今日央行再出手拯救樓市，可是有很多專家和機(jī)構(gòu)并不看好樓市能夠滿血復(fù)活，甚至建議別把閑錢放入房市。因為說一千，道一萬，一個行業(yè)到底是否能夠繁盛，關(guān)鍵看需求。

    房地產(chǎn)行業(yè)的需求主要來自三塊，一個是剛工作不多久的年輕人(所謂的剛需)，一塊是改善性需求，還有一塊是投資購房。

    這三種需求相互作用，影響整個房價走勢，但是決定性的因素是剛需。之前十年，1975-1988年生的人是剛需大軍，是房地產(chǎn)市場龐大的客戶群體，需要并且愿意在城市購房的人基本都購了，這部分人短期很難再對房地產(chǎn)市場有什么貢獻(xiàn)(大部分農(nóng)村青年購不起城市房子，除非房價降到1000一平，而且這些人不屬于剛需，農(nóng)村都有宅子，對城市購房沒有那么強(qiáng)烈的動力)。

    目前的房地產(chǎn)購房的主力軍應(yīng)該是89年以后出生的年輕人。問題來了，從下面歷年出生人口數(shù)據(jù)可以看到，由于計劃生育的持續(xù)影響，90后相對于80后人口數(shù)量銳減，光94年對比87年減少了40%的出生人口。大家可以想象，少了40%的需求，這房地產(chǎn)還怎么漲?更要房企命的是，這些90后還普遍不用購房。90后的父母都是誰?都是1965-1975年間生的人，這期間的人混得再差(注意我講的都是普遍情況，不談個例)，90%的父母應(yīng)該至少購了一套房子，他們可以說一點都不著急，不少比例家庭購了兩套房子吧，90后獨生子女多，一結(jié)婚就是獨占至少三套房子，還購什么房子?媒體說90后都流行自我享受，不購房子因為不愿做房奴，這不扯嗎，問題是他們根本不需要購啊。所以，需求不是減少了40%，而是70%，甚至更多，這房地產(chǎn)還怎么救。

    可能有人會問，不還有人投資購房嗎，但是這條路也基本死了。投資較看重什么?回報。從需求人口的走勢來看，房地產(chǎn)下坡趨勢很明顯，意味著賣不出去，要降價，誰還會在這種氛圍下購房投資?

    有人又問，那不還有人購房改善需求嗎。有，這部分人一直會存在。但是注意，很多人是置換需求，就是說換了大房子，老房子要賣掉，等于沒有增加需求。在房價下跌的趨勢中，人們換房后會傾向?qū)㈤e置的老房子賣掉，避免房屋貶值。而且人口下降，連租都租不出去，誰還捂空房在自己手上。所以說換房的人，不會對房地產(chǎn)的恢復(fù)產(chǎn)生大的影響。

    綜上，房地產(chǎn)已經(jīng)是個夕陽產(chǎn)業(yè)，很難再恢復(fù)昔日榮光。

    如果房地產(chǎn)要恢復(fù)到高景氣度，只有兩個辦法，但都比較難。

    1.房價降到農(nóng)民都購得起，激活農(nóng)村人的商品房需求。但這樣土地收入相應(yīng)暴降，政府不愿意看到，這個可能性很小。

    2.大量移民進(jìn)中國。但是老外不傻，你要不能長期居住(給綠卡)，誰會在房價下降趨勢中購中國房子。所以，我估計，以后可能要給購房的老外發(fā)綠卡了。今年兩會，專業(yè)都說了，歡迎老外來中國購房子，說明咱專業(yè)已經(jīng)注意到房地產(chǎn)的嚴(yán)峻形勢。說到這里，有人要質(zhì)疑，把計劃生育搞這么嚴(yán)，隱形的減少了這么多本該出生的小孩。到較后倒放老外移民中國，這不是把中國的生存空間寧友邦，不與家奴嗎。這合理嗎?

    政府是真心愛房地產(chǎn)啊，房地產(chǎn)對各行各業(yè)帶動效應(yīng)太大了。但是走到今天這一步，形勢變換這么快，是政府萬萬沒有想到的。假如沒有計劃生育，一家平均能生兩個小孩，咱這房地產(chǎn)還不至于衰落這么快，畢竟兩個小孩，大部分90后父母應(yīng)該是只有一套房，總有一個得必須購房吧。

    陷入下滑通道的中國人口，如果僅是房地產(chǎn)沒救也就算了，一起陷入困局的還有中國的各行各業(yè)(人一生在創(chuàng)造財富，也在消費，沒有人東西賣給誰?)。不知政府有沒有壯士斷腕的勇氣，改革計生政策，讓中國人口結(jié)構(gòu)回歸合理。我反對一家一戶生四，五個小孩，可我也反對一家一戶只生一個，這是會破壞社會平穩(wěn)發(fā)展、不可持續(xù)的生育形式，這已經(jīng)刻不容緩了。

    1980　18,393,809　男　9315481人　女　9078328人

    1981　19,122,938　男　9752137人　女　9370801人

    1982　23,100,427　男　11786950人　女　11316732人

    1983　20,065,048　男　10275677人　女　9789371人

    1984　20,313,426　男　10468201人　女　9845225人

    1985　20,429,326　男　10598460人　女　9830866人

    1986　23,190,076　男　12023710人　女　11166366人

    1987　25,282,644　男13619530人　女　12663114人

    1988　24,576,191　男　12779621人　女　11796570人

    1989　25,137,678　男　13110848人　女　12026830人

    1990　26,210,044　男　13811030人　女　12399014人

    1991　20,082,026　男　10674963人　女　9407063人

    1992　18,752,106　男　10014222人　女　8737884人

    1993　17,914,756　男　9590414人　女　8324342人　1980~1990年中國生育率2.3世界3.45

    1994　16,470,140　男　8866012人　女　7604128人　生育率1.60~

    1995　16,933,559　男　9157597人　女　7775962人　生育率1.46~

    1996　15,224,282　男　8257145人　女　6967137人　生育率1.55~

    1997　14,454,335　男　7897234人　女　6557101人　生育率1.49~

    1998　14,010,711　男　7701684人　女　6309027人　生育率1.49~

    1999　11,495,247　男　6332425人　女　5162822人　生育率1.48~

    2000　13,793,799　男　7460206人　女　6333593人　生育率1.22世界2.73

    少了40%的人，你以為僅僅是房地產(chǎn)倒下嗎。

    其他行業(yè)隨著年輕人口急劇減少，導(dǎo)致需求下降，大量企業(yè)倒閉，又會增加大量失業(yè)人口。

    這是一個不斷惡化的循環(huán)。

    人不是越少越好，關(guān)鍵是結(jié)構(gòu)。

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