近年來，國內(nèi)富裕不斷擴大，投資客瞄準(zhǔn)了日元貶值 的機遇，看上了日本的自然環(huán)境和房屋質(zhì)量，不少中國人到日本購置不動產(chǎn)，日本甚至還出現(xiàn)了專門給中國業(yè)主服務(wù)的稅務(wù)師事務(wù)所。日本流通科學(xué)大學(xué)教授辻美代 日前在接受新華社記者采訪時說，較近一段時間，在日本購購不動產(chǎn)的中國客戶明顯增多，日本歡迎這些投資。

在日華人鄧女士說，較近常見中國人在日本購地、購房的消息，主要是因為日本的樓房和土地一起出售，只要你不賣，還可以一起留給子孫，這對于只有70年使用權(quán)的中國房產(chǎn)來說，顯得非常吸引人。

中國人購日本房，覺得賺了，日本人拿中國錢復(fù)蘇經(jīng)濟，覺得高興。這真的是雙贏嗎？中國投資人，日本房市的風(fēng)險你都看清了嗎？

【稅稅稅，你算清了嗎？】

日 本房價相對中國一線城市，有一定競爭力。例如記者駐地的惠比壽地區(qū)屬于東京一等地，但駐地對面一座3層小樓，帶地皮只要7680萬日元（1日元約合 0.052元人民幣）。東京的二手房和小戶型，即使是市，只要2000萬日元就能購購。日本其他地區(qū)的房產(chǎn)都有中國人涉足，就連北海道千歲市都開發(fā)了 面向中國人的獨棟別墅，2000萬日元一套，未完工就銷售一空。

然而，在日本購購不動產(chǎn)需繳納各種費用，購?fù)曛筮€一直有各種費用伴隨，這跟國內(nèi)購?fù)昃鸵粍谟酪莸闹袊慨a(chǎn)并不一樣。此外，日本對當(dāng)?shù)厝速徺弬€人自住房產(chǎn)的貸款和減稅等優(yōu)惠政策，一般外國人是享受不到的。

由 華僑創(chuàng)辦的中國通訊社社長姜德春指出，日本對土地、房屋等固定資產(chǎn)，不僅在取得時要交稅，占有使用期間和出售轉(zhuǎn)讓時也要繳納稅金。在日本，房產(chǎn)與土地一起 都要繳納“固定資產(chǎn)稅”，每年征收，是大頭。稅率根據(jù)地區(qū)不同，會有很大差異，高端住宅區(qū)和東京都地區(qū)，比如惠比壽和白金臺等地，由于土地非常昂貴， 收入不高就無法納稅，因此也有失業(yè)者不得不出售不動產(chǎn)的情況。

另 外，日本不動產(chǎn)的遺產(chǎn)稅非常高，當(dāng)今皇后美智子的家人還曾經(jīng)以房產(chǎn)作為遺產(chǎn)稅抵押給國家。姜德春指出，日本的遺產(chǎn)稅稅率高于歐洲國家，略低于美國，基本上 到孫子輩時房產(chǎn)就沒有了。這就是私有制的日本沒有土地大亨和不動產(chǎn)大亨的重要原因，所以在日本有一種“財產(chǎn)三代而竭”的說法。

日 本遺產(chǎn)稅的稅率根據(jù)財產(chǎn)多少決定，財產(chǎn)越多稅率越高。1000萬以下房產(chǎn)的繼承稅稅率是10%，3000萬以下是15%，5000萬以下是20%，1億至 2億日元40%，2億至3億日元45%，3億至6億日元50%，6億日元以上則高達55%。按照日本現(xiàn)行的遺產(chǎn)稅，中國人到日本購置大額不動產(chǎn)，若干年后 就相當(dāng)于給日本國庫做了貢獻。

簡單歸納起來， 日本購購不動產(chǎn)有如下稅費：1、購入不動產(chǎn)時，要根據(jù)固定資產(chǎn)的交易價格一次性繳納4％的交易稅（自用住房較低，為3％）；2、到政府部門登記備案要繳納 登記稅（一次性）；3、不動產(chǎn)交易時要繳納印花稅（一次性）；4、遺產(chǎn)稅和與稅。除對配偶有些照顧、子女次之外，稅率較高，較高達到55％（一次 性）；5、固定資產(chǎn)稅（每年交）為市值的1.4％：6、當(dāng)出讓不動產(chǎn)時，不滿5年的，需繳納的所得稅和居民稅分別為30％和9％，超過5年，則為15％和 5％。

【保值升值，你想得美！】

希 望購房保值或倒房賺錢，在日本很難實現(xiàn)。頭先，日本房屋折舊率很高，獨門獨院的小樓一般都是木質(zhì)結(jié)構(gòu)，20年以后價值就相當(dāng)于零。如果是公寓樓，折舊率慢 一些，但一般10年也要進行一次大修，大修的錢就來自業(yè)主平時繳納的修繕費。如果房齡達到50年，業(yè)主會協(xié)商后決定重建。如何購房保值？實在很難。

由于各種稅費，購房出租利潤也不樂觀。鄧女士指出，日本不動產(chǎn)的維修費相當(dāng)可觀，如果是樓房，管理費也不低。

姜 德春說，他認(rèn)識一個旅美臺胞老人，花了4500萬日元在日本購得一處房產(chǎn)，目的是想保值、增值，但由于不了解日本社會的實際狀況，房子租出去五六年，前后 倒賠了400多萬日元。尤其是對較后一位房客，按其在美、臺的經(jīng)驗行事，與房客打了兩場官司，結(jié)果都輸?shù)靡凰?，賠了訴訟費，還倒貼了100萬日元的搬 家費。

日本炒房熱早已結(jié)束，光從照片上看到漂亮的房子而不實地調(diào)查就購購的話，往往會吃大虧。即便是東京都內(nèi)，哪怕位置相鄰，居住環(huán)境也完全不一樣。在一些情況極端的地方，車站南北之間、河流東西之間的土地差價超過2倍。

【險險險，你購全了嗎？】

日本地震高發(fā)，不動產(chǎn)面臨地震損毀威脅，這屬于特殊風(fēng)險。所以日本不動產(chǎn)如果不購全了，地震、海嘯、火山噴發(fā)帶來的損失就不會賠償。而即使加入地震保險，也有一個賠償上限的問題。這些都得考慮仔細(xì)。

此 外，在日本購房還必須仔細(xì)調(diào)查該建筑物是否合法，一些附帶風(fēng)險也需要考慮。例如2005年11月17日，國土交通省宣布千葉縣的姊齒建筑設(shè)計事務(wù)所的一級 建筑師姊齒秀次偽造了關(guān)于建筑的抗震性數(shù)據(jù)。問題曝光后，他設(shè)計的樓盤都被拆除。如果購購這樣的不動產(chǎn)，有苦只能自己吞。

姜 德春特別提醒，隨著中國國力的上升，日本國內(nèi)對中國的敵意也在集聚，中國人在日本購房置地引起了當(dāng)?shù)鼐用癫簧儋|(zhì)疑和反對的聲音，甚至有極端人士認(rèn)為這是對 日本的入侵。如同保守派市民團體不時去東京大久保的韓國城舉行排外游行，東京池袋的華人商店“陽光城”也曾遭受保守市民團體尋釁滋事，那么中國人購購的大 型不動產(chǎn)項目是否會成為保守市民團體騷擾的目標(biāo)也值得注意。

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