王健林要學(xué)馬云做電商去掉“地產(chǎn)”二字，郭廣昌學(xué)巴菲特做投資已經(jīng)頗有心得，王石去了美國(guó)后開始學(xué)黑石，中國(guó)的房地產(chǎn)巨頭們正謀求出路。

　　近日，房企2014年年報(bào)和一季度季報(bào)相繼發(fā)布，從數(shù)據(jù)來(lái)看，國(guó)內(nèi)房企利潤(rùn)大幅下降，隨著需求的下降，由世界上的房地產(chǎn)市場(chǎng)蘊(yùn)育的世界房企正遭遇生存危機(jī)，傳統(tǒng)房企盈利模式還能走多遠(yuǎn)？

　　房企加速多元化

　　近日，在深交所，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林用6000字左右的演講，分四個(gè)部分闡述了集團(tuán)的“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，“五年以后萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將沒有重資產(chǎn)項(xiàng)目了”，“將來(lái)萬(wàn)達(dá)商業(yè)股份有限公司可能去掉‘地產(chǎn)’二字?！蓖踅×窒ＭD(zhuǎn)向更大程度上由租賃驅(qū)動(dòng)的模式。今年年初，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公布了與光大控股旗下的的光大安石、嘉實(shí)基金、四川信托和快錢公司簽署投資框架協(xié)議，4家機(jī)構(gòu)將在今明兩年間頭批投資約人民幣240億元。萬(wàn)達(dá)方面對(duì)外表示，這標(biāo)志著萬(wàn)　　達(dá)商業(yè)地產(chǎn)“輕資產(chǎn)”模式正式啟動(dòng)。

　　萬(wàn)科同樣在嘗試輕資產(chǎn)模式。2014年8月，萬(wàn)科與世界的投資公司凱雷投資集團(tuán)簽署商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略合作平臺(tái)意向書，該平臺(tái)將收購(gòu)萬(wàn)科擁有的9個(gè)商業(yè)物業(yè)并長(zhǎng)期持有，兩者分別持股80%和20%，未來(lái)會(huì)以資產(chǎn)證券化的方式推出。隨后，萬(wàn)科又相繼將深圳龍崗萬(wàn)科商場(chǎng)和北京金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)的大部分股權(quán)售予領(lǐng)匯基金和麥格理。2014年12月25日，深圳東方藏山資產(chǎn)管理有限公司與萬(wàn)科聯(lián)手宣布進(jìn)行商業(yè)資產(chǎn)管理的合作。東方藏山將以收購(gòu)物業(yè)產(chǎn)權(quán)和股權(quán)形式，收購(gòu)萬(wàn)科旗下涉及一二線城市共計(jì)5個(gè)社區(qū)商業(yè)物業(yè)。

　　除了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，萬(wàn)科還發(fā)力金融業(yè)。2013年10月31日，萬(wàn)科發(fā)布公告稱，擬通過旗下子公司萬(wàn)科置業(yè)(香港)有限公司以基石投資者身份參與徽商銀行H股的頭次公開發(fā)行。完成認(rèn)購(gòu)后，萬(wàn)科有望成為徽商銀行的單一股東。

　　多年前，復(fù)星集團(tuán)的支柱產(chǎn)業(yè)就是房地產(chǎn)，不過，如今這家企業(yè)已經(jīng)把房地產(chǎn)縮小到一個(gè)板塊，復(fù)星已成為股權(quán)集團(tuán)，收購(gòu)保險(xiǎn)公司、酒店、服裝品牌甚至養(yǎng)老院、旅行社；而星河灣做起高端白酒生意；　世茂集團(tuán)則計(jì)劃做更多的商業(yè)廣場(chǎng)和酒店……甚至還有房企開辦養(yǎng)豬場(chǎng)、生產(chǎn)太陽(yáng)能電池等。

　　昔日人人想要分一杯羹的地產(chǎn)行業(yè)，正遭遇大佬們的集體逃離。

　　為什么要去地產(chǎn)化

　　時(shí)至今日，房地產(chǎn)行業(yè)還是中國(guó)富豪的主要產(chǎn)區(qū)，為什么大佬們突然不喜歡地產(chǎn)行業(yè)，紛紛逃離？

　　來(lái)看看年報(bào)和一季報(bào)，或許可見部分端倪。從已經(jīng)公布的年報(bào)來(lái)看，2014年，上市房企的每股收益、凈資產(chǎn)收益率、毛利率、凈利率等指標(biāo)全面下滑。截至4月27日，在96家已經(jīng)公布年報(bào)的A股上市房企中，96家房企的平均凈資產(chǎn)收益率為-3.53%。而2013年，全部130家A股上市房企的平均凈資產(chǎn)收益率為9.79%。2014年，96家上市房企的主營(yíng)收入毛利率為6.5%；2013年，130家A股上市房企的平均毛利率為37.1%。

