去年，廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)共受理消費(fèi)者投訴104宗，共涉及中介公司48家，投訴占全年經(jīng)中介公司促成交易總量的0.33%，較2013年減少42.2%。該協(xié)會(huì)有關(guān)人士告訴記者，二手房交易糾紛主要集中在購購資格、稅費(fèi)、中介費(fèi)等幾大方面。協(xié)會(huì)提醒消費(fèi)者，注意交易安全，減少不必要的交易風(fēng)險(xiǎn)。

　　購房前自身資格要核實(shí)否則交易不成需擔(dān)責(zé)

　　案例回放：

　　在廣州打拼的異地戶籍楊某，決定離開已任職5年的公司，與朋友合伙做生意。但是，該公司不予以批準(zhǔn)，理由是當(dāng)時(shí)該公司出資為楊某購購A物業(yè)供其居住，且登記在楊某名下。于是，楊某與該公司專業(yè)協(xié)商達(dá)成一致意見：“楊某辦理委托公證手續(xù)，全權(quán)委托該公司以100萬元出售A物業(yè)，售得房款雙方平分。”2014年3月1日，楊某收到該公司通知表示A物業(yè)已出售并收到轉(zhuǎn)賬的50萬元。

　　于是在2014年5月1日，楊某通過某中介公司就位于天河區(qū)的某物業(yè)與業(yè)主李某簽訂《房屋購賣合同》，并支付定金5萬元。但在交易過戶時(shí)，房地產(chǎn)登記部門的工作人員表示楊某名下已有一套物業(yè)，不能再次購房。經(jīng)調(diào)查得知，原任職的公司未能成功出售A物業(yè)，就將其作為公司宿舍。較終，由于楊某不具備購房資格，導(dǎo)致交易不成，業(yè)主李某沒收定金5萬元。

　　案例分析：

　　根據(jù)《2011廣州限購令細(xì)則》與《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的意見》的相關(guān)規(guī)定，非本市戶籍的居民家庭要在廣州購購住房，除須能夠提供自購房之日起算的前5年內(nèi)在本市連續(xù)繳納3年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社保繳納證明外，自身在本市須未擁有住房。

　　協(xié)會(huì)法律咨詢服務(wù)律師提醒：在購購物業(yè)前，應(yīng)注意核實(shí)自身的購房資格。同時(shí)，也可事先與業(yè)主在合同中約定若由于購房資格導(dǎo)致交易不能履行的處理方式，從而減少由此產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失。

　　稅費(fèi)清晰明了 交易省事省心

　　2014年1月，張某和女朋友決定在廣州購購婚房，遂通過某中介公司介紹，看中廣州天河區(qū)某物業(yè)。由于業(yè)主李某未將房產(chǎn)證原件帶在身上，所以僅憑記憶表示房產(chǎn)證應(yīng)過5年。同日，購賣雙方簽訂了《房屋購賣合同》，約定各付各稅。

　　但在交易遞件時(shí)，房地產(chǎn)登記部門的工作人員表示因房產(chǎn)證登記時(shí)間是2011年，尚未滿5年，需繳納營業(yè)稅。業(yè)主李某仔細(xì)查看房產(chǎn)證后，發(fā)現(xiàn)自己錯(cuò)將建筑時(shí)間（2005年）記為登記時(shí)間，并認(rèn)為營業(yè)稅費(fèi)（約10萬元）過高，遂反悔提出取消交易，購方張某予以拒絕，并向法院提起訴訟，要求業(yè)主李某繼續(xù)完成交易過戶手續(xù)。較終，在法院的調(diào)解下，購方張某主動(dòng)表示多支付2萬元，雙方各付各稅，完成了本次交易。

　　營業(yè)稅的主要免征條件為交易物業(yè)的房產(chǎn)證登記時(shí)間或契稅完稅證明上注明的時(shí)間超過5年（含5年）。營業(yè)稅的免征時(shí)間是以房產(chǎn)證登記時(shí)間為準(zhǔn)，而非建筑時(shí)間為準(zhǔn)，本案中該房產(chǎn)證登記時(shí)間為2011年，距離交易時(shí)間2014年未滿5年，需繳納營業(yè)稅。

　　協(xié)會(huì)法律咨詢服務(wù)律師提醒廣大消費(fèi)者：業(yè)主在出售物業(yè)前，應(yīng)查看清楚房產(chǎn)證上記載的登記時(shí)間與契稅完稅證明上注明的時(shí)間，切勿自以為是；對于購家，簽訂合同前，應(yīng)要求業(yè)主提供交易物業(yè)的房產(chǎn)證與契稅完稅證明，或者前往房地產(chǎn)登記部門與稅務(wù)局咨詢交易物業(yè)的涉稅情況。另購賣雙方也應(yīng)按照國家的規(guī)定，約定各自承擔(dān)相應(yīng)的交易稅費(fèi)。

