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樓市去庫存的PPP之路

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天  來源:證券時報  閱讀 480 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

建議由轉(zhuǎn)移支付激勵,借助地方政府債務發(fā)行和置換,低價收購樓市庫存,超低價出售或無償出租給農(nóng)民工。

李宇嘉

2016年是樓市“去庫存”攻堅戰(zhàn)的元年,想必國家對于住建部下了“軍令狀”,今年要在“去庫存”上給出亮麗政績。于是,新年伊始,據(jù)說住建部就馬不停蹄召集各省開會,要各地亮出“去庫存”利器。筆者猜想,“去庫存”會像過去保障房建設(shè)、房價控制一樣,列入對各級政府的問責。

問題是,自從2014年7月份,住建部召開年中全國建設(shè)工作會議,將“去庫存”作為樓市主題以來,“去庫存”戰(zhàn)役已經(jīng)打了一年半。目前來看,能用到的辦法基本上都已用到了,也用盡了,比如公積金政策已窮盡、房貸利率降至歷史較低。能想到但暫時還用不到的辦法,比如機構(gòu)規(guī)?;召徯路縼碜赓U、項目發(fā)行信托投資基金消化等,也想到了,并制定了方案。

2015年,樓市銷售面積累計增幅能夠從年初的-16.2%,逆轉(zhuǎn)至年末的7.4%,完全拜密集打響的“去庫存”持久戰(zhàn)所賜。但是,庫存高壓卻不見緩解,年末甚至連續(xù)出現(xiàn)千萬平方米的庫存攀升。據(jù)筆者調(diào)查,目前少數(shù)二線城市和600多個三四線城市的庫存,集中了全國近70%的比重,或許是一個“無底洞”。媒體統(tǒng)計的在售庫存(消化周期大概在2-3年)僅僅是冰山一角,若將在建未售、已批未建兩塊更大的庫存算在內(nèi),整體庫存消化或許需要5-7年,甚至更長時間。

目前,可行的政策還有較后一項,就是棚戶區(qū)改造“貨幣化安置”。但是,根據(jù)筆者的調(diào)研,很多開發(fā)商將棚改“貨幣化安置”作為成功逃離三四線城市較后的“救命稻草”,開發(fā)商申請的隊伍都排到了政府的大門外。因此,棚改僅僅能消化一少部分,再說棚改又會誕生新的庫存。

對于“去庫存”,頂層設(shè)計上可謂非常精致,即將其與戶籍制度改革、新型城鎮(zhèn)化結(jié)合起來,既實現(xiàn)了樓市“去庫存”,也降低了城鎮(zhèn)化成本,還促進了內(nèi)需社會構(gòu)建。但是,行內(nèi)人都懂得,這是個中長期見效的改革措施,且對于配套改革的到位程度要求很高,比如厘清地方公共服務職能、地方新財源等等。另外,由于產(chǎn)業(yè)空心化、優(yōu)質(zhì)服務不足,三四線城市戶口含金量有多高呢?

因此,短期內(nèi)“去庫存”,必須另想他法。筆者認為,樓市庫存壓頂,不啻為房地產(chǎn)領(lǐng)域的產(chǎn)能嚴重過剩。試想,如果樓市庫存不嚴重,上游能源、建材、重化工業(yè)產(chǎn)能也不會過剩到“攻堅戰(zhàn)”的地步。而且,由于樓市庫存成本低、顯現(xiàn)的滯后性,加上政府大力扶持,其過剩程度甚至超過了上游產(chǎn)能。

筆者認為,將農(nóng)民工市民化與“去庫存”對接起來,大思路是正確的。但是,寄望于戶籍制度改革,真的是“一萬年太久”,再說地方政府目前無財力、無積極性。若祭出常規(guī)財政補貼,則顯得“小打小鬧”。西南財經(jīng)大學《2013年中國家庭金融調(diào)查報告》顯示,我國農(nóng)民工家庭平均凈資產(chǎn)28萬元,除去17.6萬房地產(chǎn)資產(chǎn)后,剩余資產(chǎn)12.8萬,較具流動性的金融資產(chǎn)僅2.4萬元。因此,即便給予補貼,我國大部分農(nóng)民工家庭也不具備城鎮(zhèn)購房支付能力。

目前,“去庫存”已經(jīng)陷入囚徒困境和道德困境。國家怕樓市庫存沖擊經(jīng)濟,一味地去救,這反而給開發(fā)商帶來幻想;庫存消化的同時,房價地價在上漲,地方政府和開發(fā)商都試圖尋租上級政府,延續(xù)土地財政和樓市黃金期;城鎮(zhèn)化、改善型需求還在創(chuàng)造樓市新需求,每個開發(fā)商都希望別人退出。

由此,樓市較后的結(jié)局或許是大家都死掉了,包括地方財政風險和金融風險。因此,站在樓市去產(chǎn)能具有全局上和戰(zhàn)略上的高度,建議由轉(zhuǎn)移支付激勵,借助地方政府債務發(fā)行和置換,低價收購樓市庫存,超低價出售或無償出租給農(nóng)民工,這是一條可選、可行和有誠意的辦法。

事實上,這一做法是政府償還為農(nóng)民工提供住房保障的歷史欠賬,過去的福利房都是無償或超低價提供的,也是農(nóng)民工共享工業(yè)化、城市化紅利的必然選擇,更是將城市化從“土地城市化”糾偏到“以人為本”城市化的先進路徑。而且,開發(fā)商建設(shè)、政府收購和運營(即BOT、BOR)也是住房保障效率較高的PPP選擇。


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