據(jù)《長江商報》報道，房地產市場漸趨下行，變革與轉型成為當下熱點。

    8月12日，2015博鰲房地產論壇產業(yè)主題論壇舉行，各路專家暢談房地產，其中產業(yè)地產和商業(yè)地產成為關注焦點。

    受人口結構制約及傳統(tǒng)住宅增長乏力等影響，產業(yè)地產和商業(yè)地產被房地產市場寄予增長希望。然而，產業(yè)地產遭遇重重阻力，商業(yè)模式亟待創(chuàng)新、服務與持續(xù)盈利能力有待突破;商業(yè)地產方面也面臨泡沫化、同質化與電商的多重夾擊，房地產市場的變革與創(chuàng)新、機遇與危機并存。

    產業(yè)地產

    “產業(yè)地產學住宅模式走不通”

    有人曾把產業(yè)地產比做“窄門”——窄門難走，因此走的人少，但卻是天堂之路。

    然而，有些人選擇產業(yè)地產并非是發(fā)現(xiàn)了這扇“窄門”，而是房地產市場下行趨勢下的不得已選擇。光谷聯(lián)合控股有限公司主席、總裁黃立平在博鰲論壇中表示，因為市場結構和市場需求的變化，使供求關系發(fā)生變化，令房地產企業(yè)的日子非常難過。

    即使有一些過得還不錯的，也在擔心被互聯(lián)網(wǎng)顛覆。

    黃立平認為，如果用房地產的邏輯來講產業(yè)地產，它先必須擁有土地，并在土地上進行規(guī)劃設計建設出產品，然后經(jīng)營這個產品。

    “我們通常說，住宅產業(yè)大家更關注的是人口的導入，實際上產業(yè)地產的核心是產業(yè)。如果再放到一個城市中，未來城市的發(fā)展實際是產業(yè)的競爭?！币虼?，黃立平看好產業(yè)地產的發(fā)展前景。

    另外，黃立平認為，產業(yè)地產的特殊性還在于它的小眾：“相對來說每個地區(qū)的產業(yè)特征不同，所以它不具有完全的跨區(qū)域之后的可復制性?！?/p>

    但是，總體上講，目前絕大部分做產業(yè)園區(qū)開發(fā)的企業(yè)，還是在借鑒過去的住宅模式，也就是相對高的杠桿、快周轉，以銷售物業(yè)為主導的模式。

    “去地產化思維”被黃立平認為是制勝法寶：“產業(yè)地產學住宅模式是走不通的，不能以快消高杠桿方式做，不僅風險大而且走不通?！?/p>

    除此之外，利用服務資源也是產業(yè)地產未來的方向之一。如果一個園區(qū)有20萬人，企業(yè)之間有頻繁發(fā)生往來的條件和價值，這個時候空間上的價值體現(xiàn)出來了，如果具備做平臺化的建設條件，此時做信息化服務，就能順利將流量變現(xiàn)。

    黃立平同時表示，定制化服務的系統(tǒng)化，這是光谷資本正在做的，“一個大規(guī)模的建設，怎么能夠做到真正和企業(yè)的空間結合?企業(yè)的工藝流程不一樣，人員不一樣，成長到現(xiàn)在可能十幾個人，未來可能幾千人，你在這個區(qū)域內怎么滿足他們的增長需要?不是像過去一樣把房子賣完就沒事了，你必須是一個持續(xù)的空間、有活力的空間?！?/p>

    商業(yè)地產

    多重夾擊下商業(yè)地產競爭正走向深水

    這是商業(yè)地產較好的時代，也是較壞的時代，泡沫化、同質化與電商的多重夾擊下，商業(yè)地產的競爭正在走向深水。

    8月12日，印力集團董事長、CEO、創(chuàng)始人之一丁力業(yè)先生(論壇戶型圖房價動態(tài)微博)與在座嘉賓一起探討了商業(yè)地產未來的鉑金十年。丁力業(yè)提到，印力已經(jīng)形成從專業(yè)到深度的轉變，除了專業(yè)專注的精神，還希望在行業(yè)里深度耕耘。

    “我們形成了一套自己的商業(yè)模式，所謂的開發(fā)、經(jīng)營、資本管理，也就是從選址開始到規(guī)劃建設、成本控制和招商，以及資本市場的退出，已經(jīng)形成了商業(yè)地產較需要的一環(huán)?！倍×I(yè)表示。

    之前，多方聲音提出當今是一個輕資產時代，認為輕資產能夠解決很多資金瓶頸?！拔覀冋f商業(yè)地產難做，主要是兩個難點，一個是要錢，一個是要人。印力的手筆還是在收購，是重資產。所以我說做重資產還是輕資產，要根據(jù)公司自身的發(fā)展需求?！倍×I(yè)表示，商業(yè)地產還應積極擁抱互聯(lián)網(wǎng)時代。

    “前十年的商業(yè)地產可以說是野蠻生長，賺了錢沒地方花就建個商場在那里，拼命地拿地，拼命地蓋樓?！倍×I(yè)提到，未來的十年，對資本充足和商業(yè)管理能力強的公司是大好機會，優(yōu)勝劣汰并購將是必然選擇。

    “一二線城市商業(yè)地產已經(jīng)趨于飽和甚至過剩，能否將成功模式復制到三四線城市?”統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前全國以購物為主的商業(yè)地產已經(jīng)超過了4200家，而且每年以400家左右(論壇房價動態(tài))的速度在遞增，2013年是380家，到2025年預計要達到10000家。

    面對現(xiàn)場的提問，太古匯(廣州)發(fā)展有限公司總經(jīng)理隋頌偉談了自己的看法，他表示，“我們很少去復制項目，因為我們做的每一個項目都有它自己的故事，我們可能跟一些開發(fā)商的營運理念不太一樣，我們希望按照這個城市還有這個項目的特色去發(fā)展。舉個簡單的例子，較近我們成都的太古匯開業(yè)，那邊有一千年歷史，我們的精品酒店就是按照一個廟思想的方法去開發(fā)的。我們很少說這個項目做得很成功，然后我們去其他地方做一個一模一樣的?！?/p>

    8月7日，太古地產有限公司公布了2015年季度的營運數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，截止6月30日，太古地產的內地物業(yè)中，太古匯辦公樓出租率為100%，頤堤港一座出租率較一季度下降兩個百分點至97%。

    對于“能否將成功模式復制到三四線城市”，隋頌偉回應道，目前還是專注于做好幾個現(xiàn)有項目，將來有機會，并不排除進駐三四線城市。

    前十年的商業(yè)地產可以說是野蠻生長，賺了錢沒地方花就建個商場在那里，拼命地拿地，拼命地蓋樓。未來的十年，對資本充足和商業(yè)管理能力強的公司是大好機會，優(yōu)勝劣汰和并購將是必然選擇。

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