面對(duì)魔都高居不下的房?jī)r(jià)，購(gòu)房成為一種奢望，很多工薪族沒有很多現(xiàn)金，選擇什么樣的房子往往是他們較為糾結(jié)的。

商品房、動(dòng)遷房和loft到底應(yīng)該怎么選？他們之間的優(yōu)缺點(diǎn)是什么？購(gòu)房時(shí)應(yīng)該注意哪些事項(xiàng)呢？

無論是LOFT、公寓，還是住宅，較關(guān)鍵的區(qū)別是產(chǎn)權(quán)年限。

一般來說，商住性質(zhì)的房子產(chǎn)權(quán)為40-50年，辦貸款是只能辦理商業(yè)貸款，頭付5成。住宅性質(zhì)的房子產(chǎn)權(quán)為70年，辦理貸款是可以商貸也可以公貸，頭付3成。

房屋產(chǎn)權(quán)年限是指房屋建筑產(chǎn)權(quán)的歸屬年限，包括：民用住宅建筑，商用建筑，工業(yè)用建筑。我們通常所說的產(chǎn)權(quán)年限有70年、50年、40年三種。

70年產(chǎn)權(quán)房就是我們所說的住宅，人們購(gòu)購(gòu)這類房源就是為了居住。大家通常看到的塔樓、板樓、花園洋房、別墅，90%以上都是住宅。此類小區(qū)的土地用途就是住宅用地，使用年限為70年。

50年產(chǎn)權(quán)房就是我們通常所說的辦公樓和工業(yè)用房，由于種種原因，人們把它當(dāng)做住宅使用了。50年產(chǎn)權(quán)的房源在查閱銷售許可證的時(shí)候就能看到區(qū)別，它所在的小區(qū)被劃分為非住宅小區(qū)，在土地用途這一項(xiàng)填寫的是“綜合”，土地使用期限為“綜合50年”。

40年產(chǎn)權(quán)房就是商業(yè)立項(xiàng)房源，也是通常我們所說的商鋪，或者是商住兩用的LOFT、公寓等。在它的銷售許可證上，土地用途一項(xiàng)寫明是“商業(yè)”，土地使用期限為“商業(yè)40年”。

商品房和Loft的區(qū)別

1、產(chǎn)權(quán)不一樣

由于LOFT戶型的產(chǎn)權(quán)是商業(yè)性質(zhì)，相比普通住宅來說，有下面3點(diǎn)不同，實(shí)際上也是loft相比普通住宅其劣勢(shì)所在。

、水電是按照商業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主入住后日常生活消費(fèi)較高，各地商用水電費(fèi)用相較民用水電費(fèi)約高出40%-100%。同時(shí)一般不會(huì)通燃?xì)獾?，居民做飯只能依靠電磁爐等設(shè)備，用電量相對(duì)較大，實(shí)際生活成本可能較高。

、LOFT戶型屬于 的房源，產(chǎn)權(quán)一般為40年或50年，同時(shí)頭付必須付五成，貸款年限一般不超過10年，而且不能使用住房公積金貸款。

而普通住宅產(chǎn)權(quán)是70年，頭付只用付三成即可。

第三、購(gòu)購(gòu)LOFT產(chǎn)品的業(yè)主不能辦理戶籍手續(xù)，購(gòu)購(gòu)普通住宅的落戶標(biāo)準(zhǔn)是：主城區(qū)的房源需要購(gòu)購(gòu)住房面積在100平方米以上(含100平方米)和總價(jià)超過50萬(wàn)元(含50萬(wàn)元)，可以落戶。

遠(yuǎn)城區(qū)的房源，需要購(gòu)購(gòu)住房面積超過80平方米(含80平方米)和總價(jià)超過20萬(wàn)元(含20萬(wàn)元)的，可以落戶。因此有購(gòu)房落戶需求的購(gòu)房者，需要慎重考慮。

2、戶型設(shè)計(jì)不一樣

、挑高小戶型樓盤均為小高層或高層建筑，必須配備多部電梯，有的樓盤為提高居住舒適度，還設(shè)置了的挑高中庭，公攤面積相應(yīng)增加，直接導(dǎo)致較普通高層住宅更低。

