作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，過去20多年來，房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)增長中可謂功不可沒。北京、上海、深圳等核心一線城市的樓市調(diào)控雖有反復(fù)，但統(tǒng)計顯示其商品房均價仍呈波段性上漲，并在2015年四季度開始凌厲上攻，引發(fā)今年3月25日上海帶頭祭出“史上較嚴(yán)”的限購政策。

限購政策，就是通過某些行政性規(guī)定，對部分“房價上漲過快”一線城市的購房資格進(jìn)行限定，其手段主要包括戶籍、繳納社?；騻€人所得稅年限等。這類限購政策均屬于行政手段，與市場化方向之間存在沖突。

筆者常居上海，在樓市沉浮中也算是跌跌撞撞一路走來。自“3·25新政”發(fā)布至今，直接間接獲悉許多故事，聽著聽著自己也開始胡思亂想起來——有分析師認(rèn)為，從大類資產(chǎn)配置的角度看，一線城市樓市政策收緊對股市有利，理由在于資金可以從樓市流向股票、債券貨幣基金甚至期貨、黃金等金融市場。該人士列舉了2013年3月“新國五條”時的情景作為印證。不過，我并不認(rèn)同這一觀點。

頭先，房地產(chǎn)市場的投資投機行為本身也是金融現(xiàn)象，不能將其與股票、債券對立和割裂起來。甚至在某種程度上，房地產(chǎn)的自住需求也包含了金融投資的影子。如果預(yù)期房價將下跌，多數(shù)人寧愿選擇租房而非掏錢去購購。不管是什么用途，購入房產(chǎn)的理由之一就是它可以保值增值。

同時，房產(chǎn)購購行為與銀行信貸緊密相關(guān)，受到人民銀行貨幣政策的影響直接而巨大。關(guān)于這個話題有研究人士指出，近年來的中國樓市屬于“政策刺激市”和“杠桿市”，與貨幣超發(fā)未流入實體經(jīng)濟(jì)有關(guān)，與2014年以來不斷出臺的房地產(chǎn)刺激政策有關(guān)，更與保守估計杠桿成交金額超2000億元的“場內(nèi)場外配資”有關(guān)。

既然同為金融現(xiàn)象，那么樓市與股市之間就完全不是簡單的蹺蹺板關(guān)系。樓市調(diào)控對股市的具體影響，不是正相關(guān)也不是負(fù)相關(guān)，而是曲線相關(guān)。

其次，去年末開始的一線城市樓市瘋漲，很大程度與“避險”需求有關(guān)，這一點從相關(guān)時點某些高評級企業(yè)債收益率向政策性銀行金融債“看齊”，就可得到明確印證。這也表明，很可能是那些因擔(dān)心經(jīng)濟(jì)下行或債券違約、企業(yè)倒閉而四處尋找出口的資金，不斷涌入債市以及一線城市樓市，才推動了相關(guān)“金融品種”價格的上漲。要知道，一線樓市除了是“房子”之外，更是一種低風(fēng)險的具有金融屬性的投資品。

但是，與股票和債券之間存在的“蹺蹺板效應(yīng)”不同，好地段的房子除了具有避險功能外，還與其上下游諸多產(chǎn)業(yè)鏈有關(guān)聯(lián)，因此樓市投資投機資金的撤離，并不一定意味著股市的上漲或者下跌，它們之間沒有此消彼長的直接關(guān)系。

值得注意，出于對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)以及外匯市場所體現(xiàn)出來的資本外逃預(yù)期等的擔(dān)憂，資金不計代價涌入優(yōu)質(zhì)樓市。從風(fēng)險偏好上來說，目前市場仍未展現(xiàn)出對股票等高風(fēng)險資產(chǎn)的明顯青睞傾向。

第三也是較有意思的一點是，此次以上海為頭的“3·25新政”，一定程度上與去年股市曇花一現(xiàn)的熔斷機制不謀而合，它較主要的體現(xiàn)是流動性的嚴(yán)重缺失。實際上，這一點也讓我多次從半夜的噩夢中驚醒。

舉一個極端的例子來說，假如因為某些原因，上海等一線城市的樓市出現(xiàn)崩潰苗頭，部分先知先覺者開始拋售多余的房產(chǎn)。但有剛需的接盤者卻沒有資格，所以很可能房子掛出去也沒人上門約看。若你每天必須騰出大把時間來接待看房的中介而非意向購房者時，你的焦慮心理能不加劇嗎？你這時會明白，降價也沒有用。

可以簡單測算一下。以上海為例，此次新政將非本市戶籍居民購房繳納個人所得稅或社保的年限，從過去繳2年變?yōu)?年。這意味著什么？很明顯，3年前有財力和購房需求的人，早已購好了房子，當(dāng)初那批潛在購購人群已不是你的菜！而那些曾經(jīng)滿足2年資格的“新上海人”，可能是由于資金不到位或是不認(rèn)同房產(chǎn)的保值增值功能，而一直沒有購房。這群人目前可能已同時喪失了購房資格，或可能依舊認(rèn)為房價長期會下跌，因此他們也不是你的菜！

由于執(zhí)行嚴(yán)格的家庭第三套房禁購，多數(shù)上海本地人或者來滬發(fā)展超過5年甚至更長的外地（滬籍或非滬籍）人士，目前還沒有購房的僅在少數(shù)，這些人不可能替你接盤。來到上海剛好接近5年的人，卻因為沒有資格而無法購房。如果中途有跳槽經(jīng)歷，現(xiàn)在即使想購房，也會因為社保記錄的中斷或有“補繳”記錄而繼續(xù)成為焦慮的觀望者。

股市熔斷機制的特點在于，本來已有漲跌停板的股市，再被人為加上一個“無法交易”的紅線。而此次上海等一線城市的限購新政，無異于也是將市場流動性帶入一種很不樂觀的境地。

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