●上世紀八、九十年代“房地產(chǎn)開發(fā)”以后產(chǎn)生的新房產(chǎn)，只是給土地定了使用權(quán)期限。但房屋不是“使用權(quán)”，沒有期限，而是恒久的所有權(quán)，分別發(fā)證。

    ●《不動產(chǎn)權(quán)證書》是“房地合一”的，那么其下設(shè)選項理應(yīng)照顧到房屋和土地兩部分，但現(xiàn)在的證書中籠統(tǒng)設(shè)定一個“使用期限”選項，這很容易引起歧義，難道房子的恒久性所有權(quán)變成了“有年限”的所有權(quán)嗎?

    ●國土部的解釋并沒有解決產(chǎn)生歧義的根源，而是將土地使用權(quán)的地位擺在了房屋所有權(quán)之上，目的也是方便政府管理而非保護業(yè)主權(quán)利。加之對“使用期限”的限定性沒有做出明確規(guī)范，未來一旦出現(xiàn)問題，國土部的解釋并不具有法律效力。

    2015年3月1日，國土部公布《不動產(chǎn)登記暫行條例》實施，隨即發(fā)布了新版《不動產(chǎn)權(quán)證書》樣本。該證書按照“房地合一”思路來設(shè)計，關(guān)鍵內(nèi)頁所設(shè)計的表格中設(shè)定了“使用期限”一項。

    《不動產(chǎn)權(quán)證書》似讓房主一夜間變成房客

    以往，針對上世紀八、九十年代“房地產(chǎn)開發(fā)”以后產(chǎn)生的新房產(chǎn)，只是給土地定了使用權(quán)期限。但房屋不是“使用權(quán)”，沒有期限，而是恒久的所有權(quán)，分別發(fā)證。

    現(xiàn)在，把原來的兩證合到一個證上來體現(xiàn)權(quán)屬。根據(jù)已公開的《不動產(chǎn)權(quán)證書》內(nèi)頁顯示，不動產(chǎn)登記的主要信息為：權(quán)利人、共有情況、坐落、不動產(chǎn)單元號、權(quán) 利類型、權(quán)利性質(zhì)、用途、面積、使用期限、權(quán)利其他情況等。但新不動產(chǎn)權(quán)證書樣本一經(jīng)發(fā)布，關(guān)鍵內(nèi)頁所設(shè)計的表格中設(shè)定了“使用期限”一項，似乎讓全國房 主一夜間變成只擁有使用權(quán)的“房客”。

    在“房地分離”的土地制度下，住宅土地較長70年的土地使用權(quán)到期后，業(yè)主的房屋所有權(quán)需要自動續(xù)期，才能使房屋所有權(quán)有所保證。現(xiàn)在“房地合一”，那么 其下設(shè)選項理應(yīng)照顧到房屋和土地兩部分，但現(xiàn)在的證書中籠統(tǒng)設(shè)定一個“使用期限”選項，這很容易引起歧義，難道房子恒久性的所有權(quán)變成“有年限”的所有權(quán) 嗎?

    其實，使用期限之爭，暴露的仍是“有年限的土地使用權(quán)”與“恒久性房屋所有權(quán)”構(gòu)成的潛在矛盾。

    國土部回應(yīng)稱，房屋所有權(quán)本身不存在期限問題，《不動產(chǎn)權(quán)證書》上的“使用期限”不是房屋所有權(quán)期限，而指的是土地使用權(quán)和海域使用權(quán)期限，而產(chǎn)權(quán)登記一 直有使用期限，并非可有可無。但這樣的解釋不能消除外界的疑慮，真要引發(fā)了法律上的爭議，國土資源部的解釋是否足夠權(quán)威還很難說。

    按照《物權(quán)法》，住宅“自動續(xù)期”，但既然“自動”，就不應(yīng)存在“期”和“續(xù)期”。事實上，只要是所有權(quán)，就一定是恒久的，只要是使用權(quán)，就一定是有期限 的。所有權(quán)是所有者的業(yè)權(quán)，使用權(quán)是非所有者的租權(quán)，兩者在常識和邏輯上不可能附著于同一個物。但現(xiàn)在這份新《不動產(chǎn)權(quán)證書》卻把主和客放在了同一表格也 是惟一的表格上了，容易在實際操作中引發(fā)出許多不好的法律后果。

    這樣一本嚴肅的法定權(quán)利證書，本應(yīng)當是明晰的、沒有歧義的，然而新版《不動產(chǎn)權(quán)證書》卻用模糊的概念，造成公眾爭議，這不符合依法行政原則。

    國土部的回應(yīng)并未說清問題且無效力

    國土部之前有個回應(yīng)，稱《不動產(chǎn)權(quán)證書》上的“使用期限”不是房屋所有權(quán)期限，而指的是土地使用權(quán)和海域使用權(quán)的期限，而且還有更為詳細的解釋。但是，這 些解釋不足以澄清外界的“誤讀”。因為國土部的解釋并沒有解決產(chǎn)生歧義的根源，而是將土地使用權(quán)的地位擺在了房屋所有權(quán)之上，目的也是方便政府管理而非保 護業(yè)主權(quán)利。加之這一選項對“使用期限”的限定性沒有做出明確規(guī)范，未來一旦出現(xiàn)問題，國土部的解釋并不具有法律效力。

