名詞解釋

　　個(gè)人住房貸款：是指購(gòu)房者在銀行存入一定比例的資金后，以所購(gòu)住房（或“樓花”權(quán)益）或貸款銀行認(rèn)可的其他資產(chǎn)作抵押（質(zhì)押），向銀行申請(qǐng)其余所需資金貸款，并分期還款的一種金融服務(wù)。若購(gòu)房人因購(gòu)購(gòu)暫不能辦理抵押登記的房屋，轉(zhuǎn)而向銀行認(rèn)可的具有擔(dān)保資格和能力的單位為其貸款提供保證，并承擔(dān)連帶責(zé)任，即為個(gè)人住房保證貸款。個(gè)人住房貸款又稱(chēng)“供樓貸款”、“按揭貸款”。

申貸過(guò)程

　　「準(zhǔn)備階段」自我評(píng)估

　　很多工薪族將購(gòu)房比成“愚公移山”，可見(jiàn)還貸壓力不小。高主任提醒，在申請(qǐng)個(gè)人住房貸款前，一定要先“量力”，可做一番自我評(píng)估。

　　一、對(duì)家庭現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力綜合評(píng)估。包括存款和可變現(xiàn)資產(chǎn)（有價(jià)證券、現(xiàn)有住房置換等）兩大部分；

　　二、對(duì)家庭未來(lái)的收入及支出做合理的預(yù)期。包括年齡、專(zhuān)業(yè)、學(xué)歷、工作性質(zhì)、行業(yè)前景甚至宏觀發(fā)展趨勢(shì)等，越細(xì)越好；

　　第三、計(jì)算還款能力。其計(jì)算方法是用家庭平均月收入減去家庭平均月支出的余額（計(jì)算時(shí)要考慮到收入和支出的可能變化）。

　　「實(shí)施階段」申貸步驟

　　一、借款人在銀行填寫(xiě)申請(qǐng)表請(qǐng)信貸員初審，符合申請(qǐng)資格的給予開(kāi)具《申請(qǐng)通知單》；

　　二、將身份證、戶(hù)口本、婚姻證明、購(gòu)房契約、頭付款發(fā)票、收入證明，以及其他貸款行所需的資料交與銀行指定的律師事務(wù)所；

　　三、由律師對(duì)貸款申請(qǐng)人的材料進(jìn)行初審并向銀行出具《法律意見(jiàn)書(shū)》和《見(jiàn)證書(shū)》，對(duì)貸款申請(qǐng)人的身份以及資信狀況進(jìn)行評(píng)價(jià)，收取相關(guān)費(fèi)用；

　　四、到銀行柜臺(tái)購(gòu)購(gòu)房屋保險(xiǎn)，并一次性交齊房屋保險(xiǎn)費(fèi)用；

　　五、銀行對(duì)貸款申請(qǐng)人的資信材料進(jìn)行復(fù)審；

　　六、審批通過(guò)后，由律師安排與貸款申請(qǐng)人分別簽訂個(gè)人住房貸款借款合同、擔(dān)保合同，委托轉(zhuǎn)賬付款授權(quán)書(shū)及其他法律文件，開(kāi)立個(gè)人住房貸款專(zhuān)用賬戶(hù)。律師負(fù)責(zé)對(duì)所簽署的法律文件進(jìn)行審查；

　　七、銀行簽署發(fā)放借款合同及其他材料，遞交開(kāi)發(fā)商和借款人，貸款資金劃入開(kāi)發(fā)商賬戶(hù)。

貼心提醒

　　申貸條件

　　貸款對(duì)象：具有合法身份證明、完全民事行為能力、有合法穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入、有按期還本付息能力的自然人；

　　貸款條件：借款人必須于借款前在指定機(jī)構(gòu)存入不低于總房款30%的自籌資金作為購(gòu)房頭付款（提前三個(gè)月存入者優(yōu)先，貸款審批后轉(zhuǎn)入賣(mài)房人賬戶(hù)）。

　　貸款額度：住房貸款不超過(guò)所購(gòu)住房總價(jià)的70%.貸款期限：住房貸款期限加貸款人年齡之和不得超過(guò)65年。

　　相關(guān)費(fèi)用

　　評(píng)估費(fèi)：是將認(rèn)購(gòu)商品房作為抵押物時(shí)，需要住房資金管理機(jī)構(gòu)認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)所購(gòu)房評(píng)估發(fā)生的費(fèi)用。房款總額在100萬(wàn)元（含以下）時(shí)，按5％收取，100萬(wàn)元以上按累進(jìn)收取。

　　律師費(fèi)：辦理商業(yè)貸款時(shí)，律師按照貸款額的0.3％一次性收取，每單較少為100元。

　　保險(xiǎn)費(fèi)：房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)＝房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)金額×年保費(fèi)率×換算現(xiàn)值系數(shù)。

　　抵押登記費(fèi)：一般標(biāo)準(zhǔn)為0.3元/平方米。

還貸方式

　　目前較常用的三種計(jì)息還貸方式包括：

　　一、到期一次還本付息法。借款人在貸款期內(nèi)，不是按月償還本息，而是貸款到期后一次性歸還全部本金和利息。目前央行頒布的1年期內(nèi)（含1年）的個(gè)人住房貸款，采用的就是這種方式。

　　二、等額本息還款法。這是貸款的本金和利息之和采用按月等額還款的一種方式。由于月還款額相同，簡(jiǎn)單又干脆，適用于在整個(gè)貸款期內(nèi)家庭收入有穩(wěn)定來(lái)源的人群。目前住房公積金貸款和多數(shù)銀行的商業(yè)性個(gè)人住房貸款都采用這種方式。

　　三、等額本金還款法。就是借款人將貸款額平均分?jǐn)偟秸麄€(gè)還款期內(nèi)每期（月）歸還，同時(shí)付清上一次交易日至本次還款日間的貸款利息的一種還款方式。這種方式每月的償還額逐漸減少，較適合于已經(jīng)有一定的積蓄，但預(yù)期收入可能逐漸減少的借款人。


（新京報(bào)）

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