2014年10月23日,海口市民張女士交了3萬元定金在?？诟叩俏鹘值陌隧槾髲B購購了一套房,后來因購房產(chǎn)生的各種不愉快便向開發(fā)商提出退款要求,在工商部門的介入下,開發(fā)商承諾今年7月30日退還全部定金,但張女士至今只收到少部分。購房對于很多市民來說,是人生中一項很大的消費,稍有不慎便會碰上和張女士一樣的問題,今天,就和大家分享一下有關(guān)購房的那些事兒。

    流程1:明確目標(biāo)

    購房流程步要考慮的是:購房用來做什么,如果用來自住,則需要考慮以下因素:購購的是新房還是二手房;是否靠近公交車站;看病、購物是否方便;孩子上學(xué)距離是否適當(dāng);房屋周邊環(huán)境如何;距離市多遠(yuǎn)。當(dāng)然,所有設(shè)想成立的前提條件是,您應(yīng)該明確預(yù)算。確定好這一步,就可以著手準(zhǔn)備看房了。

    流程2:實地看房

    實地看房,具體應(yīng)該考慮以下幾方面的因素:開發(fā)商的口碑;樓盤本身的容積率、樓間距、綠化率;戶型的、采光通風(fēng)、是否滲水、交付標(biāo)準(zhǔn);項目周邊生活配套是否方便;.樓盤周邊是否有高壓線等各方面污染情況。

    流程3:付款方式

    付款方式,分為:一次性付款、分期付款、按揭付款、公積金貸款。

    一次性付款:這是較為常見的付款方式,目前一般多用于那些低價位小單元的樓盤銷售。

    利:一次性付款一般都能從銷售商處得到房價款的5%左右的優(yōu)惠,如是現(xiàn)房則能很快獲得房屋的產(chǎn)權(quán),如果是期房則這種付款方式價格較低。

    弊:一次性付款需要籌集大筆資金,且損失此項資金的利息,對經(jīng)濟能力有限的購房者壓力較大。如果是期房的一次性付款,開發(fā)商有可能不按期交房,造成利息甚至全部房款損失,購房風(fēng)險大。

    分期付款:又分為免息分期付款和低息分期付款,是比較吸引人的付款方式。

    利:緩解一次性付款的經(jīng)濟壓力,也可用房款督促開發(fā)商履行合同中的承諾。

    弊:分期付款隨著付款期限的延長,利率越高,房款額比一次性付款的房款額高。

    按揭付款:即購房抵押貸款,是購房者以所購房屋之產(chǎn)權(quán)作抵押,由銀行先行支付房款給開發(fā)商,以后購房者按月向銀行分期支付本息的付款方式,因為它能使市場潛在需求迅速轉(zhuǎn)化為有效需求,所以成為促進房地產(chǎn)市場活躍的較有效手段。

    利:可以籌集到所需資金,實現(xiàn)購房愿望,花明天的錢圓今天的夢。

    弊:目前手續(xù)繁瑣、限制較多。

    公積金貸款:居民購房除了動用歷年的積蓄,購房資金不足部分一般都頭先申請個人住房公積金貸款,仍不足部分則再申請由銀行個人住房按揭貸款解決,目前運用此種個人住房公積金貸款與銀行個人住房按揭貸款相結(jié)合的“組合貸款”已是購房較普遍的貸款方式。因為它比較符合現(xiàn)實又較為合理,畢竟每戶家庭可以計貸的個人住房公積金額度不會很多,若全部向銀行貸款又會在利息上負(fù)擔(dān)太重。

    流程4:鑒定認(rèn)購書

    認(rèn)購書主要內(nèi)容包括:

    1、認(rèn)購物業(yè);2、房價、戶型、面積、單位價格(幣種)、總價;

    3、付款方式(一次付款、按揭付款);4.認(rèn)購條件(定金數(shù)額、鑒定正式條約

    時間與地點、付款地點、帳戶)。

    簽定完認(rèn)購書后,銷售方還應(yīng)給購房人發(fā)放《簽約須知》,告知購房者簽約地點、購房者應(yīng)帶證件、購房者委托他人簽約時有關(guān)委托書的證明、有關(guān)貸款憑證的說明、繳納有關(guān)稅費的說明。

    流程5:保險與公證

    在商品經(jīng)濟活躍的今天,房地產(chǎn)購賣活動受到越來越多人的重視,公證日益顯示其重要性。公證是根據(jù)具體要求,憑借專業(yè)知識,對當(dāng)事人雙方進行嚴(yán)格的審查,從而起到預(yù)防糾紛、減少訴訟的作用。通過公證,用一系列嚴(yán)格的程序?qū)Υ藢彶?、把關(guān),把購購風(fēng)險降到較低,同時對促進雙方認(rèn)真履約也起到舉足輕重的作用。

    流程6:簽訂合同

    簽訂購房合同時一定要慎重對待,一旦將來與銷售方發(fā)生糾紛,購房合同可是解決的重要根據(jù)和憑證。在簽合同之前,您需要仔細(xì)查驗發(fā)展商的資格和"五證"(即計委立項可行性研究的批件、規(guī)劃許可證、土地使用證、開工建設(shè)許可證、商品房預(yù)售許可證);如果是現(xiàn)房,根據(jù)規(guī)定,發(fā)展商已經(jīng)不需要再辦理“銷售許可證”,而改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù),去產(chǎn)權(quán)登記部門進行房屋所有權(quán)的初始登記,辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》。要看清楚發(fā)展商的《房屋產(chǎn)權(quán)證》是否包括了您想購的房子?一切檢查完畢后,您還需要交納一定數(shù)額的定金。在合同中,購房人必須要把全部有疑惑的問題落實下來。您如果對簽訂合同沒有把握,可以委托律師來協(xié)助辦理,律師可以幫助您起草補充協(xié)議、審查稅費明細(xì)表、審核契約須知、審查付款情況等等。

    流程7:驗收房屋

    房屋驗收應(yīng)注意一下幾個方面:(1)大門、房門的插銷、門鎖是否太長太緊;(2)門插是否插入得太少?門間隙是否太大(特別是門鎖的一邊);(3)門四邊是否緊貼門框?門開關(guān)時有無特別聲音;(4)窗臺下面有無水漬?如有則可能是窗戶漏水。(5)窗邊與混凝土接口有無縫隙?(6)開關(guān)窗戶是否太緊?可否妥當(dāng)關(guān)上?(7)窗戶玻璃是否完好?(8)地板有無松動?爆裂?撞凹?行走時是否吱吱作響?

    流程8:物業(yè)管理

    物業(yè)管理費到底包含哪些方面呢?管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費;(2)公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維護及保養(yǎng)費;(3)綠化管理費;(4)清潔衛(wèi)生費;(5)保安費;(6)辦公費;(7)物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費;(8)法定稅費。此外,物業(yè)管理費中還應(yīng)包括物業(yè)管理公司的利潤。對于高端住宅小區(qū)的物業(yè)管理,成本中可以增加保險費。與我國基本價格制度轉(zhuǎn)換相適應(yīng),按照定價主體和形成途徑不同,物業(yè)管理收費實行市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價、政府定價三種定價方式。

    流程9:產(chǎn)權(quán)過戶

    《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》中規(guī)定:“預(yù)售商品房的購購人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi),辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購購人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi),辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)?！狈课葙徺u的所有權(quán)過戶和轉(zhuǎn)移登記,一般在購房者購房后,由購賣雙方或售房單位代理到住房所在地房產(chǎn)和土地管理部門辦理過戶與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

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