特點(diǎn)概括：

房產(chǎn)投資客的年齡比較分散，但是主力人群還是那些30—40歲之間的人，他們大多事業(yè)有成，手中有一定的閑置資金，卻又不想將閑錢購購股票、債券，于是房子便成為他們口中永恒的話題。閑來沒事的時(shí)候，他們不是陪著家人逛街，而是喜歡開著車，看看樓盤，聊聊樓市。除此之外，每年各種大大小小的房展會(huì)也總能看見他們的身影。不過，想要真正做個(gè)專業(yè)的投資客并不是一件容易的事情。他們除了要有時(shí)間實(shí)地探房之外，還應(yīng)該具備“間諜”的頭腦和本事，能夠掌握較新的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，并能對(duì)未來房價(jià)走勢(shì)做出準(zhǔn)確的判斷。

需求描述：

房地產(chǎn)界有句至理名言，“是地段，是地段，第三還是地段”，這是投資客多年總結(jié)出來的真理。投資客購房，購的不單是房產(chǎn)本身，實(shí)際上他們購購的是這個(gè)區(qū)域整體發(fā)展和未來。投資客很注重項(xiàng)目本身，如房子的朝向、樓層、戶型等。另外，環(huán)境、是否是現(xiàn)房、有無精裝修、會(huì)所及其他配套設(shè)施如何，都是這類人群購房時(shí)參考的因素。

渠道一：投資黃金位置小戶型

王小姐剛剛踏上工作崗位，工作地點(diǎn)在中關(guān)村，她本想在中關(guān)村附近租個(gè)小房子，到處打聽才發(fā)現(xiàn)一居和兩居是可遇不可求的搶手貨。無奈之下，王小姐只好租了一套三居，與其他人同住在一個(gè)屋檐下。

點(diǎn)評(píng)：今年市場(chǎng)上的小戶型新盤較少，并且以酒店式公寓居多，例如中關(guān)村附近的紐約客、新中關(guān)等以及望京區(qū)域的晶都國際等。

投資小戶型的投資客應(yīng)該選擇黃金位置的樓盤，比如CBD、中關(guān)村、望京、建等區(qū)域。需要注意的是，高端住宅公寓目前供大于求，租金有下滑的趨勢(shì)。此外，加息后，投資客將面臨投資成本上升，收益下滑的局面。利用銀行信貸資金投資的投資客，應(yīng)該適當(dāng)調(diào)整房屋出租的方式?，F(xiàn)在市場(chǎng)上有不少帶租約的小戶型出售，選擇時(shí)不能只看到承諾的高額租金回報(bào)，而是要冷靜思考和分析再做出決定。

渠道二：尾房、二手房值得耐心找

較近，梁小姐在東三環(huán)淘到一套尾房，價(jià)格和二手房差不多。由于地段好，剛裝修完就有人來租房。梁小姐估計(jì)，在１２—１５年內(nèi)，這套尾房就可以幫她把樓供完并收回頭付，之后，房子無論出租或者折價(jià)賣掉，都能夠凈賺。

點(diǎn)評(píng)：淘尾房較關(guān)鍵的是獲取信息，有的開發(fā)商會(huì)在售樓處銷售，有的則交給代理經(jīng)紀(jì)公司。此外，投資客要了解該區(qū)域項(xiàng)目的開盤價(jià)和前期價(jià)，然后結(jié)合房屋實(shí)際情況等得出該套房屋的真實(shí)歷史價(jià)格，比對(duì)尾盤標(biāo)價(jià)確認(rèn)價(jià)格是否實(shí)惠。

近年來北京二手房市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)走高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，面積在70—80平方米左右兩居室是租賃市場(chǎng)的熱租戶型。CBD的團(tuán)結(jié)湖、呼家樓、西壩河，中關(guān)村的雙榆樹、魏公村，亞奧的安華橋、安貞里、慧新里等地區(qū)都是租賃熱點(diǎn)。崇文區(qū)的熱點(diǎn)區(qū)域集中在天壇、永定門；宣武區(qū)集中于廣安門、西便門、牛街、馬蓮道；豐臺(tái)區(qū)則集中于方莊、六里橋、洋橋等區(qū)域。

渠道三：海外也能淘到寶

肖先生自從在一次房展會(huì)上看到某個(gè)國外的房地產(chǎn)項(xiàng)目之后，就有點(diǎn)心動(dòng)?，F(xiàn)在他已看中一套海外公寓，“我算過了，如果做中期投資，不出意外的話，目前的回報(bào)率在15％以上?！?br>
點(diǎn)評(píng)：從“悉尼早晨”在10月房展會(huì)的熱銷，到澳洲置業(yè)全線引入澳洲各地的投資精品，海外投資的模式已經(jīng)被投資客們慢慢接受。目前，北京市場(chǎng)上有不少海外精品項(xiàng)目，如南半球較高的住宅樓World Tower，墨爾本的TVE旋律公寓等，都具有很高的投資潛力。

建議投資客通過律師信托賬戶或者受政府監(jiān)管的物業(yè)代理信托賬戶付款，并委托律師審核物業(yè)購賣合同，辦理查樓收樓等購賣交易手續(xù)。

投資客還需慧眼識(shí)好房

吳先生剛到而立之年就已經(jīng)成為一個(gè)不折不扣的房產(chǎn)投資客。他現(xiàn)在投資了兩處房產(chǎn)，一處是郊區(qū)的普通住宅，一處是建**附近的小戶型公寓。由于剛開始啟動(dòng)資金有限，郊區(qū)的普通住宅有價(jià)無市，一時(shí)難以出手，吳先生只好鋌而走險(xiǎn)，先用啟動(dòng)資金付了郊區(qū)住宅的頭付，然后再將其抵押給銀行，拿抵押的錢再去付公寓的頭付。如今，吳先生要同時(shí)供兩處房，壓力不小，所幸的是，小戶型公寓購購時(shí)帶兩年的租約，每月一萬多的租金讓吳先生暫時(shí)能夠渡過難關(guān)。但是看著押在銀行的住宅，想到兩年之后公寓的租金有限，吳先生就憂慮重重。

房地產(chǎn)投資們較關(guān)心的是如何有效利用手中的資金，如何保證率，不致于投資失利甚至血本無歸。他們的目標(biāo)很明確，就是希望購購的房子能夠迅速升值然后將其變現(xiàn)。但是，任何投資都是有風(fēng)險(xiǎn)的，投資客在搜尋房子時(shí)必須具備更加專業(yè)的眼光，一定要千挑萬選，左思右想。


（環(huán)球時(shí)報(bào)·房產(chǎn)周刊/呂春花）

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