近期，各地“因城施策”的樓市新政密集出臺，呈現(xiàn)“限購、促銷并存”的現(xiàn)象。其中，上海、深圳等城市出臺了不同程度的收緊政策，以遏制樓市“高燒”；而許多三四線城市祭出了“購房可獲財政補(bǔ)貼”等重磅促銷政策，鼓勵民眾購房。

需要指出的是，多地提出，要加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險防控，并厲聲叫停頭付貸等業(yè)務(wù)。專家認(rèn)為，頭付貸加大了房地產(chǎn)杠桿，容易形成金融和房地產(chǎn)泡沫，產(chǎn)生金融風(fēng)險，應(yīng)當(dāng)予以禁止。

滬深等地出手遏制樓市“高燒”

在去庫存的壓力和要求下，國家去年以來陸續(xù)出臺了降低頭付比例、公積金政策調(diào)整等一系列房地產(chǎn)利好消息，購房者紛紛入市，一線城市和個別熱點二線城市房價過快上漲。

中新網(wǎng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，為了遏制樓市出現(xiàn)“高燒”，上海、深圳、南京和武漢等一二線城市密集出臺了房地產(chǎn)新政，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

上海提高了外地人的購房門檻，非本市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社保的年限，從自購房之日起計算的前3年內(nèi)在本市累計繳納2年以上，調(diào)整為自購房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上。

外地人在深圳購房的門檻也進(jìn)一步抬高，按照新政，非深戶籍在深購房，社保繳滿年限由此前的1年提高至3年；對購房人家庭名下在本市無房但近2年內(nèi)有住房貸款記錄的或在本市已有一套住房但已結(jié)清相應(yīng)住房貸款的，貸款頭付比例執(zhí)行較低4成。

此外，武漢也出臺了公積金貸款新政，頭套房公積金貸款較高額度由60萬元下調(diào)至50萬元。南京近日也明確要求，加強(qiáng)對個人住房貸款頭付資金來源的審查。對于有購房貸款記錄的借款人家庭，不得納入“頭次購購普通住房”支持對象。

為何上述地區(qū)紛紛出臺收緊政策？房價非理性上漲顯然是一大原因。上海市住建委負(fù)責(zé)人在樓市新政發(fā)布會上指出，去年下半年以來，特別是進(jìn)入2016年，上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了非理性過熱的情緒，房價形成了加速上漲的趨勢，同時也有投資投機(jī)性需求回潮、部分企業(yè)及從業(yè)人員違規(guī)操作等一些新情況、新問題。需要始終高度關(guān)注，維護(hù)市場秩序、穩(wěn)定市場預(yù)期。

“一些熱點城市房價過快上漲，是購購力蓄積的結(jié)果?！敝袊缈圃撼鞘邪l(fā)展與環(huán)境研究所原所長牛鳳瑞對中新網(wǎng)記者分析，一二線城市經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，人口集聚還在繼續(xù)，房子需求量本身就比較大，再加上這些年限購限貸，供給矛盾尚未解決。隨著國家相關(guān)利好政策出臺，需求馬上出現(xiàn)井噴，這些房價非理性上漲的地區(qū)有必要進(jìn)一步出臺政策，促進(jìn)房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展。

多地提出購房可獲得補(bǔ)貼

中新網(wǎng)記者注意到，當(dāng)前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)分化現(xiàn)象。一方面，在政策刺激下，一二線城市房地產(chǎn)銷售火爆，不得不出臺收緊政策；另一方面，在高庫存壓力下，三四線城市銷售起色不大，不得不出臺更大力度的利好政策，多地甚至提出購房可獲得補(bǔ)貼的促銷措施。

譬如，3月28日，沈陽市發(fā)布22條房產(chǎn)新政，其中明確，對高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生購購商品住房給予每平方米200元獎勵政策。兩地分居家庭在沈陽市購房安家的，按購房面積每平方米補(bǔ)貼100元。

除了沈陽，四川省的西昌市、宜賓市等多地也出臺了購房補(bǔ)貼新政。如，2016-2017年在西昌市城區(qū)規(guī)劃內(nèi)購購商品住房的農(nóng)村居民，在辦理《房屋所有權(quán)證》后，市財政按每平方米200元標(biāo)準(zhǔn)給予購房補(bǔ)貼。宜賓市也提出，今年購房補(bǔ)貼將 房面積大小，給予200元/平方米的購房補(bǔ)助。

此外，河南南陽市決定，對進(jìn)城購購普通商品住房的農(nóng)民，每套房發(fā)放1萬元的財政補(bǔ)貼；三門峽市也提出，農(nóng)民購購頭套普通住房（包括二手房）每平方米補(bǔ)貼150元；對套改善性住房每平方米補(bǔ)貼100元。

牛鳳瑞指出，房地產(chǎn)市場本身屬于區(qū)域性市場，現(xiàn)在一些城市搞限購，一些城市搞促銷，這是市場分化的結(jié)果，也說明現(xiàn)在三四線城市的庫存壓力更大。“前些年一線城市政策收緊，地產(chǎn)商投資轉(zhuǎn)向三四線城市，但是當(dāng)?shù)匦枨罅亢褪袌鋈萘坑邢?，一定程度上造成了現(xiàn)在的高庫存?！?/p>

多地叫停頭付貸

注意到，在這一輪購房熱中，不少地方購房者的頭付款使用了頭付貸等樓市配資方式。對此，多地提出，要加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險防控，并明確叫停頭付貸等業(yè)務(wù)。

上海在新政中提出，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從事頭付貸、過橋貸及自我融資、自我擔(dān)保、設(shè)立資金池等場外配資金融業(yè)務(wù)。對各類非正規(guī)金融機(jī)構(gòu)為房產(chǎn)交易提供各種形式金融業(yè)務(wù)行為，開展專項整治。

深圳也提出，結(jié)合前期全市頭付貸風(fēng)險排查情況，繼續(xù)開展全市金融風(fēng)險排查和專項整治，嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)、小額貸款公司等金融機(jī)構(gòu)從事頭付貸、購房、過橋貸等金融杠桿配資業(yè)務(wù)。行業(yè)協(xié)會應(yīng)充分發(fā)揮自律功能，引導(dǎo)互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)、小額貸款公司等規(guī)范經(jīng)營。商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)對購房頭付款的來源核查。

央行南京分行、銀監(jiān)會江蘇監(jiān)管局近日也聯(lián)合下發(fā)通知，嚴(yán)格禁止頭付貸或零頭付，要求商業(yè)銀行按照“了解你的客戶”的原則，從嚴(yán)審查住房貸款業(yè)務(wù)真實性、合規(guī)性，堅持“客戶的頭付款不能來源于借貸資金”的底線。

“如果頭付貸大范圍推行，將會大大增加房地產(chǎn)市場的杠桿。”牛鳳瑞表示，使用頭付貸，往往意味著房子都是靠銀行貸款購來的，這樣銀行風(fēng)險加大，容易形成金融和房地產(chǎn)泡沫，危害金融系統(tǒng)安全。

牛鳳瑞還指出，形形色色的“頭付貸們”，容易讓一些投機(jī)者鉆空子，占用銀行的資金炒房，這無異于空手套白狼。因此，監(jiān)管層必須要叫停并禁止頭付貸，這也是降低金融風(fēng)險的需要。

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