經(jīng)過一年的調(diào)整和持續(xù)半年多的政策松綁，房地產(chǎn)走勢如何?2015年房地產(chǎn)真的會出現(xiàn)人們預(yù)期的“止跌回升”嗎?

　　從前兩個(gè)月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)既難以止跌，更不可能回升，房地產(chǎn)“拐點(diǎn)”(由上升趨勢轉(zhuǎn)為下降趨勢)一旦形成，不可能輕易改變。

　　房地產(chǎn)調(diào)整是中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入深度調(diào)整期的重要部分。2008年以來中國經(jīng)濟(jì)的調(diào)整分為兩個(gè)階段，個(gè)階段是外部環(huán)境的變化使出口增長進(jìn)入“常態(tài)增長區(qū)間”，由遠(yuǎn)高于GDP增速轉(zhuǎn)為與GDP增長同步甚至略低，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長速度由10%以上回落至8%左右;階段，則是以房地產(chǎn)調(diào)整為主的內(nèi)需調(diào)整(投資增長向新常態(tài)轉(zhuǎn)變，投資由遠(yuǎn)高于GDP的增速轉(zhuǎn)向與GDP同步甚至略低)，導(dǎo)致GDP增長再放慢到6-7%的水平。其中房地產(chǎn)調(diào)整才剛剛開始，遠(yuǎn)沒有結(jié)束，我們估計(jì)這一過程至少還要持續(xù)5、6年，上漲15年，調(diào)整5、6年，這非常符合長周期調(diào)整規(guī)律，任何政策都改變不了這一內(nèi)在發(fā)展趨勢。

　　前2個(gè)月數(shù)據(jù)顯示，房市跌勢不改。盡管較近幾個(gè)月房地產(chǎn)增幅下降幅度趨緩，但下降趨勢并未改變。前2個(gè)月房地產(chǎn)投資同比增長10.4%，比去年全年回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中存在明顯的區(qū)域差異，即東部回升，中西部繼續(xù)放慢，東部地區(qū)房地產(chǎn)投資同比增長11.4%，比去年全年提高1個(gè)百分點(diǎn)，中部地區(qū)和西部地區(qū)分別增長6.7%和11.1%，比去年全年分別回落1.8個(gè)和1.7個(gè)百分點(diǎn)。從投資看，房地產(chǎn)有企穩(wěn)的跡象，特別是東部地區(qū)投資的回升似乎在給市場傳遞這樣的信號。但我們?nèi)绻麖匿N售面積和銷售額看，結(jié)論會非常不一樣，房地產(chǎn)市場不僅沒有企穩(wěn)、轉(zhuǎn)好，相反在進(jìn)一步惡化。前2個(gè)月商品房銷售面積下降16.3%，比去年同期跌幅擴(kuò)大16.2個(gè)百分點(diǎn)，比去年全年跌幅擴(kuò)大8.7個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅銷售面積下降幅度更大，達(dá)-17.8%。而且從區(qū)域看，東部地區(qū)銷售面積的下降并不是在趨緩，而是同步在加速下行。

　　從以上供給與需求的增長看，房地產(chǎn)調(diào)整呈現(xiàn)出非對稱性特征，即投資增長回落幅度在收窄(在東部地區(qū)出現(xiàn)了回升)，但市場銷售卻呈現(xiàn)了跌幅擴(kuò)大的情況，這對未來房地產(chǎn)發(fā)展會產(chǎn)生什么樣影響?

　　我們的看法是，這種不對稱調(diào)整深藏著巨大隱患。在市場的內(nèi)在力量作用下，房地產(chǎn)的需求在持續(xù)下行，但房地產(chǎn)供給卻不肯作出回應(yīng)，一直拒絕調(diào)整。在需求嚴(yán)重不足的情況下，為什么房地產(chǎn)商繼續(xù)增加供給呢?這其中的原因值得我們認(rèn)真分析。

　　大致有這么兩個(gè)原因：一是房地產(chǎn)商得到了地方政府的強(qiáng)有力支持，特別是去年底以來，央行也在明顯松綁貨幣政策，既降準(zhǔn)又降息，在他們看來，救市已得到了政府的確認(rèn)，因此，他們有底氣，也才有“逆市場”的選擇——繼續(xù)增加投資。

　　二是他們被長期慣壞了，對房地產(chǎn)市場有一種長期誤判，認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格會永遠(yuǎn)上漲，房地產(chǎn)業(yè)會永遠(yuǎn)繁榮，中國的城市化遠(yuǎn)沒有結(jié)束，仍處于加速期，房地產(chǎn)繁榮也就不會終結(jié)，他們生活在自己編制的謊言中。他們打死也不降價(jià)(政府也力挺不降價(jià)，甚至出現(xiàn)誰降價(jià)就懲罰誰的怪現(xiàn)象)，他們害怕降價(jià)會導(dǎo)致更多的“持幣觀望”，陷入惡性循環(huán)。

　　但他們完全不明白：十多年房地產(chǎn)投資和價(jià)格的超高速增長意味著什么?在已經(jīng)有巨大的存量的情況下，一個(gè)產(chǎn)業(yè)持續(xù)十多年保持20%以上的高增長必然會帶來嚴(yán)重的產(chǎn)能過剩問題，這在許多產(chǎn)業(yè)上都是如此，如家電行業(yè)、鋼鐵行業(yè)等。

　　需求與供給非對稱的調(diào)整，意味著房子越產(chǎn)越多，成交卻越來越少，結(jié)果是產(chǎn)能過剩越來越嚴(yán)重，市場得不到“出清”，這種情況持續(xù)的越久，便意味著房地產(chǎn)和金融的風(fēng)險(xiǎn)將會越積越大。必須改變房地產(chǎn)的“救市”政策，即地方政府必須鼓勵(lì)房地產(chǎn)商“降價(jià)促銷”，釋放需求，同時(shí)，抑制投資(也就是供給)增長，使房地產(chǎn)供需同步調(diào)整，加快市場“出清”。

　　救房地產(chǎn)不能靠某種反市場的力量“硬杠”，要靠市場，既然市場需求(銷售面積持續(xù)下降)出現(xiàn)了明顯的調(diào)整趨勢，那么價(jià)格調(diào)整和供給調(diào)整必須與之同步推進(jìn)，價(jià)格下跌了，需求就會有所增加，“穩(wěn)價(jià)穩(wěn)投資”的結(jié)果是“需求越來越萎縮”，從而使經(jīng)濟(jì)循環(huán)越來越不暢，尤其是資金缺乏流動(dòng)性，將使房地產(chǎn)出現(xiàn)“一潭死水”。

　　還有一點(diǎn)需要強(qiáng)調(diào)，不要懼怕房地產(chǎn)調(diào)整(房價(jià)和投資的下降)，房地產(chǎn)調(diào)整過程就是去泡沫化過程，去泡沫化過程就是逐步消除和化解金融風(fēng)險(xiǎn)的過程。房地產(chǎn)調(diào)整會產(chǎn)生出一些“正能量”，如它將有利于促進(jìn)城鎮(zhèn)化，有利于縮小居民收入差距，有利于實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，特別是有利于將更多的資金和資源投入到產(chǎn)業(yè)升級和創(chuàng)新活動(dòng)之中，而房地產(chǎn)泡沫的長期化卻是結(jié)構(gòu)升級、收入差距擴(kuò)大、城鎮(zhèn)化滯后的“攔路虎”。

　　王小廣國家行政學(xué)院決策咨詢部研究員、經(jīng)濟(jì)學(xué)家
 

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