雖然室外陰冷潮濕，但就職于溫州某房地產(chǎn)中介公司的周宇征(化名)近日的心情卻格外燦爛：進(jìn)入2005年，其幾個(gè)月前在上海以8000元每平方米購(gòu)購(gòu)的一套公寓，竟飆升到每平方米1.35萬(wàn)元，升幅達(dá)69％。“我短短100天凈賺50萬(wàn)元！”話(huà)語(yǔ)間，周宇征眉開(kāi)眼笑。
其實(shí)，在溫州，像周這樣的財(cái)富故事，每天都在上演。在房地產(chǎn)購(gòu)方市場(chǎng)上，溫州及溫州人是一個(gè)不能不剖析的典型。
巨額資金急尋出路——傳統(tǒng)投資理念鎖定“炒房”自從2004年下半年，在以摩根士丹利頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠和中國(guó)社科院尹中立博士為頭的“房地產(chǎn)泡沫論”者的輪番圍打下，溫州人自發(fā)的“購(gòu)房”行為，不經(jīng)意間惹了眾怒。
此間，兩個(gè)并不孤立的事實(shí)——2004年全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格平均13.2％的未有的上漲幅度；自2001年起，溫州人全國(guó)各地集體購(gòu)房現(xiàn)象的日益普遍——被媒體以“炒房”的名義加以聯(lián)系后，“溫州炒房團(tuán)”便如洪水猛獸，全國(guó)上下惟恐避之不及。
據(jù)溫州有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)分析，截至2004年底，在外經(jīng)商的溫州人有160萬(wàn)之眾，其總資產(chǎn)超過(guò)1000億元。其中，相當(dāng)一部分將用于衣食住行中的購(gòu)房支出。而海外溫州人通過(guò)聰明才智與吃苦耐勞而積累的巨額財(cái)富也源源不斷地涌入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市常據(jù)溫州市人民銀行2004年5月統(tǒng)計(jì)，全市各項(xiàng)存款總額1846.27億元，其中，居民個(gè)人存款為900億元左右，這其中，又包括了近100億元的各種外幣存款。
“在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，溫州人動(dòng)用了20多年的商業(yè)積累，置地購(gòu)房?！弊鳛橥辽灵L(zhǎng)的溫州人，溫州海螺置業(yè)公司董事長(zhǎng)柯?tīng)柨藢?duì)溫州人的理財(cái)習(xí)慣了如指掌，“股票太虛幻，國(guó)債又多受政策影響，其實(shí)，溫州人和所有普通中國(guó)老百姓一樣，就認(rèn)購(gòu)房置地。”
柯對(duì)溫州人理財(cái)習(xí)慣的概括，與記者在方正證券溫州營(yíng)業(yè)部了解的情況不謀而合：2004年，溫州累計(jì)股票開(kāi)戶(hù)數(shù)僅為東部城市平均水平的1／4，與溫州強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力相比，極不協(xié)調(diào)。
此外，在人們探討“溫州炒房團(tuán)”是非時(shí)，一個(gè)值得注意的背景是，溫州近年來(lái)gdp增長(zhǎng)滯緩，在浙江省的排名步步后退，產(chǎn)業(yè)升級(jí)緩慢。憑借20多年手工業(yè)及商業(yè)積累，溫州巨額民間資本(約2700億元)面臨投資渠道日益狹窄的棘手問(wèn)題。于是，這筆資金的一部分，自然轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)業(yè)。
“炒房”商機(jī)的發(fā)現(xiàn)——地價(jià)與房?jī)r(jià)的隱性關(guān)聯(lián)事實(shí)上，商人無(wú)利不起早。個(gè)體溫州人的經(jīng)驗(yàn)證明：投資房地產(chǎn)業(yè)，大有賺頭。
據(jù)周介紹，其真正開(kāi)始介入房地產(chǎn)投資始于1994年。當(dāng)時(shí)，其1988年購(gòu)購(gòu)的溫州水心住宅區(qū)的每平方米僅500元的住房，飆升到每平方米3000元，他馬上出手，凈賺了25萬(wàn)元。
