我們總結(jié)一下，房產(chǎn)規(guī)劃在我們理財(cái)生涯中的合理安排：

　　一全款購還是貸款購，貸款多少合適?

　　這個(gè)問題，還是比較好回答的，當(dāng)然是貸款購啦，用銀行的錢，豈不樂哉，如果你是土豪，請隨意，現(xiàn)金實(shí)在沒地兒去啦，購個(gè)房子玩玩，就不多說啦。

　　建議：

　　貸款購，能用公積金貸款購是較好的啦，公積金政策近幾年也是在不斷的放寬，購房，租房都可以用，對購房較利好的就是貸款的上限又從80萬提高到120萬。如果你房子總額多，貸款還可以公積金和商業(yè)貸款混合貸，是不是很人性化。

　　公積金貸款現(xiàn)在的利率是4.05%，商業(yè)貸款也在6%上線，用商業(yè)貸款利率城市不同各地還會(huì)有小幅度的折扣。

　　貸款，個(gè)人建議就按照較低要求付的頭付款來貸就ok，后面在具體分析到。

　　二如果貸款，貸多長時(shí)間合適，要提前還款嗎？

　　先來舉個(gè)例子：地點(diǎn)坐標(biāo)：北京，頭付30%，公積金和商業(yè)貸款混合貸款，公積金：4.05%商業(yè)貸款：6.15%，公積金貸款120萬，商業(yè)貸款280萬，貸款400萬。

　　很多朋友看到30年，等額本息的總利息是421.5萬，等額本金332.1萬，尼瑪，坑爹啊，銀行收了我們這么多利息。

　　但是我們換位思考，投資的利息只要大于6.15%，假如現(xiàn)在主流P2P平臺(tái)10%，那么如果不還銀行的錢，而是投資收益大于10%，那我們的資金又多創(chuàng)造了3.85%的利息哦，比我們現(xiàn)在的一年期定期存款都高，你說合算不合算。

　　建議：

　　按較長的時(shí)間貸款，能貸30年，就貸30年，如果每年都可以找到高于6.15%的投資，不用著急還銀行貸款的。

　　提前還款，就看你想不想在用銀行的錢投資嗎？自由選擇權(quán)在你們手上哦。

　　三等額本息or等額本金

　　頭先我們站在銀行按揭還貸款的角度分析等額本金和等額本息。

　　等額本金還款方式比等額本息還款方式下，同樣的年限，但是利息支出會(huì)高出很多，上圖大家應(yīng)該也看到了。所以，如果選擇了等額本息還款方式，就感覺自己吃了很大的虧似得。

　　但是，真的是這樣嗎？

　　其實(shí)無論是等額本息或者是等額本金還款方式，其利息的計(jì)算都是用你借用銀行的本金余額，乘以對應(yīng)的月利率（約定的年化利率/12個(gè)月），計(jì)算出自己當(dāng)月應(yīng)該償還銀行的利息的。也就是說，兩種不同的還款方式，利率水平其實(shí)是一樣的。之所以計(jì)算出的利息不同，其實(shí)是因?yàn)槟悴煌路萁栌玫谋窘鸩煌斐傻?。借的本金多，要還的利息就多；借的本金少，要還的利息就少。

　　舉個(gè)例子：

　　如果借款100萬，20年還清，年利率6.15%，則月利率為0.5125%。

　　1.假設(shè)等額本金，則月還款本金為：100萬/240個(gè)月，即每月為4167元；

　?。?）個(gè)月還款利息為：100萬*0.5125%=5125元，則個(gè)月的實(shí)際還款額為4167+5125=9625元。

　?。?）個(gè)月剩余本金為100萬-4167=995833元，則個(gè)月要還的利息為：

　　995833*0.5125%=5103.64元，則個(gè)月的實(shí)際還款額為4167+5103.64=9270.64元

　　以此類推

　　等額本金下20年共還款約161.7萬元，共支付利息61.7萬元。

　　2.如果是等額本息，借款100萬元，20年還清，年利率6.15%，月利率0.5125%，則每月還款額（含本、息）為7251.12元。

　?。?）個(gè)月計(jì)算出的利息同樣為5125元，個(gè)月只歸還了本金7251.12-5125=2126.12元；

　?。?） 個(gè)月計(jì)息的基礎(chǔ)是上個(gè)月的本金余額，即100萬-2126.12=997873.8元，則個(gè)月應(yīng)還的利息是5114.10元，即個(gè)月歸還的本金為2137.01元

　　以此類推

　　等額本息下，20年共還款約174萬元，共支付利息74萬元。

　　通過上面的計(jì)算，是不是可以看出：兩種不同的還款方式，都是公平的。不存在吃虧占便宜、不存在哪個(gè)更合算的問題。等額本金與等額本息相比，因?yàn)橹霸路菝總€(gè)月都比等額本息的還款金額大，所以其實(shí)就類似于每個(gè)月都有部分提前還款，通過這種每個(gè)月的提前還款減少了本金余額，占用利息自然就少了。其實(shí)如果不選擇等額本金的方式，而是在你有錢的時(shí)候?qū)ｉT做一大筆的提前還款，效果也是差不多的。你較終利息高，是因?yàn)槟忝總€(gè)月占用銀行的本金多造成的，并不是銀行設(shè)計(jì)要多賺你的利息。

