視為屢教不改,處以頭手枷刑,并沒收其全部動產(chǎn)。于是,米販們在高壓之下被迫將糧食低價出售,民眾也因為糧價低廉而沒有注意節(jié)約和控制用糧。然而,就在民眾一片歡呼國王贏得聲譽的時刻,災(zāi)難也悄悄來臨,因為糧食的賤賣而使民眾不加珍惜,同時打擊了米販又使糧源愈加,本來僅僅是歉收的年景結(jié)果變成了的饑荒。這可不是筆者關(guān)門杜撰的故事,它是經(jīng)濟學(xué)的開山鼻祖亞當(dāng)·斯密先生在其名著《國富論》中給大家講述的案例。
這場災(zāi)難本來是完全可以避免的!從表面看正是米販們?yōu)榱四踩”├粩酀q價,或者沒有暴利就故意有米不賣,可是真正的原因卻是因為谷物歉收供應(yīng)不足而導(dǎo)致糧價上漲。價格只是市場的信號,糧價上漲則說明存糧不多了,人們應(yīng)當(dāng)更加節(jié)約消費。斯密認(rèn)為,商人們即使是從自己的利益出發(fā),其較終行為也十分有利于大眾。因為,商人們固然想牟取暴利,但如果價格太高將使人們購購不起,從而導(dǎo)致在來年新糧上市之前出現(xiàn)積存,而積存的糧食將因為新糧競爭而導(dǎo)致價格下降,這將影響他們的利潤;但是價格也不能太低,太低則不僅會減少商人們的利潤,而且會導(dǎo)致人們不珍惜糧食,致使存糧在來年新糧還未上市之前就出現(xiàn)虧空。也就是說,糧價上漲,一方面商人們多掙了銀子,另一方面也能使有限的存糧被妥善地安排到新糧上市前的每一個月,從而使大家雖然少吃但卻不至于沒有吃,較終能夠安然度過歉收年景。
大部分的百姓并不能看到糧價上漲后面的經(jīng)濟學(xué)原理,他們固執(zhí)地認(rèn)為糧價上漲是商人們在趁火打劫,應(yīng)該受到嚴(yán)懲。但是,他們沒有想到在嚴(yán)懲商人們之后,自己的災(zāi)難也接踵而至,這正是百姓們依據(jù)自己眼前事實而要求國王出臺錯誤政策所導(dǎo)致的荒唐結(jié)果。令人擔(dān)憂的是,幾百年前斯密先生所解剖的案例,目前世界各國仍能找到它的蹤影,因為眼見為實的本能已經(jīng)根深蒂固地扎根在百姓心里。中國更是正在發(fā)生著驚人相似的一幕,許多的人正在迫不及待地呼吁政府,應(yīng)該嚴(yán)懲那些倒賣房子的炒房戶,正是他們利用人們迫切需要房子的心情而擾亂市場牟取暴利。
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參照斯密先生分析谷物的方法,我們不妨也來分析一下炒房是否給我們帶來了好處?炒房者不容置疑是為了自己賺錢,但是,其從利于自己的目的出發(fā),結(jié)果卻也給社會創(chuàng)造了價值。其一,把房子賣給了那些對房子更急需更迫切的人(愿意出高價就是更急需的表現(xiàn))。這些人有可能是原先對售房的信息并不知道,有可能是為了謀份更好的工作才來異地,也可能是為了小孩的讀書舉家全遷城市,他們認(rèn)為接手這樣一套二手房比直接購購一手房更合算。其二,它把房子轉(zhuǎn)移到能創(chuàng)造更高效益的人手上。比如市臨街的一棟高樓,既可以家居也可以辦公,作為家居的人就會嫌其價格偏高,而作為寫字樓使用則顯得物超所值,炒房者憑此認(rèn)定此處有著非常大的升值空間,因而愿意以較高的價格將其購下伺機再轉(zhuǎn)手給需要在此處辦公的單位。其三,能夠限制人們對空間的占有欲望。價格偏低,則人們無疑傾向于購購大戶型,因為寬敞的環(huán)境誰都喜歡;而價格偏高,則享受寬敞的環(huán)境就意味著要支付更高的成本,大部分人將會因為囊中羞澀而選購適中戶型,這與我們國家提倡保護土地的國策十分相符。
就憑這些貢獻,炒房者難道不應(yīng)該獲得報酬?何況,炒房者并不是不勞而獲,他們也要花費時間、精力、資金以及智慧,還要承擔(dān)判斷失誤的風(fēng)險??赡軙腥苏f加價轉(zhuǎn)售可以,但不能加得太多賺得太狠。問題是轉(zhuǎn)手房子的價格并不是由炒房者一人決定的,而是由整個二手房市場決定的,價格高有人愿購,則說明購者自己判斷這一交易還是合算的,旁人無須替他打抱不平;價格高沒人愿購,則炒房者自己會綜合判斷做出是否降價的決定。有人總是抱怨,炒房者結(jié)成了利益聯(lián)盟,故意囤房不賣,以至于價格越炒越高;假如這一結(jié)論成立的話,那么,消費者也可以結(jié)成聯(lián)盟,正如深圳某位先生倡議的全國人民“三年不購房”,同樣可以使價格越來越低。然而,在一個由無數(shù)分散的個體所組成的房產(chǎn)市場里,無論是供方還是需方,結(jié)成這樣的聯(lián)盟既無可能也不牢靠。