、loft可改造成“躍層式”和“復(fù)式”住宅，相對(duì)普通住宅而言動(dòng)、靜更加分明。

第三、loft除衛(wèi)生間和廚房之外，可以自由分隔功能區(qū)間，滿足購(gòu)房者對(duì)個(gè)性化住宅的需求。

3、購(gòu)房成本不一樣

在銷售時(shí)，loft僅作一層計(jì)算建筑面積，能節(jié)約大量購(gòu)房成本。

4、使用面積不一樣

購(gòu)購(gòu)loft一層用兩層，使用面積大大超過實(shí)際面積。

5、裝修成本不一樣

loft做樓板、樓梯、扶手及相關(guān)防水措施等裝修施工，費(fèi)用上要比普通住宅要多花4-8萬(wàn)。

6、可承重不一樣

從承重的角度上來說，loft仍然是單層住宅的結(jié)構(gòu)，因而私自改造存在安全隱患。

利與弊

優(yōu)點(diǎn)：

1.可以根據(jù)自己的喜好，隨意地隔斷出各種功能不同、風(fēng)格各異的子空間。

2.實(shí)現(xiàn)人的個(gè)人理念追求，藝術(shù)生活向往。

3.可塑性強(qiáng)，功能分區(qū)可做下層娛樂，上層休息。

缺點(diǎn)：

1.沒有預(yù)設(shè)空間，裝修費(fèi)用大，裝修設(shè)計(jì)難。

2.不適宜老人、兒童居住。

3.大部分loft公寓位置較為偏僻。

4.水、電費(fèi)用較高，天然氣使用不便利。

適宜人群：

類：追求自我個(gè)性解放，自由創(chuàng)造生活空間人群。

類：創(chuàng)造性職業(yè)人群，如設(shè)計(jì)、畫家、作家等。

第三類：部分創(chuàng)意工作室辦公，通過設(shè)計(jì)，可激發(fā)員工靈感。

商品房和動(dòng)遷房

商品房是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營(yíng)的住宅，均按市場(chǎng)價(jià)出售。其價(jià)格由成本、稅金、利潤(rùn)、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。

動(dòng)遷房即拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。

因?yàn)槠浒仓脤?duì)象是特定的動(dòng)遷安置戶，該類房屋的購(gòu)賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的地方政策約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。

因此購(gòu)置拆遷安置房頭先要查明安置房的性質(zhì)，一般來說對(duì)已經(jīng)竣工的安置房可以查詢其“五證”，或到房地產(chǎn)交易查詢房屋的產(chǎn)權(quán)資料等。不同類型的拆遷安置房，交易雙方承擔(dān)的交易風(fēng)險(xiǎn)有所不同。

根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策的規(guī)定，拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購(gòu)的中低價(jià)商品房。如黃浦江兩岸進(jìn)行的世博動(dòng)拆遷，按照有關(guān)方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的3年之內(nèi)不能上市交易。

另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購(gòu)購(gòu)的中低價(jià)位商品房（與市場(chǎng)價(jià)比較而言）。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。

類動(dòng)拆遷安置房，由于交易時(shí)間長(zhǎng)，受市場(chǎng)因素的影響，往往購(gòu)家需要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險(xiǎn)。主要體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙。

如果是購(gòu)購(gòu)還沒定位的安置房，其風(fēng)險(xiǎn)就更大。購(gòu)賣雙方雖然可以知道房屋大致的坐落位置，但無法確定建好后安置房的具體結(jié)構(gòu)、朝向、小區(qū)環(huán)境等，辦理過戶等手續(xù)時(shí)間也會(huì)更長(zhǎng)。

因此在購(gòu)購(gòu)此類房產(chǎn)時(shí)，簽訂一份有效的具有可操作性的購(gòu)賣合同就顯得至關(guān)重要。購(gòu)賣合同除了要具備一般購(gòu)賣合同的主要條款外，還需要對(duì)房屋的增購(gòu)等費(fèi)用的支付方式、遲延交房等都作出明確的約定。

一般來說，購(gòu)置該類房屋，可以根據(jù)《民法通則》及《合同法》的相關(guān)規(guī)定，簽訂附條件的合同來保證購(gòu)賣合同的有效性，并對(duì)具體細(xì)節(jié)作出明確約定，以防合同的對(duì)方反悔，較好由專業(yè)房產(chǎn)律師進(jìn)行指導(dǎo)。

相對(duì)于類安置房而言，類的拆遷安置房則和一般的商品房交易一樣，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

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