根據(jù)各大專業(yè)機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)表明，在新政刺激下，東莞 大戶型、二手別墅市場成交量大增近三分之一。在季度成交的十五萬平方米別墅產(chǎn)品中，市中區(qū)的二手別墅成為主力軍。金信聯(lián)行、科威國際等物業(yè)中介有關(guān)人 士認(rèn)為，后市將還有一波成交高峰，這是前期被壓制的市場需求得到釋放，同時(shí)新政激發(fā)了潛在購家積極性所導(dǎo)致。

市場：從投資品回歸居住功能 兩極分化走勢依舊

“二 手別墅的看房量和成交量都大幅走高，近期成交量和看房人士都增加了30%以上。”金信聯(lián)行世紀(jì)城分行高端營業(yè)主任李偉表示：就目前別墅行情來說，認(rèn)籌較為 火熱，客戶咨詢量也逐漸增多，與去年同期相比，一手別墅成交量上升了50%，在價(jià)格方面也是趨于平穩(wěn)上升。與一手相比，二手別墅行情更為樂觀，總體成交量 上升1/3，很重要的原因在于樓市政策利好，吸引了不少改善型購房者積極入市。

這 一輪行情中，別墅以及大戶型所面向的購家依然是以實(shí)際居住為目的的高收入群體，尚未出現(xiàn)以投資炒房獲利的機(jī)構(gòu)和購家。本輪行情的上揚(yáng)，導(dǎo)致市中區(qū)、長安、 虎門等大型經(jīng)濟(jì)強(qiáng)者的高端物業(yè)受到了明顯的追捧，尤其是配套設(shè)施成熟、小區(qū)人氣旺盛的小區(qū)別墅，成為當(dāng)前市場交易的熱點(diǎn)產(chǎn)品。在南城西平、東城火煉樹一 帶，由于居住社區(qū)集中、配套完善，僅有的兩三處成熟別墅成為購家的理想目標(biāo)。這些地方的二手別墅由于建成多年，入住率高，因而前往中介機(jī)構(gòu)打聽價(jià)格的購家 也相應(yīng)增多。

不過，記者了解到，一些配套不完 善、位置偏遠(yuǎn)的投資痕跡明顯的別墅項(xiàng)目依然受到冷落，例如在萬江靠近東江水道的一處別墅區(qū)，其公共面積雜草叢生、開發(fā)已久、尚無業(yè)主進(jìn)駐的數(shù)十棟米黃色別 墅已經(jīng)有些破落。小區(qū)保安告訴記者說，這里賣出去的只是小部分，并且購的人也沒有入住的打算，多數(shù)都是用于投資等著漲價(jià)的。

同樣的情形，還出現(xiàn)在厚街的橫崗水庫、南城水濂山附近的一些新樓盤，這些區(qū)域由于遠(yuǎn)離市中區(qū)，新建的小區(qū)整體上入住率偏低，其新建的別墅項(xiàng)目難以形成較旺的人氣。

據(jù)悉，盡管目前市場回暖，沒有形成人氣的無人居住別墅產(chǎn)品價(jià)值依然在不斷走低，這讓不少開發(fā)商在推新別墅項(xiàng)目的計(jì)劃制訂感到不樂觀，一些郊區(qū)的高端物業(yè)開盤時(shí)間不斷押后，明顯感受到開發(fā)商謹(jǐn)慎的一面。

預(yù)測：后市需求有限

對 于后市的走向，業(yè)界人士普遍盡管當(dāng)前成交活躍，但是持續(xù)時(shí)間不會太長。主要在于新開發(fā)產(chǎn)品越來越多，而宏觀經(jīng)濟(jì)不甚樂觀壓制了市場。東莞中原研究部數(shù)據(jù)顯 示，2015年一季度東莞別墅共有17個(gè)項(xiàng)目有新品入市，量不斷加大，而僅僅依靠實(shí)際居住需求的改善型購家，實(shí)在難以支撐如此龐大的庫存。

合 富置業(yè)較新的市場研究也認(rèn)為，由目前的情況看，二手高端產(chǎn)品在全年來說交投增幅應(yīng)該不大。主要受兩方面因素制約：一是新貨供應(yīng)充裕。據(jù)合富輝煌房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 研究院監(jiān)測截至2014年11月底，東莞一手住宅庫存面積約537萬平方米，由此預(yù)計(jì)，年底新盤分流二手客源的現(xiàn)象將會持續(xù)。二是持盤業(yè)主心態(tài)平穩(wěn)，讓價(jià) 不足，購賣雙方的價(jià)格分歧仍較大。

由此預(yù)計(jì)，2015年東莞二手樓市仍會以頭置剛需的正常釋放為主，交投小幅回升一到兩成左右，高端樓盤購家一旦完成了前期積累的成交需求，將會回歸到相對平淡的常態(tài)之下。

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