需求，是這次房地產(chǎn)調(diào)控中被人們經(jīng)常提及的一個(gè)重要因素。如何看待這個(gè)需求，涉及到對(duì)調(diào)控前房地產(chǎn)價(jià)格的泡沫程度、調(diào)控的可能結(jié)果以及調(diào)控后房?jī)r(jià)可能走勢(shì)等一系列重大問題的判斷。而且，在有關(guān)的爭(zhēng)論中我們可以發(fā)現(xiàn)，唱衰或唱好房市的分歧，往往也是源于對(duì)需求的不同看法。

　　
　　頭先，旺盛的甚至是過分旺盛的需求是調(diào)控前房?jī)r(jià)快速上漲的基本原因，甚至也是在調(diào)控中一些地方房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺的基本原因，這應(yīng)當(dāng)是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。問題是如何看待這個(gè)需求。

　　如果我們將這個(gè)旺盛的需求放到兩個(gè)有關(guān)的背景中去看，就可以透視其背后的一些微妙之處。

　　個(gè)背景，是目前城市居民住房的現(xiàn)狀和房地產(chǎn)業(yè)所處的發(fā)展階段。我曾指出過，從1990年代初期開始，中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入一個(gè)非常規(guī)發(fā)展的時(shí)期，其基本的動(dòng)力就是此前的欠賬或補(bǔ)課。到2003年，全國(guó)城鎮(zhèn)戶均成套住宅套數(shù)達(dá)到0.83套。盡管與發(fā)達(dá)國(guó)家比，這個(gè)水平還是比較低的，但相對(duì)于目前我國(guó)城市居民的收入水平，可以說，這樣的數(shù)據(jù)表明，中國(guó)房地產(chǎn)“補(bǔ)課”的任務(wù)已經(jīng)基本完成。而由于房改的結(jié)束導(dǎo)致的大規(guī)模集體購房的終結(jié)，“補(bǔ)課”造就的需求潛力大體釋放完畢。現(xiàn)在的問題是，在城鎮(zhèn)戶均成套住宅已經(jīng)達(dá)到0.83套之后，為何出現(xiàn)了足以推動(dòng)房?jī)r(jià)扶搖直上的巨大需求？甚至這個(gè)需求比“補(bǔ)課”期間還要旺盛？

　　個(gè)背景，是國(guó)內(nèi)其他消費(fèi)品市場(chǎng)的長(zhǎng)期低迷和疲軟。自1990年代中期之后，內(nèi)需不足、市場(chǎng)疲軟就開始成為困擾我國(guó)經(jīng)濟(jì)生活的一個(gè)嚴(yán)峻問題。不但在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)低迷的時(shí)期是如此，甚至在經(jīng)濟(jì)過熱的時(shí)候也是如此。不然，就無法理解為什么我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)會(huì)如此嚴(yán)重地依賴對(duì)外出口，為什么我國(guó)經(jīng)濟(jì)的對(duì)外依存度會(huì)達(dá)到70%以上。在幾乎各主要消費(fèi)品種類都處于供大于求的情況下，商品房卻出現(xiàn)熱銷，甚至在一些地方出現(xiàn)爭(zhēng)購，出現(xiàn)幾千人為購房而徹夜不眠地排長(zhǎng)隊(duì)，這無疑構(gòu)成了一道獨(dú)特的風(fēng)景線。問題是，為什么在許多商品都滯銷的情況下，房子卻供不應(yīng)求？難道是許多市民在其他方面的需求都開始處于飽和狀態(tài)而獨(dú)獨(dú)缺少的就是住房？

　　考慮到這兩個(gè)背景，人們需要弄清楚的問題就是：這股巨大的需求究竟來自何方？因?yàn)檫@其中盡管有房地產(chǎn)商炒作的因素，但炒作也是需要前提和條件的。
　　

　　有人用近年來我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)以及居民收入的明顯增加來說明經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)住房需求增長(zhǎng)的推動(dòng)。但這樣的解釋很難經(jīng)得起仔細(xì)的推敲。姑且按有關(guān)論者自己提供的數(shù)據(jù)，1998年至2004年，我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)8.5%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由5425元增長(zhǎng)到2004年的9422元，年均增長(zhǎng)8.6%。但即使是拿基數(shù)已經(jīng)比較高的2004年來算，8.6%的增長(zhǎng)幅度意味著人均可支配收入只增加了750元，這相對(duì)于目前國(guó)內(nèi)高企的房?jī)r(jià)來說，微不足道到幾乎可以忽略不計(jì)的地步。
　　