　　所以，如果你前期資金并不算太緊張，可以選擇等額本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期資金緊張，你可以選擇等額本息方式，這樣雖然前期利息支出多，但是資金壓力會(huì)小。等什么時(shí)候有資金的時(shí)候適當(dāng)做些提前還款，同樣能夠達(dá)到降低利息支出的效果。

　　等額本金所還利息少，但是初期還款壓力大；等額本息月還款金額相同，但是利息稍多。

　　借用銀行的錢，我們把結(jié)余下來的錢，投資利息只要比銀行高，其實(shí)就是賺的，個(gè)人比較偏好等額本息，投資收益大于銀行利息，就是劃算的，所以相當(dāng)于在利用銀行錢做投資了。

　　另外：如果網(wǎng)貸款平臺(tái)，等額本息還款，對于投資者來說，實(shí)際的收益又是怎樣的呢？用10000元投資一個(gè)12個(gè)月的項(xiàng)目，年化收益12%，一年后你的本息合計(jì)有多少？一年后回款10661，實(shí)際年化6.61%，而目前我們多多智富平臺(tái)一個(gè)月的項(xiàng)目就年化率高達(dá)16%了，每月復(fù)投收益倍增，基價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于6.15%的商業(yè)貸款。

　　結(jié)論：

　　建議選擇等額本息的還款方式，理由一，購房前期已經(jīng)拿出了大額的現(xiàn)金，還款初期還款壓力較大，等額本金前期還款數(shù)值多。隨著生活水平提高，可支配現(xiàn)金會(huì)越充沛，這個(gè)時(shí)候無論提前還款還是投資都會(huì)比較從容滴哦。

　　四、哪類人適合提前還款vs不用提前還款

　　提前還款三類人：

　　1.傳統(tǒng)保守黨：錢只存銀行，不做任何投資，不學(xué)習(xí)，不了解，不愿意承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)的朋友，還是提前還了吧，為了生活更踏實(shí)的明智選擇。

　　2.不想要任何的負(fù)責(zé)，覺得欠錢很有負(fù)擔(dān)，心里壓力超級大的朋友，為了你更好的睡眠質(zhì)量，請你還了吧。

　　3.這一類是高人哦，還了房子的錢，又拿無貸款的房子去銀行做抵押貸款的朋友，相比你肯定有非?？孔V的投資渠道，并且肯定高于抵押貸款的利率，如果你身邊有這樣的朋友，請注意，請抱大腿，土豪，帶多多君一塊玩吧。

　　建議不用提前還款的類型：

　　1.公積金貸款，商貸7折，8折，公積金貸款利率才4.05%，余額寶的投資你就已經(jīng)平了，這么低的成本，你就偷著樂吧。

　　2.等額本金還款期限已經(jīng)超過三分之一，剩下的利息已經(jīng)越來越少，不用選擇提前還款了，本金都已經(jīng)還了大半了，每個(gè)月還的利息部分已經(jīng)比較少了哦。

　　等額本息還款期已經(jīng)超過二分之一，可以提前還款，但是看準(zhǔn)時(shí)間，節(jié)省的利息會(huì)比較多，其實(shí)節(jié)省的利息已經(jīng)沒有多少了。

　　較后說上一句，其實(shí)思路很簡單，找到年利率大于4.05%，6.15%的投資產(chǎn)品就ok啦，你就在用銀行的錢掙錢。

　　現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，是降息通道，借的錢越長越好，利息降了，年就可以享受新的低的利率哦。

　　總結(jié)：

　　頭先，如果能借到銀行的錢，一定是能借多少借多少，能借多久借多久。為什么？因?yàn)橹袊鴮?shí)際上長期是高通脹、低利率，甚至長期是負(fù)利率。你借到銀行的錢，其實(shí)就是等于賺到了。

　　也因?yàn)樨?fù)利率的這個(gè)原因，所以等額本息還款要比等額本金還款好。等額本息確實(shí)較后還給銀行的利息要多一些，但是一開始的壓力要小一些。很多人購房一開始就是借了債的，很多人一開始的壓力都非常大。這個(gè)時(shí)候，能減輕一點(diǎn)是一點(diǎn)。更重要的是，現(xiàn)在中經(jīng)濟(jì)學(xué)家和政府官員都相信“通脹比通縮好”。所以，美國量化寬松，歐洲日本量化寬松，中國也是。所以，負(fù)利率有可能長期存在。用等額本息還款你現(xiàn)在一個(gè)月還3000，30年之后還是還3000；等額本金現(xiàn)在一個(gè)月還4500，30年后還1000?？墒牵F(xiàn)在的錢要比30年后的錢要值錢呀?，F(xiàn)在每個(gè)月月供多1500，可能會(huì)讓很多人吃不消。30年之后每個(gè)月少了2000塊錢，可能只夠吃個(gè)早餐了。時(shí)間值錢呀！

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