2017年8月23日，北京華遠(yuǎn)企業(yè)號(hào)，清華大學(xué)國家金融研究院副院長朱寧先生攜手光大證券全球經(jīng)濟(jì)學(xué)家彭文生先生做客中國金融博物館書院第71期讀書會(huì)，與特邀主持人中國金融博物館書院理事長任志強(qiáng)共同分享“金融與房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展”。

中國房地產(chǎn)沒有泡沫

日本出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，是大部分銀行倒了，國家受到很大損失，很多老百姓房子還不起貸了，但是沒看到多少地產(chǎn)商倒了。

我們看看08年之后美國出現(xiàn)的金融危機(jī)，很多銀行不行了，很多老百姓還不上貸款了，我看中國不會(huì)出現(xiàn)這種情況。

中國的情況比較特殊，因?yàn)槊绹?、日本大部分屬于低首付或零首付，很多人買房子是因?yàn)榭梢詻_抵個(gè)人所得稅。所以他們不在房子上投入實(shí)際本金部分，中國你們都說房地產(chǎn)泡沫可能出現(xiàn)，我們假定可能出現(xiàn)，會(huì)出現(xiàn)什么情況呢？

銀行會(huì)因?yàn)閭€(gè)人信貸而垮臺(tái)嗎？我們個(gè)人住房用住房基金擔(dān)保，會(huì)說房子我們不要了嗎？

只要有政府信譽(yù)做擔(dān)保 拼命去買房吧

當(dāng)政府信譽(yù)沒有垮臺(tái)之前，你們就可以拼命地買房，因?yàn)檎抛u(yù)在給你們做擔(dān)保。

盡管政府信譽(yù)和市場條件之間做了一部分調(diào)整，但是從今年開始建共有產(chǎn)權(quán)房，多少年能建到百分之多少啊。

在現(xiàn)有住房這么大比重范圍內(nèi)，多少年才能完成在市場上占有一定的統(tǒng)治地位或者是壟斷地位嗎？我估計(jì)5年達(dá)不到2％，10年達(dá)不到5％，你們不信試試看。

誰膽大誰賺錢 房子金融屬性不變

新加坡人把數(shù)字搞得很清楚，但他是按新幣計(jì)算的，我們是按人民幣計(jì)算的，從現(xiàn)在來看，新加坡的房價(jià)每平米和廈門的房價(jià)相比，除了一個(gè)貨幣值以外，可能還是新加坡的貴一些。

新加坡的組屋可能和廈門現(xiàn)在的房價(jià)差不多，而不是說他的商品房價(jià)格和廈門差不多。

我覺得他們已經(jīng)把金融和房地產(chǎn)的問題說得很清楚了，誰膽大誰能賺錢，如果政府不改變信用和基礎(chǔ)條件的話，金融屬性是不會(huì)改變的。

只要用平均數(shù)去估算市場 都是錯(cuò)的

你們剛才說了新加坡房價(jià)，紐約房價(jià)，和各地的房價(jià)，你們查過沒有，他們的房價(jià)用的中位數(shù)，只有中國用的是平均數(shù)。

也就是說，他們的政府只管中位數(shù)以下的房子，因?yàn)橹形粩?shù)以下的房子是和老百姓也就是以住為主的人相關(guān)的，中位數(shù)價(jià)格以上的房子和一般老百姓沒關(guān)系，那都是富人的 品。

不能和窮人的住房擱在一起去平均，然后公布一個(gè)平均數(shù)，這是一個(gè)錯(cuò)誤的概念，只要你用平均數(shù)去做概念，基本上都是錯(cuò)的。

剛才問了一圈租金，我告訴你，中國如果計(jì)算租金回報(bào)率，大概平均在200％-300％，你們聽了覺得很嚇人吧？

如果我們用平均房價(jià)和市場平均租金去計(jì)算，那么你是用商品房的部分去計(jì)算的租金回報(bào)率，大概平均1.5％-3.5％，但是我為什么說我們中國的租金回報(bào)率是200％-300％，是因?yàn)槲覀兇蠹s有60％的是自建房和福利住房，包括之前的房改房。