合同約定要履行交易流程莫誤解

在廣州打拼多年的陳某決定在廣州購購一物業(yè)用來結(jié)婚。2014年8月10日，陳某通過某中介公司與業(yè)主周某簽訂《房屋購賣合同》，購購位于白云區(qū)的某物業(yè)，并在該合同中約定陳某以貸款的方式支付房款與在2014年10月3日辦理遞件手續(xù)，以及于合同簽訂當(dāng)日向中介公司支付中介服務(wù)費(fèi)3萬元。但是，由于陳某當(dāng)天未攜帶足額的現(xiàn)金，遂與該中介公司口頭約定中介服務(wù)費(fèi)分段支付：合同簽訂當(dāng)日先支付1萬元，剩余2萬元于遞件后再支付。之后，陳某辦理按揭貸款等手續(xù)時(shí)，聯(lián)系當(dāng)時(shí)促成交易的經(jīng)紀(jì)人，因該經(jīng)紀(jì)人已離職，表示無法親自協(xié)助辦理，但可電話指導(dǎo)，之后陳某也未再聯(lián)系中介公司，自行完成了相關(guān)貸款及過戶手續(xù)。

2014年10月3日，該中介公司了解到該交易已完成，遂聯(lián)系陳某要求交齊剩余中介服務(wù)費(fèi)2萬元，陳某認(rèn)為中介公司未能協(xié)助其辦理貸款及過戶手續(xù)，拒絕支付。對此，該中介公司向法院提起訴訟，要求陳某支付剩余的中介服務(wù)費(fèi)2萬元。法院經(jīng)審查，中介公司已促成陳某與業(yè)主周某簽訂合同及完成遞件手續(xù)，中介公司有權(quán)依約收取中介服務(wù)費(fèi)。較終，經(jīng)法院調(diào)解，陳某向該中介公司支付剩余中介服務(wù)費(fèi)1.8萬元。

　　居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。本案中，中介公司已經(jīng)促成陳某與業(yè)主周某簽訂《房屋購賣合同》，且陳某已完成遞件手續(xù)，該中介公司有權(quán)根據(jù)《合同法》規(guī)定收取中介服務(wù)費(fèi)。

　　協(xié)會(huì)法律咨詢服務(wù)律師提醒廣大消費(fèi)者：在交易過程中，可通過前往市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)或咨詢房產(chǎn)專業(yè)人士，了解交易的相關(guān)過程及手續(xù)，在簽訂合同后應(yīng)當(dāng)依約履行。另購賣雙方若要保障中介服務(wù)費(fèi)的合理支付，可與中介公司協(xié)商采用分段支付的方式，如：階段為簽訂購賣合同，支付20%的中介服務(wù)費(fèi)；階段為成功過戶交易手續(xù)，支付50%的中介服務(wù)費(fèi)；第三階段為成功交樓，支付30%的中介服務(wù)費(fèi)。

　　“私下成交”要擔(dān)責(zé)

　　2014年5月20日，張某通過某中介公司的介紹，看中越秀區(qū)的某一物業(yè)，并于同日簽訂《房屋購賣確認(rèn)書》（下稱：確認(rèn)書），約定“張某在驗(yàn)看過本房屋后一年內(nèi)，張某或所有與張某有關(guān)聯(lián)的人，利用該中介公司提供的信息、機(jī)會(huì)等條件，但未通過該中介公司而與第三方達(dá)成本物業(yè)購賣交易的，張某應(yīng)向該中介公司支付違約金3萬元”。

　　次日，該中介公司聯(lián)系張某與業(yè)主李某前往中介公司商談交易內(nèi)容時(shí)，購賣雙方發(fā)現(xiàn)彼此為中學(xué)同學(xué)。于是，張某為逃避支付中介服務(wù)費(fèi)，遂與業(yè)主李某商量私下成交。2014年12月2日，李某前往該中介公司取消少有代理。事后，該中介公司發(fā)現(xiàn)此事，立即致電張某要求支付違約金，張某拒絕。之后，該中介公司向法院提起訴訟，法院經(jīng)審查，業(yè)主李某是少有委托該中介公司進(jìn)行放盤，張某通過該中介公司獲悉房源信息。并且，上述的《確認(rèn)書》中又有明確約定，較終，法院判定張某向該中介公司支付違約金2.5萬元。

　　本案中，該中介公司與張某簽訂的《確認(rèn)書》屬于居間合同性質(zhì)，其中約定禁止“跳單”的條款內(nèi)容，其本意是為防止購家“跳”過中介公司購購房屋，使其無法得到應(yīng)得的中介服務(wù)費(fèi)。所以，張某在簽訂《確認(rèn)書》及獲悉該物業(yè)的房源信息后，應(yīng)當(dāng)依約履行條款，不得與業(yè)主李某私下進(jìn)行交易過戶。

　　協(xié)會(huì)法律咨詢服務(wù)律師提醒廣大消費(fèi)者：在通過中介公司購房時(shí)，應(yīng)事先對需簽字的文件內(nèi)容進(jìn)行全面審核及了解，并且在獲悉相關(guān)房源信息后，不應(yīng)為逃避中介服務(wù)費(fèi)而“跳單”。若認(rèn)為中介公司收取的中介服務(wù)費(fèi)過高，可與中介公司或經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行協(xié)商。

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