經(jīng)過上半年的旺盛銷售后，上市房企正迎來現(xiàn)金流*為充裕的時刻。

綜合房企半年報發(fā)現(xiàn)，截至今年上半年末，上市房企的現(xiàn)金狀況較為充裕，手握的現(xiàn)金規(guī)模普遍高于去年年末。其中，萬科、恒大、碧桂園三家“梯隊”房企的現(xiàn)金(及等價物)均超過千億。

    考慮到上半年房地產(chǎn)市場向好，大部分企業(yè)的銷售業(yè)績錄得明顯增長，這種情況并不令人意外。與此同時，房企在融資窗口期補(bǔ)充資金并進(jìn)行長短債切換，也給現(xiàn)金流帶來一定的補(bǔ)充。

    按照多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)正迎來近幾年來的現(xiàn)金流高點(diǎn)，手握數(shù)百億現(xiàn)金已成大中型房企的常態(tài)。

    但這種資金充裕的狀況恐怕很難持續(xù)。房地產(chǎn)市場的降溫，融資渠道收緊，都將逐漸對企業(yè)的資金鏈帶來考驗(yàn)。而根據(jù)Wind的數(shù)據(jù)，截至今年年中，128家房企的中短期負(fù)債比例達(dá)到7成，這也意味著，房企的償債高峰期將很快到來，資金狀況也將受到考驗(yàn)。

    百億現(xiàn)金流成常態(tài)

    根據(jù)中報，截至今年6月底，萬科持有貨幣資金1075.6億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期長期借款的總和(501.4億元);凈負(fù)債率僅19.61%，繼續(xù)保持在行業(yè)低位。這一現(xiàn)金規(guī)模還高于去年年末870.3億元的水平。

    截至今年年中，港股上市的碧桂園現(xiàn)金余額為1201.3億元，較去年同期增長143%。按照該公司的說法，碧桂園另有2219.7億元銀行授信額度未用。

    恒大的公告則顯示，在年中節(jié)點(diǎn)上，“現(xiàn)金及現(xiàn)金等值物”為1644億元。但低于去年年末1984億元的水平。有分析認(rèn)為，這是由于恒大在上半年償還了1129億元的永續(xù)債所致。

    這三家房企上半年的銷售規(guī)模均在2400億以上，且毛利率都有所提升?！霸鍪沼衷隼钡谋憩F(xiàn)，使得半年報極為亮眼，也被認(rèn)為是造成現(xiàn)金流充裕的主因。

    “軍團(tuán)”的表現(xiàn)，在某種意義上可視作大中型房企的縮影。由于銷售旺盛，且在融資市場表現(xiàn)積極，上半年大中型房企的現(xiàn)金流普遍充裕。即使部分企業(yè)在土地市場“一擲千金”，也并未給資金鏈帶來實(shí)質(zhì)性影響。

    就“銀行結(jié)余及現(xiàn)金”這一指標(biāo)而言，今年上半年，龍湖為226億元、旭輝為250億元、金茂181億元。而這三家企業(yè)的“應(yīng)收賬款”分別為149億、146億、28.9億。若再算上銀行授信的規(guī)模，這些大型房企幾乎沒有資金壓力。

    “房企迎來了現(xiàn)金流的高點(diǎn)，今年年中的資金狀況甚至好于去年年末。”上海易居研究院智庫總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示。

    統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國商品房銷售額59152億元，同比增長21.5%。業(yè)界普遍認(rèn)為，雖然有樓市調(diào)控影響，但全年的銷售規(guī)模仍有可能超過去年，再創(chuàng)歷史新高。在銷售的帶動下，上半年房企到位資金增速為11.2%，繼續(xù)維持兩位數(shù)增長。

    但隨著行業(yè)分化的加劇，有部分房企的經(jīng)營業(yè)績出現(xiàn)下滑，其資金狀況也不容樂觀。

    在統(tǒng)計的143家A股上市房企中，上半年有78家房企的“經(jīng)營性活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額”為負(fù)，這被認(rèn)為是銷售不暢、融資低迷、拿地支出過大等因素所致。這其中以中小企業(yè)為主，部分企業(yè)已深陷盈利泥潭。

    萬億債務(wù)將到期

    就整個行業(yè)而言，資金狀況處于階段性高點(diǎn)已成為業(yè)界共識。盡管尚不會危及資金鏈，但嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，由于銷售、融資的環(huán)境雙雙不佳，不排除資金狀況惡化的可能。

    根據(jù)統(tǒng)計局此前發(fā)布的數(shù)據(jù)，7月單月，全國商品住宅銷售面積10085萬平方米，環(huán)比6月的16834萬平方米，下滑40.1%;當(dāng)月商品住宅銷售額7789億元，環(huán)比下滑38.4%。這兩組數(shù)據(jù)均創(chuàng)下今年3月以來的新低。

    這種下滑有傳統(tǒng)淡季的因素，也有企業(yè)做高6月業(yè)績(為半年報增彩)的影響，但從*近幾個月的走勢來看，月銷售規(guī)模呈現(xiàn)出總體下滑的趨勢。因此，雖然大型房企的貨值普遍充裕，但這些存貨能否變成現(xiàn)金，仍要取決于市場狀況。

    北京某房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，政策層面沒有松動的跡象，市場也處于高點(diǎn)后的下行趨勢。下半年的業(yè)績主要取決于“金九銀十”的市場表現(xiàn)，年末翹尾的可能性不大。

    事實(shí)上，在年初制定銷售目標(biāo)時，大部分房企將業(yè)績放在了上半年，說明對下半年的市場下行已有心理準(zhǔn)備。

    融資層面的環(huán)境也不容樂觀。根據(jù)公開消息，今年以來，房企的發(fā)債融資規(guī)模比去年同期下滑超過7成。從資金成本上看，國內(nèi)發(fā)債的成本從去年的5%左右，提升到6%-7%的水平。海外融資成本更高，部分房企的發(fā)債利率甚至超過10%。且近一段時間以來，海外融資已經(jīng)成為房企的主要渠道。

    中原地產(chǎn)認(rèn)為，在*近半年多的調(diào)控期內(nèi)，全國已經(jīng)有五十多個城市出臺了超過160多次調(diào)控政策，并逐漸影響到銷售。巨量的海外融資規(guī)模將引發(fā)房企資金鏈緊張，如果調(diào)控持續(xù)，甚至有可能出現(xiàn)違約。

    據(jù)悉，上半年雖有部分企業(yè)將短期債務(wù)置換為長債，但就整個行業(yè)而言，債務(wù)壓力仍會很快到來。根據(jù)wind的統(tǒng)計，截至今年年中，128家房企的長期債務(wù)比例為30.85%，中短期負(fù)債比例則接近7成，這也意味著，房企的償債高峰期即將到來。

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