房改房平均價(jià)格在北京1430塊錢一平，再扣除工齡，大平均750塊錢一平，60平米的房子，42000塊錢一平，現(xiàn)在一個(gè)月租金6000塊錢。

也就是說一年的回報(bào)率高于所有的購房成本，所以如果把這些房改房和舊房的租賃價(jià)格回報(bào)率和商品房平均下來，平均回報(bào)率有200％-300％。

這也是因?yàn)橛羞@部分低價(jià)的房屋提供低價(jià)的租金，才導(dǎo)致我們商品房價(jià)的高價(jià)房租，除了那些 品消費(fèi)以外，一般人給的租金很低。

不能用平均數(shù)，尤其不能單獨(dú)用市場價(jià)格去考慮。大家都知道北京上海是*發(fā)達(dá)的城市之一，你們知道上海的戶均面積在全國排第幾嗎？平均66平，在全國排倒數(shù)第五。

反而那些村鎮(zhèn)，尤其是三四線城市的住房戶均面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于國家標(biāo)準(zhǔn)，到了90-110平，美國平均247平，澳大利亞*大，戶均面積253平，上海和國際水平相差很遠(yuǎn)。

你們不要以為看見中國高樓大廈都很好，還有很多破地方，上海大概還有500多套鴿子籠，沒有廚房、廁所，因此當(dāng)你用平均數(shù)去討論問題的時(shí)候，通常會(huì)犯錯(cuò)誤。

如果不取消這幾個(gè)稅種 再怎么吵吵房產(chǎn)稅也不會(huì)出臺(tái)

美國的房地產(chǎn)稅*高的是紐約，大概6％，911之前大概2％不到，因?yàn)?11提到了4％，后來又提到了6％，但是紐約房價(jià)也是美國*高的，從美國開始征收房地產(chǎn)稅，如果房價(jià)指數(shù)為100的話，現(xiàn)在大概是312，房產(chǎn)稅對(duì)抑制房價(jià)沒有任何作用。

中國有沒有房產(chǎn)稅，有，1951年的時(shí)候，內(nèi)政部下達(dá)了一個(gè)實(shí)行房產(chǎn)稅的命令，這個(gè)命令到文革以后，到1986年又重新做了一次修改，叫做我們現(xiàn)在執(zhí)行的暫行條例。

這個(gè)暫行條例上，對(duì)居民住房免征房產(chǎn)稅，而不是說中國沒有房地產(chǎn)稅，他們說的只是對(duì)住宅部分中國不用收。

但是中國的房價(jià)不光只是住房的房價(jià)，其他的房子也叫房價(jià)，因?yàn)槟阍谕恋嘏馁u的時(shí)候有工業(yè)土地，有綜合用地，有商業(yè)，有住宅，它都叫房價(jià)的部分。只是對(duì)住宅部分沒有收房地產(chǎn)稅，但是我們不承認(rèn)他沒有收房地產(chǎn)稅，是因?yàn)閺?951年的房產(chǎn)稅做了四次剝離。

次剝離大概是1954-1956年期間，有了工商稅，這個(gè)之前是沒有工商稅的，工商稅是從房地產(chǎn)稅中剝離出來的一種稅；

個(gè)剝離是教育附加和城市維護(hù)事業(yè)稅，也是從原有的房地產(chǎn)稅中剝離出來的；

第三個(gè)是我們后來增加的土地使用稅以及耕地占用費(fèi)，這兩項(xiàng)也是。

換句話說，要想實(shí)行房產(chǎn)稅，*少應(yīng)該把從過去房地產(chǎn)稅中剝離出來的4-5種稅先取消，為什么物業(yè)費(fèi)不叫房地產(chǎn)稅，就是想回避過去從房地產(chǎn)稅中剝離出來的好幾個(gè)稅種。

因此大家不用關(guān)心房地產(chǎn)稅什么時(shí)候出臺(tái)，只用關(guān)心那幾個(gè)從房地產(chǎn)稅中剝離出來的稅種什么時(shí)候取消，那邊取消了這邊就要收了，那邊如果不取消，再怎么吵吵房地產(chǎn)稅也出不了臺(tái)。

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