也許還會有人質(zhì)疑,盡管炒房有合理分配資源的功能,但其增加了需求推高了房價也是事實。然而,作出這樣的判斷仍然顯得過于草率。炒房者低購高賣的行為,看上去為房價上漲推波助瀾,可是它抑制房價的另一面往往被人所忽視。其一,它加快了開發(fā)商的資金回籠,使開發(fā)商能夠在短時間內(nèi)聚集到大量的資金,從而再去開發(fā)新的樓盤,為社會提供了更多的房源;其二,新房被炒房者購得以后即成為二手房源,而二手房源始終是一手房價上漲的威脅,因為一手房價格高得離譜人們將轉(zhuǎn)為選擇二手房;其三,擁有兩套以上房源的人其中一套不肯轉(zhuǎn)賣必定出租,這樣就加大了出租市場的供應(yīng)量,房租價格將因此下降,某些無房戶就會轉(zhuǎn)入選擇承租房屋,從而減少了對新房的需求。因此,炒房在短時間內(nèi)推高房價或有可能,但是從長期看,它的抑制房價的作用同樣不可低估。就如糧價上漲的原因是因為谷物歉收一樣,房子價格上漲的原因同樣是因為供應(yīng)不足。當(dāng)然,有人會完全不服,竣工的小區(qū)里晚上沒有幾盞亮燈,足以說明房子很多而并不缺少;然而,炒房者卻從有如此之多的人關(guān)注沒有亮燈的現(xiàn)象中,發(fā)現(xiàn)原來期待著房子降價而持幣待購的人實在多得數(shù)不勝數(shù),因而更是奇貨可居,不賺足一把決不撒手。
從谷物和房子的例子我們還可以延伸開來,那就是投機到底能不能為社會創(chuàng)造財富?在許多人眼里,投機并不能創(chuàng)造財富,谷物還是一堆谷物,房子還是那棟房子,無非是趁人之危加價轉(zhuǎn)售,把別人的財富據(jù)為己有。其實,何止是百姓,從建國之初到改革開放前,我們的政府也把投機視為擾亂社會秩序,《刑法》里就有一款投機倒把罪。雖然現(xiàn)在這款罪名已經(jīng)取消,但是人們對于投機的厭惡并未消除,房價只漲不跌,很多人就本能地認(rèn)為都是投機炒房惹的禍。其實,成功的投機,不僅無過,反而有功。比如,有人長途販運大米,假如其因此賺錢,則說明他把糧食從豐收的地區(qū)運到了歉收的地區(qū),既減少了豐收區(qū)的糧食浪費,又幫助歉收區(qū)解決了糧食不足,這就提高了糧食的利用效率,不是創(chuàng)造了財富是什么?同樣的道理,假如有人因囤積糧食而發(fā)財,則說明它雖然減少了人們正常時期的糧食消費,卻留著了糧食保證人們在饑荒時期也能從容度過,即把正常年景的多余糧食調(diào)劑到饑荒時期給人食用,這些糧食對人們的作用不是更大嗎?不過,有人還是不明白,糧食從兩地調(diào)運確能調(diào)劑不同空間里的余缺,糧食在一地囤積也能彌補不同時間上的豐歉,只是房子既不能運,又無須保管,何以轉(zhuǎn)手一下就能創(chuàng)造財富?其實道理很簡單,那就是通過房子產(chǎn)權(quán)的不斷交易,使房子總是在較適合較需要的人手中使用,因而效率總是處在更優(yōu)狀態(tài),這就等于為社會創(chuàng)造了財富!
其實,我們對于炒房者的憎恨,更多的是源于道德層面的原因。炒房者并沒有經(jīng)過太多的勞動,就能獲得如此豐厚的回報,這似乎有悖于我們民族踏實做人勤勞致富的傳統(tǒng)。的確,市場經(jīng)濟就是如此無情,有的人一個創(chuàng)意可以一夜暴富,有的人勤勞一生也所獲不多,但是,正是這種激勵機制,使我們整個民族爆發(fā)出驚人的創(chuàng)造能力,使我們整個社會的財富越來越多。我們不能因為它沒有照顧到弱者,就回到一切平均分配的年代,那樣只會使富人也變成窮人,窮人更失去了致富的點滴希望!
撇開對炒房者的道德厭惡,市場的問題由市場來解決,答案就很容易尋找:糧食被囤積,降價的希望在于新糧上市;房子被熱炒,降價的希望在于增加供應(yīng)。
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