其時(shí)，水心住宅區(qū)作為溫州的批商品房推向市場(chǎng)，正值人民路大規(guī)模改造，開(kāi)明的地方政府堅(jiān)決試行有償出讓國(guó)有土地使用權(quán)，以籌集改造資金。周的一個(gè)朋友有幸參與了這一過(guò)程，并在一次閑聊中，與周談起其對(duì)“人多地少”的溫州的土地價(jià)格將飛漲的堅(jiān)定信心。
“我當(dāng)時(shí)很敏感，認(rèn)為隨著土地供應(yīng)量的減少，城市改造的成本將成倍遞增，房?jī)r(jià)沒(méi)有不漲的理由?！敝苡钫髂抗饩季?，“所以，水心開(kāi)售時(shí)，我傾全力購(gòu)了近百平方米。”
事實(shí)的發(fā)展完全符合了周的判斷。在1990年推出的上陡門(mén)小區(qū)和1993年開(kāi)發(fā)的下呂浦小區(qū)一二期工程中，房?jī)r(jià)上漲到800～1000元每平方米，相應(yīng)拉動(dòng)了水心小區(qū)的房?jī)r(jià)達(dá)3000元每平方米。
初嘗甜頭后，周宇征“一發(fā)不可收拾”。其利用溫州人做生意“抱團(tuán)”的特性，先后鼓動(dòng)周氏家庭及各類(lèi)親戚朋友幾十人，在溫州、杭州、上海等地購(gòu)房。“老一代溫州人就不守鄉(xiāng)戀土，我們的下一代更不會(huì)死守溫州，他們要走向世界，上海就成了我們購(gòu)房的頭眩” 2001年，隨著溫州人購(gòu)房漸成氣候，各地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛來(lái)溫州推介樓盤(pán)，從而帶動(dòng)了溫州房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的發(fā)展。周宇征也在這時(shí)加入了某中介公司，而當(dāng)上海國(guó)際華城項(xiàng)目委托該公司推介時(shí)，周近水樓臺(tái)，不失時(shí)機(jī)地以7700元每平方米的價(jià)格“吃”進(jìn)一套住宅，如今，這套住房的每平方米單價(jià)上漲至16000元。
談及“百發(fā)百中”的原因，周認(rèn)為應(yīng)歸功于溫州人的投資理念。他認(rèn)為，尋溫州人“炒房”之源，要從溫州人對(duì)土地的感情說(shuō)起。溫州700多萬(wàn)人口擠在浙江東南一隅，境內(nèi)山地丘陵遍布，人均耕地不足0.3畝，僅為全國(guó)平均水平的1／3，是中國(guó)土地較稀缺的城市之一。2004年，溫州可供工業(yè)用地不足需求量的20％。
事實(shí)上，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)先行的浙江，作為稀缺資源，土地的市場(chǎng)化程度明顯高于其他省份。而直接影響房地產(chǎn)價(jià)格的“建設(shè)用地招、拍、掛制度”，也早于上世紀(jì)90年代開(kāi)始實(shí)施。難怪去年，旨在結(jié)束“建設(shè)用地協(xié)議轉(zhuǎn)讓”的所謂“8·31大限”，對(duì)于以溫州、杭州等浙江城市來(lái)說(shuō)，影響程度極其有限。
“就在土地市場(chǎng)化的過(guò)程中，我們從地價(jià)上漲幅度低于相對(duì)應(yīng)的房?jī)r(jià)上漲幅度的簡(jiǎn)單事實(shí)中，發(fā)現(xiàn)了后來(lái)被稱(chēng)為‘炒房’的商機(jī)?！被仡欁约航甑摹俺捶俊鄙臅r(shí)，周宇征做出總結(jié)式的概括。
選房標(biāo)準(zhǔn)明確——溫州人“用心良苦”
那么，溫州人是如何動(dòng)用巨額資金進(jìn)入全國(guó)各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)的呢？什么樣的樓盤(pán)會(huì)成為他們的頭選？這種選擇又存在何種規(guī)律呢？
在周看來(lái)，廣義的“炒房”應(yīng)分為“炒房”和“炒鋪”之分。溫州人發(fā)家于商業(yè)，因此，對(duì)“炒鋪”情有獨(dú)鐘。