　　剛剛過去的一季度，一些房企也公布了季報(bào)，同樣盈利堪憂。一季度，萬(wàn)科A歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)6.5億元，同比減少57.49%。據(jù)中原地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計(jì)，在已經(jīng)公布2015年一季度報(bào)告的43家上市房企中，業(yè)績(jī)同比下調(diào)的企業(yè)達(dá)到了31家，其中預(yù)減的企業(yè)達(dá)到了11家，預(yù)虧的企業(yè)也達(dá)到了11家，占比超過兩成。

　　開發(fā)商正遭遇來(lái)自成本端也就是地價(jià)、需求端也就是房?jī)r(jià)、以及資金價(jià)格的三重?cái)D壓，房地產(chǎn)開發(fā)的盈利空間大幅縮水。蘭德咨詢一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)顯示，近年來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的毛利率和凈利率分別以年均下降約2.5%和1%的速度快速走低。2015年，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率很有可能擊穿10%的紅線。

　　中國(guó)房企前景幾何

　　萬(wàn)科號(hào)稱全球地產(chǎn)商，綠地宣稱要世界。仔細(xì)對(duì)比國(guó)外同行，房地產(chǎn)開發(fā)商還真的頗有中國(guó)特色，海外幾乎沒有萬(wàn)科、綠地、恒大類型的大型地產(chǎn)商。

　　海外的地產(chǎn)商相當(dāng)部分是基金公司，比如美國(guó)的黑石，這是全球的房地產(chǎn)私募股權(quán)投資機(jī)構(gòu)。黑石做房地產(chǎn)基金是以資產(chǎn)包的形式運(yùn)營(yíng)，比如有100億的資產(chǎn)包，它是一個(gè)資產(chǎn)一個(gè)資產(chǎn)逐步購(gòu)來(lái)的，然后將資產(chǎn)包產(chǎn)生的現(xiàn)金流分割、組合后，轉(zhuǎn)變成證券份額賣給市場(chǎng)。萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)通過基金公司收購(gòu)旗下資產(chǎn)的模式就類似于黑石。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目屬于固定資產(chǎn)投資，不少保險(xiǎn)公司、基金從多元化投資角度都需要進(jìn)行配比，所以這些資產(chǎn)包在市場(chǎng)上具有相當(dāng)?shù)耐顿Y價(jià)值。

　　在中國(guó)，常常能看到凱德的招牌，凱德代表了國(guó)際上房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的另一種模式，他們更接近中國(guó)房企，造房子，然后長(zhǎng)期持有物業(yè)。但凱德置地有兩個(gè)特點(diǎn)：一是輕資產(chǎn)，自有資金較低，更多的是管理外部基金投資人、使資產(chǎn)獲得更好的回報(bào)，同時(shí)通過表外資產(chǎn)使發(fā)展速度更快；二是以軟收入為主，通過運(yùn)營(yíng)管理收入等帶來(lái)軟收入。凱德2001年時(shí)的凈資產(chǎn)收益率不足8%，2006年凈資產(chǎn)收益率已經(jīng)達(dá)到16%以上。

　　開發(fā)商必須未雨綢繆，為長(zhǎng)久的可持續(xù)盈利尋找出路?！爸袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新開工量已經(jīng)見頂，市場(chǎng)未來(lái)將進(jìn)入存量房階段，新房消費(fèi)越來(lái)越少，可供開發(fā)的土地也越來(lái)越少，屆時(shí)，開發(fā)商賣房收入必然大幅下降，必須尋找到新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。這一點(diǎn)開發(fā)商們基本都意識(shí)到了?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭指出，從財(cái)務(wù)報(bào)表的角度來(lái)看，中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)代確實(shí)已經(jīng)結(jié)束。中國(guó)開發(fā)商不約而同地開始轉(zhuǎn)型，正是看到中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)必須告別低端的利用土地差價(jià)獲得暴利的模式，尋找一條可持續(xù)的增長(zhǎng)之路。未來(lái)轉(zhuǎn)型大概有三個(gè)方向，一種是從開發(fā)型向持有、收租型轉(zhuǎn)型，一種是從房地產(chǎn)開發(fā)向房地產(chǎn)金融企業(yè)轉(zhuǎn)型，還有一種是從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)、輸出管理和品牌轉(zhuǎn)型。

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