　　有論者還論證說，大規(guī)模城市改造和居民拆遷，使住房銷售市場(chǎng)的被動(dòng)需求也不斷增加。但我們都知道，城市中拆遷戶的更現(xiàn)實(shí)的去處是郊區(qū)的低價(jià)房，他們很難構(gòu)成不斷攀升的高價(jià)房的消費(fèi)主體。而城市化就更不是如同某些房地產(chǎn)商所說的成為推動(dòng)房地產(chǎn)需求的現(xiàn)實(shí)因素，因?yàn)榇罅哭r(nóng)村人口進(jìn)入城市，大多是以打工(或做小生意)的方式實(shí)現(xiàn)的，由于事實(shí)上兩個(gè)勞動(dòng)力市場(chǎng)的存在，打工者的工資是相當(dāng)?shù)偷?。在面?duì)城市中高企不下的住房?jī)r(jià)格來說，這樣的工資收入，幾乎形成不了現(xiàn)實(shí)的購購力，以此來解釋城市中旺盛的購房需求，顯然是極為勉強(qiáng)的。

　　于是，可以得到的一個(gè)結(jié)論就是，現(xiàn)在購房子的主要是有房的人。有房的人購房，又可以進(jìn)一步區(qū)分為改善住房者和投資投機(jī)者，或是兩者兼而有之。根據(jù)有關(guān)方面的數(shù)據(jù)，在長(zhǎng)三角部分城市，投機(jī)性購房大約占20%左右，少數(shù)區(qū)域個(gè)別樓盤甚至占60%以上。據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局調(diào)查，2003年底上海投資購房占16.6%，已經(jīng)超出了10%的國(guó)際警戒線。

　　無論是投資還是投機(jī)，目的都是獲得收益，只不過獲得收益所需的時(shí)間不同而已。而收益又是來自兩個(gè)方面，一是房?jī)r(jià)本身的上升，二是出租的租金收入。

　　頭先，我們來看租金問題。事實(shí)上，租金不僅是經(jīng)營(yíng)房屋的主要收益形式之一，同時(shí)我們也可以借助租金與房?jī)r(jià)的關(guān)系以及房?jī)r(jià)和租金的變化趨勢(shì)，來透視房地產(chǎn)市場(chǎng)中的真正需求以及泡沫程度。如果將住房的投資收益分成長(zhǎng)期與短期的話，那么投機(jī)性購賣和租金則屬于短期或即時(shí)的收益。在社會(huì)轉(zhuǎn)型時(shí)期，長(zhǎng)遠(yuǎn)的預(yù)期是難以形成的。因此，在過去的若干年間，對(duì)于那些很難形成長(zhǎng)期預(yù)期的人們來說，租金無疑是一種更為現(xiàn)實(shí)的收益。一度在許多地方流行的以房養(yǎng)房的模式就是這樣形成的。但應(yīng)當(dāng)看到，在許多城市中，由于擁有兩套以上住房的家庭不斷增多，出租房的房源不斷增加，在房?jī)r(jià)不斷攀升的同時(shí)，房子的租金卻在不斷下降。

　　于是，就出現(xiàn)了房?jī)r(jià)與租金的倒掛現(xiàn)象。如果貸款購房用于出租，不但賺不到錢，而且還要賠進(jìn)不少的銀行利息，再加上物業(yè)管理費(fèi)、稅收，還有折舊等，在這種情況下，以房養(yǎng)房就成為一種無法進(jìn)行的投資方式，而將房租作為主要的投資收益形式，也就缺少了現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　如果租金不能成為投資的理由，那么，惟一的理由就是房?jī)r(jià)的上升。而這又可以分成長(zhǎng)期與短期兩種。這當(dāng)中除了目標(biāo)明確的短炒者之外，相當(dāng)大部分的投資性購房者對(duì)于短期或長(zhǎng)期收益的預(yù)期是相當(dāng)模糊的，這種預(yù)期包括了未來房?jī)r(jià)上升的可能性，也包括了未來的通貨膨脹的可能性。在這里人們可以看到推動(dòng)現(xiàn)實(shí)中購房行為的一個(gè)重要因素，就是對(duì)未來的恐懼。這種恐懼直接來自對(duì)通貨膨脹的預(yù)期。從這個(gè)意義上說，在一些地方，人們排隊(duì)購購住房，與出于對(duì)通貨膨脹的預(yù)期爭(zhēng)購黃金沒有什么太大的差別。如果把這看作是房地產(chǎn)中真實(shí)的需求，會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的誤導(dǎo)。

　　其實(shí)，真正的恐懼還不僅僅是對(duì)通貨膨脹的預(yù)期，而是在于轉(zhuǎn)型期社會(huì)所造成的高度不確定性。社會(huì)保障制度的缺失，職業(yè)的不穩(wěn)定，周圍制度環(huán)境的變化莫測(cè)，都可以形成對(duì)未來的恐懼感。同時(shí)，市民投資手段缺乏，股市等投資渠道由于信任危機(jī)而處于幾乎崩盤的狀態(tài)，在這種情況下，人們?cè)谕ㄟ^積攢一套或幾套房子來面對(duì)不確定的未來。

　　由此可見，目前看似旺盛的房地產(chǎn)需求實(shí)際上是由諸多經(jīng)濟(jì)和社會(huì)原因造就的。分析這些原因，不僅可以使我們更準(zhǔn)確判斷目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)需求，也可以由此透視我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)生活中某些問題的癥結(jié)之所在。


（經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)）

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