3月1日起，《較高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》(以下簡(jiǎn)稱物權(quán)法解釋(一))正式開(kāi)始實(shí)施，作為普通家庭財(cái)產(chǎn)中較為重要的房屋，如果因?yàn)榉课輽?quán)屬爭(zhēng)議而對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)證的登記有異議；或者在產(chǎn)權(quán)人不知情的情況下，自己的房產(chǎn)證遭篡改，那么到底是應(yīng)該先進(jìn)行民事訴訟，還是應(yīng)該先打行政官司呢?

近日，《法制日?qǐng)?bào)》記者采訪了北京市房山區(qū)人民法院民二庭法官孫靜波，聽(tīng)法官為您詳解，房產(chǎn)證出了問(wèn)題，到底如何訴訟才能較有效地維護(hù)自己的合法權(quán)利。

審查不嚴(yán)導(dǎo)致房產(chǎn)莫名過(guò)戶

李強(qiáng)有一個(gè)弟弟，兩人公里候都和父母住在父母的房子里，成年后，李強(qiáng)便搬離了家里，而弟弟李華始終和父母共同居住。父母去世后，家里的老房子面臨拆遷，李強(qiáng)認(rèn)為，房子是父母的遺產(chǎn)，自己和弟弟都有繼承權(quán)?？衫钊A卻突然拿出一份房產(chǎn)證，上面記載的房屋產(chǎn)權(quán)人已經(jīng)變成了李華的名字，并對(duì)哥哥說(shuō):“這房子根本就不是父母遺產(chǎn)，早就是我的個(gè)人財(cái)產(chǎn)了?！?/p>

看到房產(chǎn)證，李強(qiáng)很氣憤，他認(rèn)為根據(jù)父母生前工作單位出具的證明材料，房子的產(chǎn)權(quán)人應(yīng)為父母，弟弟無(wú)權(quán)將房屋登記在自己名下，相關(guān)登記機(jī)構(gòu)在辦理產(chǎn)權(quán)證的過(guò)程中審查不嚴(yán)格?？墒牵髦婪慨a(chǎn)證有問(wèn)題，是該直接提起繼承糾紛之訴，確定遺產(chǎn)份額呢?還是先啟動(dòng)一個(gè)行政訴訟撤銷弟弟手上的房產(chǎn)證，而后再打繼承官司呢?

李強(qiáng)的困惑，張女士也同樣面臨著。

張女士夫婦共同購(gòu)購(gòu)了一套商品房，登記的產(chǎn)權(quán)人是張女士夫婦倆。讓張女士沒(méi)想到的是，自己的獨(dú)生兒子小高竟然私刻假公章，偽造了一份繼承公證文書(shū)，稱張女士夫婦均已去世，留有商品房一套，因此身為獨(dú)生子的自己是先進(jìn)合法繼承人。拿著這份偽造的公證書(shū)，小高到當(dāng)?shù)禺a(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)以遺產(chǎn)繼承的方式辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記變更手續(xù)，房屋的產(chǎn)權(quán)人就這樣變成了小高。

張女士夫婦得知此事，立刻與公證機(jī)關(guān)核實(shí)，公證機(jī)關(guān)隨即出具了一份證明文件，證實(shí)小高向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)提交的繼承公證文書(shū)為虛假文書(shū)。張女士夫婦據(jù)此要求產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)將自己房子的產(chǎn)權(quán)人變回來(lái)，但遲遲未能得到辦理。

此時(shí)，張女士夫婦面臨的問(wèn)題在于:是直接提起一個(gè)行政訴訟，要求產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，還是先到法院打一個(gè)民事官司，確認(rèn)自己健在并為該訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)人，而后再提起行政訴訟?

房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議打民事官司

對(duì)于李強(qiáng)和張女士的煩惱，孫靜波法官解釋說(shuō)，其實(shí)他們面臨的是同一個(gè)問(wèn)題:當(dāng)包括房產(chǎn)證在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)通過(guò)行政訴訟還是民事訴訟行使自己的權(quán)利。

根據(jù)我國(guó)物權(quán)法的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅經(jīng)依法登記才發(fā)生法律效力，法律另有規(guī)定的除外；不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)；不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。

這就意味著，產(chǎn)權(quán)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，而登記行為是由行政機(jī)構(gòu)依職權(quán)作出的。目前，產(chǎn)權(quán)登記的審查主要還是對(duì)相對(duì)人提交的書(shū)面材料進(jìn)行形式審查，所以不能排除登記內(nèi)容與真實(shí)的權(quán)利歸屬存在偏差的情形。當(dāng)這種情況出現(xiàn)時(shí)，真正權(quán)利人的權(quán)利如何保護(hù)呢?

物權(quán)法解釋(一)條和條給出了明確的答案:因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬，以及作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記基礎(chǔ)的購(gòu)賣(mài)、與、抵押等產(chǎn)生爭(zhēng)議，當(dāng)事人提起民事訴訟的，應(yīng)當(dāng)依法受理；當(dāng)事人已經(jīng)在行政訴訟中申請(qǐng)一并解決上述民事?tīng)?zhēng)議，且人民法院一并審理的除外；當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。

根據(jù)這項(xiàng)規(guī)定，如果當(dāng)事人想要確認(rèn)的是爭(zhēng)議的不動(dòng)產(chǎn)歸誰(shuí)所有，或者不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利是基于什么原因產(chǎn)生、變更、消滅的，就應(yīng)該提起民事訴訟。李強(qiáng)與弟弟之間的糾紛就屬于這種類型。

政府登記錯(cuò)誤應(yīng)提行政訴訟

李強(qiáng)和弟弟對(duì)房屋權(quán)屬的爭(zhēng)議屬于平等民事主體之間的爭(zhēng)議，雖然弟弟拿出了一份房產(chǎn)證，但李先生仍然可以在民事訴訟中，通過(guò)提交相反的證據(jù)推翻上述房產(chǎn)證，請(qǐng)求法院查明房子真正的權(quán)利人到底是誰(shuí)。然后，再以此為基礎(chǔ)，確定能否繼承以及繼承份額。

張女士面臨的則不是這種情況。張女士夫婦與自己的兒子小高對(duì)房屋的權(quán)屬并不存在爭(zhēng)議，且公證機(jī)關(guān)已經(jīng)證明了登記機(jī)構(gòu)據(jù)以辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的公證文書(shū)是虛假文書(shū)，在這種情況下，登記機(jī)構(gòu)沒(méi)有及時(shí)更正自己錯(cuò)誤的登記行為，張女士就可以直接通過(guò)行政訴訟，請(qǐng)求撤銷小高的產(chǎn)權(quán)登記證書(shū)，將房子權(quán)屬變更回自己名下，不需要先打一個(gè)確權(quán)訴訟了。

“也就是說(shuō)，如果當(dāng)事人的目的僅僅是要確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記行為本身違法，例如登記機(jī)構(gòu)無(wú)正當(dāng)理由拒絕辦理登記、登記內(nèi)容與對(duì)應(yīng)證明材料不相符、依據(jù)被認(rèn)定為無(wú)效或違法的證明材料辦理的登記等，就應(yīng)當(dāng)提起行政訴訟。”孫靜波說(shuō)，物權(quán)法解釋(一)對(duì)于房屋權(quán)屬登記爭(zhēng)議的規(guī)定，簡(jiǎn)而言之就是:房屋有權(quán)屬爭(zhēng)議，打民事官司；權(quán)屬無(wú)爭(zhēng)議，只是認(rèn)為登記行為違法，打行政官司。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛(ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！