    對權(quán)利人來說，《不動產(chǎn)權(quán)證書》是不動產(chǎn)權(quán)利人的先進法律憑證，如果圍繞證書出現(xiàn)法律糾紛，那么對不動產(chǎn)權(quán)的判定將依照現(xiàn)有相關(guān)法律，參照相關(guān)政策法規(guī)。一旦出現(xiàn)糾紛，權(quán)利人一方也很難出示相應(yīng)證據(jù)，而國土部所謂的“澄清”到時也不能成為法律依據(jù)。

    國土部還在微博上貼出了《不動產(chǎn)權(quán)證書》內(nèi)頁填寫范例，這個范例是沒有法律效力的。國土部對“使用期限”的解釋只能視為“填寫指南”，并未在任何法律法規(guī) 中進行明確規(guī)范。同時，較新出臺的《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記暫行條例》也并未對證書中所指的“使用期限”一項做出明確說明。這意味著，一旦出現(xiàn)問題，在缺少法律解 釋的環(huán)境下，權(quán)利人只能遵循政府的“一家之言”。

    17名律師上書國土部要求重新制作證書

    由于我們律所長期致力于研究房屋土地方面的法律實務(wù)，與土地維權(quán)專家華新民老師有緊密聯(lián)系。華老師看到了這個消息后聯(lián)系了我，告訴我這件事。我知道之后覺 得很吃驚，按理國土部不應(yīng)該出現(xiàn)這樣的“失誤”，我作為這方面的律師，得盡自己所能關(guān)心全國業(yè)主的相關(guān)利益。關(guān)注這事情之后，我們緊急發(fā)了征集律師的公 告，向全國征集志愿律師共同參與維護全國業(yè)主合法權(quán)益。很快，我們就聯(lián)合了17名來自全國各地的律師，向國土部上書要求重新制作《不動產(chǎn)權(quán)證書》。

    新不動產(chǎn)權(quán)證書引發(fā)爭議，和房產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)分離制度是分不開的。按照我國《物權(quán)法》規(guī)定的權(quán)利結(jié)構(gòu)，土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是分開的。這種法律關(guān) 系下，房、地權(quán)屬一直是分開記載的，或分別記載在《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》上(內(nèi)頁有“權(quán)”字，即土地使用權(quán))，或者統(tǒng)一記載在房地合一的 《房地產(chǎn)權(quán)證》上(如上海)。因為分成兩頁分別表述土地和房屋，所以深層問題一直沒有明顯地暴露出來。

    但是“房隨地走”，如果房屋所在的土地使用權(quán)到期，一旦土地被政府收回，那么業(yè)主對房屋的所有權(quán)還是無法落到實處。

    我認為，造成此次爭議的主要原因在于相關(guān)法律規(guī)章的制度性因素。由于土地使用權(quán)牽扯問題較多，因此在現(xiàn)有的《物權(quán)法》及其他相關(guān)法律中，并沒有對續(xù)期期 限、續(xù)期是否要補交土地使用費以及按怎樣的標準支付等相關(guān)細節(jié)作出明確規(guī)定。而《物權(quán)法》起草的時候關(guān)于土地使用權(quán)續(xù)期這方面的爭議比較大，而且住宅用地 的土地權(quán)屬分割一直存在困難，所以對具體的續(xù)期方式并沒有細化。在我曾代理過的農(nóng)村宅基地等涉及土地使用期限的相關(guān)案件中，曾出現(xiàn)過相關(guān)政府部門在土地登 記簿底頁中添、改使用期限的情況，損害了權(quán)利人的利益。

    我們聯(lián)合17名律師上書國土部要求重新制作《不動產(chǎn)權(quán)證書》，雖然目前國土部重新制作證書的可能性非常小，但我認為我們的這一舉動對我們國家土地相關(guān)制度的完善是有一定的促進作用的。

    國土部召開律師專家見面會

    我們律師上書事件很快引起了國土資源部不動產(chǎn)登記處相關(guān)專業(yè)、專家及律師的重視。國土資源部不動產(chǎn)登記處相關(guān)專業(yè)、專家及律師于3月28日，就《不動產(chǎn)權(quán)證書》事宜與作為該上書倡議發(fā)起人的我在國土資源部會議室召開意見交流會，征求律師意見。

    會上，我表明了：“公民的合法財產(chǎn)權(quán)利神圣不可侵犯，但這樣的證書卻很可能侵犯公民不動產(chǎn)權(quán)利。尤其是在征地拆遷領(lǐng)域，被征收人的不動產(chǎn)權(quán)往往受到公權(quán)力的侵犯。”

    國土資源部的律師及專家先后對《不動產(chǎn)權(quán)證書》進行釋明，并就我提到幾點疑慮予以回答，同時也對我的觀點表示贊同。國土資源部不動產(chǎn)登記處相關(guān)專業(yè)在聽取 我的相關(guān)意見之后說，《不動產(chǎn)權(quán)證書》并不會存在把“房主”變成“房客”的狀況，在未來的實施工作中會加強工作人員的培訓，也會認真研究充分重視律師們的 意見。雖然雙方未就是否重新制作《不動產(chǎn)權(quán)證書》達成一致，但國土資源部不動產(chǎn)登記處相關(guān)專業(yè)表示，對將來可能存在填寫不當導致的不利后果造成的公民財產(chǎn) 權(quán)受侵犯的情況會及時預(yù)防和規(guī)避，以維護公民合法的私有財產(chǎn)。

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