“以我的觀察，所謂理想的商鋪，面積約在30平方米左右，總價(jià)在150至200萬(wàn)元之間，門(mén)面寬度以3米左右為宜。當(dāng)然，較重要的是地段，如果商鋪所處的商業(yè)街位于大的住宅小區(qū)附近，那么，巨大?！?BR>事實(shí)上，較近，大批溫州人在咸陽(yáng)、西安等西部城市投資商鋪時(shí)，大多遵循了上述選擇標(biāo)準(zhǔn)。
“當(dāng)然，如果是大賣(mài)場(chǎng)或商場(chǎng)中的商鋪，我們頭先要評(píng)估賣(mài)場(chǎng)或商場(chǎng)本身的贏利能力，在此基礎(chǔ)上，相應(yīng)降低上述標(biāo)準(zhǔn)，選擇投資對(duì)象。”周補(bǔ)充道。
對(duì)于住宅，周認(rèn)為，除地段、環(huán)境、價(jià)格等因素外，溫州人更看重期房。他們普遍認(rèn)為，期房入住后，即可升值；而經(jīng)過(guò)短期升值，而又入住不久的樓盤(pán)，出手獲利較容易。周宇征本人就曾幾次將剛剛?cè)胱⑶覂H小幅升值的樓盤(pán)悉數(shù)拋售?！凹热皇峭顿Y，就要有好的心態(tài)。入住后短期內(nèi)，雖升值有限，但購(gòu)方心態(tài)穩(wěn)定，有利出手，如不把握此時(shí)機(jī)，購(gòu)方則多表現(xiàn)為持幣待購(gòu)，購(gòu)購(gòu)力大為降低”，周說(shuō)。
雖然從購(gòu)房選擇標(biāo)準(zhǔn)看，溫州人足夠理性，但如果沒(méi)有對(duì)銀行按揭及當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場(chǎng)的準(zhǔn)確把握，“炒房”也難百發(fā)百中。
一般來(lái)說(shuō)，無(wú)論商鋪還是住宅，溫州人都將5至8年作為一個(gè)投資周期，如果扣除頭付后，5至8年內(nèi)的租金收入不能回收全部購(gòu)房成本，則這樣的樓盤(pán)溫州人少有問(wèn)津。
由此可見(jiàn)，溫州人“炒房”，從介入、運(yùn)營(yíng)到出售，皆充滿(mǎn)了理性的選擇過(guò)程。而在這種理性的背后，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)應(yīng)有的公平。
記者手記溫州人炒房實(shí)戰(zhàn)
采訪(fǎng)中，對(duì)于記者較為關(guān)心的所謂“炒房實(shí)戰(zhàn)”的介紹，周顯得相當(dāng)謹(jǐn)慎。那么，資金進(jìn)入樓盤(pán)后，選擇怎樣的操作戰(zhàn)術(shù)，如：是否大資金聯(lián)合？是否先將整個(gè)樓盤(pán)購(gòu)下，待市場(chǎng)中存量下降而造成房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升后拋售？怎樣尋找后來(lái)購(gòu)家接盤(pán)？對(duì)于這些敏感問(wèn)題，周均不置可否。
據(jù)間接了解“炒房”內(nèi)幕的人士介紹，上述手法在溫州人“炒房”中均有運(yùn)用，但并非人們想像的那么神秘。所謂“大資金聯(lián)合”，多是在一個(gè)炒房初試成功者的帶動(dòng)下，聯(lián)合周邊親朋，共同“下注”。因?yàn)樵跍刂?，親友之間有著不同尋常的“增值信用”，這成為溫州人往往不經(jīng)意間做成大事的重要前提。其余手法的操作，關(guān)鍵還是對(duì)市場(chǎng)的把握，溫州人認(rèn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)將長(zhǎng)期向好，因此，他們很少擔(dān)心“后來(lái)接盤(pán)者無(wú)以為繼”的問(wèn)題。
“當(dāng)然，投資房地產(chǎn)與其他投資一樣，較忌貪心。隨著市場(chǎng)日益成熟，我們經(jīng)常是在一個(gè)樓盤(pán)上漲超過(guò)30％時(shí)，就悉數(shù)出手。否則，一旦市場(chǎng)變化，將不堪設(shè)想?！敝軐?duì)記者說(shuō)?；蛟S正因此，“貪圖小利”的周總能順利找到接盤(pán)者，成功兌現(xiàn)“炒房”利潤(rùn)。

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